文/北京大成（南宁）律师事务所 熊潇敏律师
　　尽管许多人都在预测房地产将会出现泡沫，房价将会大跌，但是仍然可以看到购房大军英勇向前。“刚需族”们在期盼房价大跌的守望中，只好心痛地唱着“该出手时就出手呀”下了定单交了首付。然后再借力银行办按揭最终实现有房梦。似乎好事多磨，有些“刚需”并那么幸运，银行放贷政策收紧，对认为不符合政策的申请人无情予以拒绝。而聪明的房开公司一般在签订《商品房购买合同》的时候都会作出约定，如乙方（购买人）申请银行贷款的材料未能通过银行审查而未能放款的，乙方应在多少天内将剩余的购房款补齐，如未逾期未能补齐的，即视为乙方违约，房开公司有权解除合同。
　　毕竟，房开公司还是处以强势地位，许多购房者还是签了合同，但是在办不了银行按揭贷款，又一时无法筹措资金补齐所欠房款时，那只好违约了。按合同约定，房开公司有权解除合同，将房收回另行处置。然大千世界无奇不有。下面这则案例中的李先生就属于“被解除”中不幸的一员，但他却赢了官司。房开公司有理反而输官司，这是什么回事呢？
　　我们先来看看案情：
　　2008年4月6日，广西某房地产有限公司(以下简称房开公司，甲方、卖方)与李先生(乙方、买方)签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于南宁市某小区10栋205号房产；双方议定该房地产成交总价格为125万元。其中合同约定，在本合同签订后7天内，乙方应将办理银行按揭贷款所需的资料交给甲方帮申请银行按揭贷款，如乙方递交的资料未符合银行的审核而未能放款的，乙方应在甲方通知银行不同意贷款之日起30天内一次性补齐剩余房款85万元。如乙方逾期未补齐的，即属违约。甲方有权解除合同，将房产另行处置。合同还作了其他约定。
　　不幸的是，李先生所递交的材料未能通过银行的审查，尽管经多方交涉，银行仍然不同意贷款。付款的期限已至，李先生无法在短短的一个月筹到85万元。于是就暂时将此事搁置。不知是出于什么原因考虑，房开公司仍然帮李先生办理了合同备案和预告登记。
　　时间一晃4年时间过去了，此时李先生也通过多方渠道筹到了85万元。2012年12月，李先生发现房开公司既不通知自己付款也不通知自己去办理退款，就通过朋友了解到自己所购置的房产房开公司尚未另行出售。于是在咨询专业律师得到明确答复后，便将房开公司告上法庭，要求房开公司继续履行合同，并办理房产证。
　　房开公司收到诉讼材料后，即提起反诉，认为双方签订《商品房买卖合同》后，李先生仅支付了购房款40万元，李先生经催要至今尚未依约向商开公司支付购房剩余房款85万元，其逾期支付购房款的行为已经构成根本违约，根据合同的约定，如李先生在房开公司通知银行不同意贷款之日起三十天内仍未能缴付剩余房款的，房开公司有权以书面通知李先生解除合同。
　　一审法院经开庭审理作出了支持李先生诉讼请求的判决，同时驳回房开公司的反诉请求。
　　房开公司不服一审判决提出上诉，二审法院经开庭审理，最终作出判决：驳回上诉，维持原判。
　　本案中李先生明明违约了，为什么法院还会支持他的诉讼请求呢？反过来说，房开公司明明是有理的，为何还输了官司呢？
　　我国《合同法》规定，当事人在签订合同之后，只要是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定的，该合同合法有效，双方均应恪守履行。本案中，李先生确实未能依约按时履行合同的付款义务，属违约，然而按法律规定一方违约并不当然导致合同无效。如果出现合同约定的可以解除合同的情形，有合同解除权的一方未行使解除权的，合同依然生效。本案中的房开公司在李先生未按约付剩余款项的情况下，本可依据合同的约定解除合同，但房开公司并未书面通知李先生解除合同。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中房开公司在时隔4年多的时间后，在应诉中才提出解除合同，房开公司提出要求解除合同的反诉依据不足，二审法院并不予支持。李先生从而在场官司中胜出。