二手房地产居间合同的几个相关问题
二手房地产居间合同的几个相关问题
(1)居间合同形式引发的居间人与合同当事人权利义务明确化问题
根据我国《合同法》的有关规定，作为中介公司通常以报告居间、媒介 居间或者两者的结合进行中介服务的。但问题是，不同的形式导致居间人和当 事人的权利义务不同，而我国合同法又没有明确细化和归类，这就使得中介纠纷不断产生。
首先，我国《合同法》仅是以定义的方式列明居间的合同的两种形式， 并未明确指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的 障碍。比如说报告居间属代理性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容 约束，并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。而在合同达成时，居间 人应当只能向委托人要求支付报酬；而媒介居间从严格意义上来说并非属代理 性质的行为，居间人仅扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外, 促成交易双方订立合同时，居间人可依照《合同法》第四百二十六条规定向 合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化，令其在不同类型 的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域，媒介居间形式占 了绝大多数，牵线撮合并完成交易手续最为普遍，房地产经纪人可向买卖双方 收取报酬。
其次，房地产居间合同的主体应有三方，或者说委托人起码有两人以上, 但往往是两个独立的合同。所谓居间，肯定也就是在两者之间，而且《合同
20 法》第四百二十六条规定：“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成 立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”但在现实的房地产二手买 卖合同操作中，通常都是由卖方先与中介公司签订放盘合同，然后再由中介公 司与买方签订购房合同，两份合同是分开的，每份合同的委托方只有一位，即 买方或者卖方。也有一种情况是买卖双方与中介公司共同签订的合同，即将居 间与买卖关系融为一体。正因为这两种形式的交混存在，使得当事人和中介公 司的权利义务不明朗。《合同法》如能区分居间人及委托人的双方合同以及居 间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况，将会使中介的纠纷处理情 况得到有效改善。
再次，在房地产居间合同中，中介公司与买方签订的购房合同实际上应为 居间合同，真正的出售人是业主而非居间人。但许多时候买方却一味地认为自 己的所有权利义务指向对象必定是居间人，而非业主，无论在交易中出现任何 问题，均向居间人追诉。另一方面业主也是如此认为，也向居间人追诉。这是 一种严重混淆法律关系的做法，但却非常普遍，导致了许多纠纷，令房地产中 介公司无所适从。为了避免这类纠纷，笔者认为中介公司应当与买卖双方分别 签订居间权利义务明确的居间合同，而不是买卖合同，然后再由买卖双方签订 买卖合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低，并扭转买卖双方的 错误认识，从而正确认识居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同，它 令三方的关系变得公开化、透明化、完整化，能够最大限度地避免出现买卖双 方信息不对称的情况，同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。 更重要的是，向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。
