普陀区洵（旬）阳新村地块旧城区改建房屋征收补偿方案
普陀区洵（旬）阳新村地块旧城区改建房屋征收补偿方案
为做好普陀区洵（旬）阳新村地块房屋征收与补偿工作，加快推进旧城区改建，改善居民的居住条件和环境，通过前期座谈会、听证会等形式广泛征求征收范围内被征收人、公有房屋承租人意见和建议，根据房屋征收法律法规，结合本区、本地块实际情况，制定房屋征收补偿方案如下：
一、房屋征收范围
根据《上海市普陀区人民政府关于确认普陀区洵阳新村地块等三幅地块旧城区改建房屋征收范围的复函》（普府〔2013〕16号），洵阳新村地块旧城区改建征收范围为：东至旬（洵）阳路，南至石泉路以北多层工房、洵阳中学，西至岚皋路以东多层工房，北至华池路以南多层工房。
二、房屋征收与补偿的政策及法律依据
(一)《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
(二)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号，以下简称《实施细则》）
(三)《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》（沪府办发〔2012〕24号）
(四)《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）
(五)《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）
(六)《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市〔2012〕5号）
(七)《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请对象住房面积核查办法》（沪房管规范保〔2012〕8号）
(八)《普陀区人民政府关于确定本区国有土地上房屋征收与补偿相关标准的通知》（普府〔2012〕60号）
(九)上海市人民政府关于批转市住房保障和房屋管理局制定的《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干意见》的通知（沪府发〔2012〕73号）
(十)市、区有关部门的其他相关文件
三、房屋征收补偿协议
(一)本方案中下列用语的含义：
1.被征收人，是指被征收房屋的所有权人。
2.公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。
3.共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
4.房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。
(二)房屋征收补偿的计户标准
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证书、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
(三)房屋征收补偿协议签订主体的确定
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。
房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
(四)房屋征收补偿协议的订立
征收决定作出后，房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人根据本房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。
根据相关规定，本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约比例达到85%。
若被征收人、公有房屋承租人因故不能亲自签约的，可依法书面委托代理人签约。
四、被征收房屋建筑面积的认定
对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
区（县）人民政府将组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门将给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
房屋
类型
|
公寓
|
独立住宅
|
新里住宅
|
新工房（有电梯、成套）
|
新工房（无电梯、成套）
|
新工房（无电梯、不成套）
|
“两万户”新工房
|
旧里住宅
|
简屋
|
换算
系数
|
2.06
|
1.83
|
1.82
|
2.00
|
1.98
|
1.94
|
1.65
|
1.54
|
1.25
|
2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
五、征收居住房屋的补偿
(一)征收居住房屋的补偿方式
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。
(二)征收居住房屋的补偿、补贴计算标准
被征收居住房屋的补偿金额＝评估价格＋价格补贴，
评估价格＝被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价＝被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。
被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
价格补贴＝评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。
根据相关规定，经区政府批准，本地块补贴系数为0.3。
根据相关规定，经区政府批准，本地块被征收居住房屋增加套型面积补贴。套型面积补贴＝评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。
被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，每证补贴面积标准为：15平方米建筑面积。套型面积补贴＝评估均价×15平方米建筑面积。
被征收房屋属于成套独用居住房屋的每证补贴面积标准为：15平方米建筑面积扣除经测量后成套独用居住房屋的厨房及卫生间建筑面积之和。套型面积补贴＝评估均价×（15平方米建筑面积－经测量后成套独用居住房屋的厨房及卫生间建筑面积之和）。
(三)征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。
(四)征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准
征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照第(三)项有关公有房屋承租人的补偿规定执行。
(五)居住困难户的保障补贴
按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买异地产权调换房屋。
未按规定向房屋征收部门提出居住困难户保障补贴书面申请的被征收人户、公有房屋承租人户视作放弃居住困难户保障补贴。
增加居住困难户保障补贴的目的为保证居住困难户使用被征收居住房屋补偿金额和居住困难户保障补贴能够购买房屋征收部门提供的异地产权调换房屋，且人均建筑面积能够达到22平方米。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收居住房屋补偿金额。
本地块折算单价为：11000元。
《普陀区洵（旬）阳新村地块国有土地上房屋征收居住困难户保障补贴申请办法》另行公布。
六、征收非居住房屋的补偿
(一)非居住房屋的认定
1.原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
2.公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
3.房屋权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或实际用作职工或职工家庭居住使用的除外；
4.原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。在2001年11月1日前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
(二)征收非居住房屋的补偿标准及奖励、补贴标准
本地块征收非居住房屋，被征收人、公房承租人为个人的可以选择货币补偿也可选择房屋产权调换，产权调换房屋为本地块提供的居住产权调换房屋。
本地块征收非居住房屋，被征收人、公房承租人为单位的采用货币补偿。
1.征收非居住房屋，对被征收人的补偿金额为市场评估价格。
2.按规定向被征收人补偿设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算。
3.因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照《实施细则》第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。
4.征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准
征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，本地块采用货币补偿，租赁关系终止。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%。
5.征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当根据《实施细则》第三十一条的规定，按照上述合并后的货币补偿款进行折算。
6.截止房屋征收决定作出之日，对持有合法有效的营业执照（必须注册在被征收房屋内）的个体经营者，予以一次性10万元补贴。
七、征收居住房屋的各类奖励、补贴费用
被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约，且本地块在签约期限内签约比例达到85%，协议生效的，被征收人、公有房屋承租人可以获得以下奖励及补贴。超过签约期限后，被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门达成房屋征收补偿协议的，奖励标准适当减扣，具体减扣标准另行公布。
(一)签约奖励费
被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约，每户按被征收房屋建筑面积每平方米奖励8000元，不足216万元的，按16万元计算。
(二)协议生效奖励费
1、在签约期限内，本地块签约比例达到85%的，协议生效的，对已签约的被征收人、公有房屋承租人，每户按被征收房屋建筑面积每平方米奖励5000元，不足12万元的，按12万元计算。
2、在签约期限内，本地块签约比例超过85%的，签约比例86%至100%的部分每满一个百分点，已在签约期限内签约的被征收人、公有房屋承租人，每户奖励2万元。
(三)搬迁奖励费
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，协议生效后在协议约定期限内搬离、腾空并办理完毕交房手续的，每户予以奖励4万元。
(四)建筑面积奖励费
以被征收房屋建筑面积为基准，每平方米奖励5000元。
(五)无证建筑面积补贴
本地块对于各类无证建筑面积予以500元/平方米的建筑材料残值补贴。没有无证建筑面积或虽有无证建筑面积但不要求建筑材料残值补贴的，每户予以一次性补贴5万元。
(六)装潢补贴
按被征收居住房屋核定的建筑面积每平方米600元计算，不足3万元的，按3万元计算；被征收人、公有房屋承租人有异议的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
（七）购房补贴
1．被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，且不选择购买本地块提供的产权调换房屋的，购房补贴为被征收房屋的补偿金额的20%。
2．被征收人、公有房屋承租人购买本地块产权调换房屋的，被征收房屋的补偿金额扣除所购产权调换房屋房款后有余款的，购房补贴为余款的10%。
3．仅购买异地产权调换房屋，不购买就近产权调换房屋的。所购异地产权调换房屋总建筑面积每平方米补贴300元。
（八）临时安置费
1．临时安置费发放期限
临时安置费发放期限为被征收人、公有房屋承租人选购本地块提供的产权调换房屋为期房的，自征收补偿协议生效后被征收人、公有房屋承租人搬离被征收房屋并办理交房手续之月起，至征收补偿协议约定产权调换房屋交房日期的实际自然月份，产权调换房屋实际交房日期与约定日期不一致的，以实际交房日期为准。
2．临时安置费计算发放标准
按被征收居住房屋建筑面积计算，每平方米建筑面积每月补贴70元。每户每月总额不足3000元的按3000元计算。
若被征收人、公有房屋承租人选购两套以上（含两套）产权调换房屋且产权调换房屋交房有先后的，首套产权调换房屋交付后，临时安置费发放金额按照已交付产权调换房屋建筑面积占所购产权调换房屋总建筑面积的相应比例扣除，以此类推。
若产权调换房屋逾期交房的，则临时安置费中对逾期的部分增加30%。
3．照顾增发临时安置费
考虑到征收补偿协议生效后，被征收人、公有房屋承租人需办理相关手续等因素，每户给予照顾增发三个月临时安置费，发放标准按被征收居住房屋建筑面积计算，每平方米建筑面积每月补贴70元。每户每月总额不足3000元的按3000元计算。
（九）搬家补助费
按被征收居住房屋核定的建筑面积每平方米12元计算，每户低于800元的，按800元计算。若选购本地块提供的产权调换房屋为期房的，按搬迁费增加一倍计算。
（十）家用设施移装费
1．电话移装费，每门140元（凭收费单）；
2．管道煤气移装费，每户200元（凭账单）；
3．热水器拆装费，每台300元（凭发票）；
4．空调拆装费，每台400元（凭发票）；
5．有线电视移装费，每户300元（凭收费单）；
6．宽带移装费，每户90元（凭收费单）；
7．由供电部门批准安装并由被征收人、公有房屋承租人出资安装10安倍以上电表移装费，凭供电部门发票按实结算。
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由普陀区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，该户不能享受本条第一款中的第（一）项签约奖励费、第（二）项协议生效奖励费、第（三）项搬迁奖励费、第（七）项购房补贴、第（八）项临时安置费、第（九）项搬家补助费。
八、产权调换房屋的基本情况和选购方法
本地块产权调换房屋房源：就近产权调换房屋房源位于普陀区李子园地块“荣和怡景园”、宝山区罗店B1地块、宝山区罗店B2地块、宝山区罗店C7地块；异地产权调换房屋房源位于青浦新城一站地块“崧泽华城华中苑”、青浦新城一站地块“崧泽华城佳福雅苑”、青浦新城一站地块“崧泽华城和瑞东苑”。
《普陀区洵（旬）阳新村地块旧城区改建国有土地上房屋征收产权调换房屋购买办法》及产权调换房屋的详细情况另行公布。
九、房地产价格评估机构选定办法
房屋征收决定公告后，房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受房地产价格评估机构报名，并将经审核符合条件的房地产价格评估机构名单在房屋征收范围内公示。
房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的房地产价格评估机构名单中，按照少数服从多数的原则投票确定房地产价格评估机构，并将确定的房地产价格评估机构予以公告。
十，房屋征收补偿的签约期限
本地块房屋征收补偿协议的签约期限为三个月，具体签约开始时间另行公布。
十一、相关费用的发放时间
在签约期限内本地块签约比例达到85%，征收补偿协议生效的，本方案中涉及的被征收房屋补偿款（被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换，购买房屋征收部门提供的产权调换房屋的，则被征收房屋补偿款用于购买产权调换房屋，并结清差价）、相关奖励、补贴费用，由房屋征收部门根据协议中的约定向已签订征收补偿协议并已
搬离被征收房屋且办理交房手续的被征收人、公有房屋承租人发放。
在签约期限内，签约比例未达到85%，征收决定终止执行的，房屋征收部门向已签约的被征收人、公有房屋承租人每户发放2000元补贴。
十二、搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限
被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。搬迁过渡方式：征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，由房屋征收部门支付临时安置费予以过渡，具体支付方式如前文所述。
十三、受委托的房屋征收事务所名称
上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司。
十四、其他事项
（一）本房屋征收补偿方案中的货币为人民币。征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
（二）本方案未尽事项，另行制定公布。具体规定适用问题，由房屋征收部门负责解释。
上海市普陀区住房保障和房屋管理局
二○一三年八月五日
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑，内容如有出入，以当地公布的补偿方案为准）
