二手房合同内容有哪些纠纷
二手房合同内容有哪些纠纷
意向金纠纷
在房屋买卖的初期，中介公司常常要求预购房者交付一笔“意向金”。事 实上，“意向金”在法律上没有规定，但“意向金”不同于“定金”，意向金 的性质多数根据合同的约定确定。而实践中，中介公司通常在居间合同中约定 “意向金转为定金”条款。具体操作是，如果买方有购买意向后，委托中介公 司便向卖方议价，这时一般会以书面形式确定并支付一定金额的意向金。在卖 方没有表示接受买方提出的购房条件和收下意向金之前，“意向金”属于预付 款性质，一般由中介代为保管；一旦卖方同意买方的购买条件（要约），中介 公司则将意向金转交给卖方，此时“意向金”的性质就发生变化，即转化成 为“定金”。此时，定金罚则生效。也就是说，买方如果不按合同的约定签订 买卖合同或不愿意买房，则卖方可以没收买方的定金；如果卖方不履行买卖合 同义务或不出售的，则应双倍返还定金给买方；如果中介公司尚未将意向金转 交给卖方，或者卖方未同意买方购买条件，此时意向金是可以要回的。但由于 三方的理解不一，由此产生的纠纷很多。
定金纠纷
一般情况下，无论是否通过中介公司买卖二手房，卖方通常都会要求买方 支付一定数额的定金以确保双方履行合同。实践中常常有“订金”是否可以 理解为“定金”的纠纷。纵观此类现象，产生“定金”和“订金”纠纷的原 因主要有以下儿方面：一是文字表述问题。除上述定金和订金外，还有如意向 金、预付款等说法。司法实践中，对于这类无明确约定情况下的订金、意向金 或者预付款，交易当事人均不能主张定金罚则；二是定金交付数额问题。一旦 一方违约产生纠纷，定金数量易产生争议。三是定金交付方式问题。定金只有 实际交付才能产生法律效力。但实践中的具体操作一般是由买方将定金直接交
37
给中介公司，然后由中介公司交给卖方。中介公司收到定金后，往往会开具以 下格式收据：“今收到买方X X意向金X X元。如果卖方X X同意以该价格卖 房，则该意向金转为定金”。这种定金支付方式实际上对买方极为不利：一是 购房者与卖房者并没有直接签署的协议；二是购房者手中没有卖房者出具的定 金收条；三是购房者很难获得卖房者巳经从中介公司处收取定金的事实；四是 没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此情况下，一旦发生卖房者 收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形，买房者很难要求卖房者双倍返还 定金，也很难追究中介公司的责任。因此，在买房者与中介公司签订的居间合 同中，最好明确界定中介公司收取定金的性质，如果是中介公司代收，则要求 它在收取定金时同时出具卖房者的委托书。否则，就要明确中介公司的转交责 任。当然，作为中介公司也要学会保护自己，如卖房者委托代收，应要求其出 具代收委托书；如是转交，在卖房者收到定金后，应要求其出具收条。
违约金纠纷
一般情况下，中介公司都会与卖房人约定，如果中介公司寻找到买家后， 卖房人不以委托价格出售房屋，则中介公司主张业主支付违约金。但由于房屋 总价一路“走高”，常常出现买卖双方直接联系架空中介公司的情形，为此， 为了防止这种情况发生，中介公司最好能提供充分的证据证明当初三方签订的 合同。否则，法院很难支持中介的诉讼请求。随着通信工具的发达，这类纠纷 有攀升的趋势。
付款方式纠纷
在合同签订过程中，付款方式必须要重点注意。为了防止日后不必要的纠 纷，最好在付款方式的选择上明确标明：在签订合同时，买方即支付相当于房 价款百分之多少的定金给卖方或中介公司；在买卖双方直接交易的情况下，可 注明办理立契过户当天，买方支付给卖方百分之多少的房款（已付定金转为 房款）；若通过中介公司交易，则可注明在办理立契过户手续前几个工作日， 买方支付全部房款（已付定金转为房款）给中介公司，中介公司于过户后第 几个工作日支付房款给卖方。另外，最好有一小部分剩余款项的支付能放在物 业交验之后的几个工作日内进行。在买房过程中要选择资信较好的大型品牌中 介公司，这样能比较有效地规范买卖双方的行为。
贷款纠纷
从2004年下半年开始，随着一系列相关政策的出台，银行对于个人住房 贷款的政策开始作出了一系列的调整。其中主要包括对购买2套以上住房贷款 的限制、各大银行收紧个人房贷的发放，以及2005年1月开始施行新的房贷 利息等内容。目前，通过贷款支付房款还是大多数购房者的首选付款方式，但
38
如果购房者不能通过银行审查，自身又没有能力支付房款，基于买卖合同的约 定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承 担违约责任。当然，这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而 决定购房的。
期房限转纠纷
期房的转让分为两种：预订权转让和期权转让。
“预定权转让”属于典型的炒楼花行为，此种转让性质属于预订合同的转 让，依法应征得开发商同意。如果开发商因某种原因不同意该种预订权转让， 那么，购房者仍然应按约在预定期限内签订正式预售合同，否则可视为私自取 消预订。另外，如果是代理亲朋好友预订的，为避免与开发商发生纠纷，预订 时，代理人最好写明代某某预订该套房屋等。
而“期权转让”即预售合同签署并登记备案后的期房转让。一般来说， 已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意；但没有付清房款的，转让需 经开发商同意。这里的纠纷常常发生在对于“已付清房款”的含义理解不同。 至于“已付清房款”的界定，H前我国相关法律并无解释。购房者多数认为， 以按揭贷款方式付款，开发商收到首付款和银行贷款后应当认定为购房者 “已经付清房款”。但开发商认为，由于开发商在按揭贷款支付方式中对银行 要承担阶段性担保责任，所以按揭贷款支付方式被认定未付清房款。因此，实 践中，按揭贷款方式下的期房转让必须征得开发商的书面同意。即转让期权 时，卖房者应当按照买房者付款方式，通知或者征得开发商同意后再进行交 易。在此种交易方式下，买房者应根据各自购买时的房价款分别缴付契税。但 现实交易中，卖房者为了逃契税而采取说服开发商注销原合同后再交易的不规 范操作，这种风险当然应该由卖房者自己承担。
户籍不迁移纠纷
户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理属于 公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以 户籍迁移为诉讼标的的案件，因此这个问题目前而言可以说解决乏术。最好的 方法就是购买二手房之前，最好确信该房屋主人的户籍巳经迁出或者将来一定 能够迁移。
其他
由于上市交易的二手房大部分年代比较久，还会出现诸如所售房屋实际面 积与产权证上注明的面积+符的现象以及对屋内设施的约定不明等纠纷。因 此，在签订买卖合时，对于面积约定，一般应以现在的产权证上注明的为准， 其他面积不计在内。对于卖方口头向买方保证的屋内装修的铝合金门窗、地
39
板、空调以及柜子、热水器等可以全部赠送等承诺，买房时最好写在纸上。
