张雷律师：房产证上登记他人姓名，以他人名义购买的房屋所有权归属
张雷律师：房产证上登记他人姓名，以他人名义购买的房屋所有权归属
【律师提示】
张雷律师按：根据我国物权法，房屋产权证并非房屋所有权归属的唯一证明，房屋登记簿的效力要高于房屋产权证。物权法的这项规定，主要是为了保障房屋交易安全，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益。在买卖房屋的过程中，应当以房屋登记簿上登记的房屋权利人为准，房产证应与房屋登记薄上所登记的内容一致。若房产证上登记的是他人姓名，那么，该房屋的所有权人应当提供证据证明其为该房屋的真正所有权人，若在房地产管理部门进行过登记，那么以登记簿上所登记的内容为准，除非有证据证明房屋登记簿确有错误。
【案情介绍】
2002年3月，史某亮、席某敏夫妇经营的公司与某某某公司发生业务往来。2004年3月，史某亮与某某某公司草签房屋买卖合同，合同约定，史某亮购买该公司大河坎镇某某某小区5号楼103室房屋一套。2004年4月房屋竣工后，史某亮为防止与他人的经济纠纷房屋被抵扣，以王某峰的名义再次与某某某公司签订房屋买卖合同，史某亮以买受人王某峰名义在合同上签字，签订该合同时沿用了草签合同的时间，某某某公司以王某峰的名义办理了房屋产权证。2004年底史某亮、席某敏夫妇购房后对该房屋进行了装修并长期居住使用。
2005年9月因史某亮与他人的诉讼房产证及车辆被法院查扣。2008 年8月，史某亮向法院提起离婚诉讼，审理中法院以调解书调解确认了婚后共同财产，即大河坎镇某某某小区5号楼103室房屋归史某佳（史某亮与席某敏之子）所有。双方离婚后，席某敏与其子史某佳管理使用该房屋。2008年11月8日，史某亮意外死亡。2009年3月16日，申请人王某峰以原房屋产权证遗失为由，申请补办了房屋产权证，产权证载明所有人为王某峰。2009 年12月，王某峰持房产证向法院提出申诉，请求判令席某敏返还应归其所有的大河坎镇某某某小区5号楼103室房屋。
【案件思考】
以他人名义购买的房屋所有权应当属于谁？该房屋是否能够作为离婚财产处理？
【法庭判决】
本案中讼争的房屋为史某亮、席某敏购买，原属其二人的夫妻共同财产，2008年双方离婚时协议将房屋赠与其子史某佳，是其二人对合法财产的处分，且已经法院民事调解书确认，法院通过合法程序确认双方协议并无不当；史某亮、席某敏夫妇虽以王某峰名义办理某某某小区5号楼103室房屋产权登记，但王某峰并不是该房屋的实际买受人，故王某峰不享有该房屋的所有权，王某峰主张对该房屋享有所有权，并要求席某敏返还房屋缺乏证据支持。
【法理延伸】
张雷律师认为，我国物权法对于不动产物权采用的是登记生效制度，但是未进行物权登记却不影响合同的效力。在本案中，虽然争讼房屋的房产证上登记的并非史某亮，但是房屋买卖合同是史某亮与某某某公司签订，购房款是史某亮支付的，实际占有使用该房屋的也是史某亮。该合同的权利义务应当由签订合同的双方当事人所享有。但是，由于该房屋登记的权利人为王某峰，若史某亮与王某峰之间有协议明确约定该房屋所有权人为史某亮，那么应该按照该协议认定；若他们之间没有协议约定，则应当根据双方当事人提供的有关证据，判断史某亮出资并实际占有使用该房屋是否为物人的意思表示，从而认定史某亮是否为真正的房屋权利人。
【法律依据】
《中华人民共和国婚姻法》第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；……
《中华人民共和国物权法》第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
《中华人民共和国物权法》第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
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作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！
