二手房纠纷专家解读北京存量房买卖合同
与现行的存量房合同相比,该示范文本最大的亮点在于将存量房交易结算资金划转的内容增添了进来,对交易双方要监管的资金数量、监管账号、何时划转监管的资金等问题做出了明确约定,这一举措显现了政府对推行资金监管政策的坚定决心和力度。
另一个亮点是附件产生的约束力。该示范文本中列出了8个附件,包括了房屋设施装修、权属、付款、税费承担方式等,这意味着交易双方可以在合同正文外另作详细补充约定,将双方的权利义务进一步明确,如:明确了双方要对房屋设施设备、装修装饰、相关物品等情况进行验收,对于水、电、气、物业管理费以及交易前后谁来承担专项维修资金。因《合同法》有明确规定,合同的补充条款不仅同样具有法律效力,也是在诉讼中影响最终判罚的主要证据。因此,这将结束之前合同条款相对简单,无法全面保障交易双方正当权益的现状。
与该示范文本相比,现行的存量房合同在如下三项条款中易出现纠纷:
一、房产权属表述不明。部分带有权属瑕疵的房产直接进入到按揭流程特别是转按揭中,易出现房款的划拨的纠纷。
二、对公共维修基金的权利转移约定不够,易在产权过户后出现交易双方再次更名的纠纷。
三、若正处于租赁状态的房产同时又被买卖交易,易出现买方与业主、承租者之间对于物业交割时时间上和经济上的纠纷。其实这仍属于权属的问题。
本次示范文本的出台,是北京市实现存量房买卖网上签约迈出的重要一步。北京自2004年实行商品房网上签约以来,京城市民可以时时通过网络查询到商品房销售的真实情况,网络化的管理不仅便于政府部门对开发商的监管,其实更有利于消费者及时了解房产销售情况,很好的打击了开发商捂房提价的不正当做法。同样,若在二手房市场实行网上签约,则能有效规避通过做假合同避税这种违规行为,同时也遏制了一方多卖的情况，保护了交易双方的利益。
此外,存量房买卖交易无非是对房屋权属的交易,在该示范文本中加强了对权属、钱款的明确约束,也就是增强了交易的安全性,保证了交易双方和居间方经纪公司的利益。可以说,合同示范文本加资金监管的这把双刃剑,有力地削减了不法中介公司在交易中规操作的可能性,踏出了北京市存量房市场进一步朝着规范化、市场化方向发展的坚实脚步。
