闸北区晋元地块旧城区改建房屋征收补偿安置方案

发布日期：2013-10-16 作者：黄方明律师

闸北区晋元地块旧城区改建房屋征收补偿安置方案
一、房屋征收与补偿的法律依据
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号令）
2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号[2011]）（以下简称《实施细则》）
3、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见的通知》（沪府发[2012]24号）；
4、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）
5、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）
6、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2012]5号）；
7、上海市征收补偿强制执行规范（沪府发[2012]73号）
8、其他相关法规和规范性文件
二、房屋征收的目的
由政府依照本市有关城乡规划规定，对基础设施落后地段组织实施的旧城区改建，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，拟征收该国有土地上的房屋。
三、房屋征收的范围
东至晋元路，南至光复路，西至乌镇路，北至蒙古路、新疆路。
（具体地址、门牌号公示为准）
四、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法
（一）被征收房屋类型的认定
房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》（沪房[90]规字发第518号）、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市[2003]141号）进行认定。被征收人、公有房屋承租人对被征收房屋类型有异议的，可向上海市房地产科学研究院书面申请鉴定。
（二）被征收房屋居住建筑面积的认定
1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定：
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。如房管部门只标明居住面积的，按居住房屋类型以居住面积乘上换算系数核定建筑面积。

房屋类型	公寓	独立住宅	新里住宅	新工房（有电梯、成套）	新工房（无电梯、成套）	新工房（无电梯、不成套）	“两万户”新工房	旧里住宅	简屋
换算系数	2.06	1.83	1.82	2.00	1.98	1.94	1.65	1.54	1.25

在2001年11月1日前租赁公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的一半，以上表规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上部分，按照实际居住面积，以上表规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
2、被征收私有居住房屋建筑面积的认定：
（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以房地产权证书和房地产登记薄的记载为准；房地产权证书和房地产登记薄的记载不一致的，除有证据证明房地产登记薄确有错误外，以房地产登记薄为准。
（2）未经登记的私有居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。
（3）相关批准文件未记载建筑面积的，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
3、以上各类房屋中的违章建筑不予计入原住房建筑面积。
4、对公有居住房屋中，独用的天井、晒台、阳台等在租赁凭证中有记载并缴纳租金的部位，可按其记载面积酌情给予补偿。
补偿标准为：记载面积（不乘系数）×被征收房屋房地产市场评估单价×50%（评估单价低于本征收范围房屋评估均价的按评估均价计算）
上述酌情补偿面积不予计入被征收房屋原建筑面积，即不作为征收补偿方案中按建筑面积计算的补偿、补贴、奖励的面积基数。
（三）被征收非居住房屋建筑面积的认定
1、非居住房屋的界定标准：
（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋；
（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
（3）房地产权证书和房地产登记薄记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
（4）原始设计为居住房屋，经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；
在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，未经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
（5）根据沪房地资拆[2008]217号文规定：市、区（县）劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。
2、被征收非居住房屋建筑面积的认定：
（1）有房地产权证的，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。
（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。
（3）经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋，以审批文件记载的非居住面积为准。
（4）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准，所记载的营业面积大于房屋确权面积的，按房屋确权面积计。（房屋确权面积指经“面积认定小组”认定的有效房屋建筑面积。）
（5）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中无营业面积记载的，由房屋征收部门组织或委托有资质的房屋测绘单位进行现场测量，经“面积认定小组”认定后，在本基地范围内予以公示。
五、征收补偿协议主体的确定
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
六、协议生效及履行
作出征收决定之日起至签约期结束征收签约率达到85%的，征收补偿协议生效。签约率未达到规定签约比例，征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。
本基地设签约期三个月。签约期开始时间另行公告。
征收补偿协议生效之后一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
七、房屋征收补偿方式、标准和计算方法
（一）房屋征收补偿方式
1、征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
2、征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
3、被征收人或者公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。
（二）征收居住房屋的补偿、补贴计算标准
1、征收私有居住房屋：
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格＋价格补贴
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生的评估机构评估后另行公告。被征收房屋评估价经复核，鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。经闸北区人民政府认定本基地补贴系数标准为0.3。
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租赁公房凭证计户补贴。经闸北区人民政府认定每证补贴面积为15平方米建筑面积。（以下标准相同）
被征收房屋属于成套独用工房且在签约期内签约并在协议约定时间内搬迁的，给予照顾补贴面积12平方米。
2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋：
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿计算公式为评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算方式为：评估价格×80%＋价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格；对公有房屋承租人的补偿金额计算方式为：评估价格＋价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
3、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋：
执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照上条第一款的补偿规定执行。
4、征收宗教团体所有及依法代管的居住房屋。
征收由房管部门代理经租的宗教团体的房屋，以及依法代管的房屋，租赁关系终止。补偿标准按照上条执行。
（三）居住困难户的优先保障
1、居住困难户的申请和审核：
居住困难的被征收人、公有房屋承租人向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。由征收部门、街道旧改分指挥部等人员组成的“居住困难认定小组”，按照《晋元地块居住困难对象认定办法》相关规定对居住困难户进行认定，并将认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。
居住困难户的认定标准和认定流程另行公布。
2、居住困难户的保障补贴：
按照本市经济适用房有关住房面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额
经闸北区人民政府认定本基地折算单价为12000元/平方米（建筑面积）。
（四）征收非居住房屋（个体工商户的）的补偿、补贴计算标准
1、非居住房屋凭证与营业执照（必须注册在被征收房屋内）齐全，按以下公示计算补偿金额：
公有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被拆除的非居住房屋建筑面积×80%。
私有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被拆除的非居住房屋建筑面积。
2、停产停业损失补偿：
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照《实施细则》第三十五规定进行补偿。
3、其他补偿：
对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予每平方米4000元的补偿，每证低于100000元的，可按100000元计算。
4、执照补贴：对持有合法有效的营业执照（必须注册在被征收房屋内）的个体经营者，给予100000元/证补贴。
5、拆除居住和非居住兼用的房屋，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算补偿安置款。
（五）征收非居住房屋（企事业单位）的补偿、补贴计算标准
根据《实施细则》和《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》的相关规定进行补偿。
八、征收居住房屋各类补贴：
1、搬家费补贴：搬家费=12元/m2×被征收房屋建筑面积，每证低于500元，按500元/证发放。
2、家用设施移装费补贴：
（1）电话移装费每号140元；
（2）管道煤气移装费每户200元；
（3）热水器拆装每台300元；
（4）有线电视移装费每户300元；
（5）空调拆装费每台400元；
（6）宽带移装费每号140元；
（7）由供电部门批准安装并由被拆迁人、房屋承租人出资的10安培以上电表移费，按现行有关规定给予补偿。
上述家用设施移装费补贴合计低于2500元/证的按2500元/证计算
3、异地安置房购房补贴：
选购异地安置房源的，每证补贴60000元。
4、居住房屋装潢补贴：
（1）被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按300元/平方米建筑面积给予装潢补贴；被征收房屋属于成套独用工房的，按800元/平方米建筑面积给予装潢补贴。
（2）被征收人、公有房屋承租人认为其装潢补贴需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关装潢费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢进行评估，并按照评估结果予以补偿。不再按照以上第（1）项的标准进行装潢补贴。
九、用于产权调换房屋的基本情况和选购办法
详见《晋元地块旧城区改建房屋征收产权调换房屋选购办法》
十、签约搬迁奖励办法
至签约期止，征收签约率达到85%（含85%）的，征收补偿协议生效的，签约居住及非居住房屋每证可获得以下奖励：
（一）居住房屋签约奖励标准
1、协议签约奖励：
在签约期之内签订房屋征收补偿协议且至签约期止基地签约率达到85%（含85%）的按100000元/证给予协议签约奖；
至签约期止，签约率在85%基础上（不含85%）每增加1%，增加10000元/证的协议签约奖；
至签约期止，签约率在90%基础上（不含90%）每增加1%，增加20000元/证的协议签约奖
签约期之后签订房屋征收补偿协议的，按60000元/证给予协议签约奖。
2、全货币安置奖励：
对签订货币补偿协议，选择全货币安置，不选择购买本基地提供的产权调换房源的被征收人、公有房屋承租人，可根据被征收房屋建筑面积，按每平方米10000元计算享受自行购房奖励；每证全货币安置奖励低于350000元的，按350000元计算。在签约期内签约并按时搬迁的可给予3个月的过渡费奖励，奖励标准参照期房临时安置费标准。签约期外签约的，则不给予过渡费奖励。
如选购本方案第九条公示的本基地提供的产权调换房屋，则不享受全货币安置奖励。
3、早签多得益奖励：
凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，根据签订协议的日期享受早签多得益奖励，基数为每证20000元，自签约期第十天起每天递减200元。
计算公式为：
早签多得益奖励=20000元－200元/天×签约启动之日第十天至实际签约日的天数。
4、被拆面积奖励：
以被征收房屋建筑面积为基数，每平方米奖励2000元，每证被拆面积低于80000元的，按80000元计算。
5、无未经登记建筑奖励：
对被征收人、公有房屋承租人，除有权证、公房凭证记载的建筑外，无未经登记建筑，给予每证50000元的奖励。
对被征收人、公有房屋承租人虽有私阁、天井搭建、阳台搭建等各类未经登记建筑但在签约期内签约的，给予每证奖励50000元。如在签约期外签约的，则按500元/平方米给予残值补偿。
（二）居住房屋搬迁奖励标准
1、搬迁奖励：
在征收补偿协议生效后三十天内搬出原址并交出空房的可按证奖励，每证20000元。另每户免费提供搬场车一车次。
2、提前搬迁加奖
（1）在“搬迁奖励”项基地上，在签约期第一个月之内签约的，并在征收补偿协议生效后且十五天内提前搬迁，按每证奖励60000元。
（2）在签约期第二个月至签约期结束前签约，并在征收补偿协议生效后且在十五天内搬迁，按每证奖励30000元；
搬迁奖励和提前搬迁加奖不包含在补偿安置协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订搬迁奖励协议。
（三）非居住房屋（个体工商户）签约奖励标准
1、协议签约奖励：
非居住房屋的被征收人、房屋承租人在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予6000元/平方米的协议签约奖励，每证低于150000元的，可按150000元计算；
非居住房屋的被征收人、房屋承租人在签约期限外签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予4000元/平方米的协议签约奖励，每证低于100000元的，可按100000元计算。
2、全货币安置奖励
非居住房屋的被征收人、房屋承租人对签订货币补偿协议，选择全货币补偿方式，不选择购买本基地产权调换房屋的，按被征收非居住房屋建筑面积，给予10000元/平方米的自行购房奖励，每证低于350000元的，可按350000元计算。
3、拆除居住和非居住兼用的房屋，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算各项奖励。
（四）非居住房屋（个体工商户）搬迁奖励标准
非居住房屋的被征收人、房屋承租人在征收补偿协议生效后十五天内搬出原址交出空房的，可按证给予50000元/证的奖励。
非居住房屋（个体工商户）搬迁奖励不包含在补偿安置协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订搬迁奖励协议。
注：对已依法按照征收方案作出补偿决定后，或司法强制执行的被征收人、仅有房屋承租人不享受上述各项奖励。
十一、房屋征收评估机构选定办法
本基地经房屋征收部门组织被拆迁人、公有房屋承租人按照简单多数的原则投票决定评估机构为：上海东洲房地产估价有限公司。
十二、期房临时安置费及过渡方式、过渡期限
1、被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，由房屋征收部门支付临时安置费。标准为：
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，每月临时安置费=50元/m2×被征收房屋建筑面积；
被征收房屋属于成套独用工房的，每月临时安置费=80元/m2×被征收房屋建筑面积；
按上述公式计算后，每证临时安置费不足3000元/月的，按3000元/月计算。
临时安置费以月为单位计算，未满一个月的按一个月计算。
2、被征收人、公房承租人选择期房产权调换的，再增加搬家费补贴一次。
3、过渡期限：自被征收人、公房承租人（含房屋使用人、同住人）搬离原址并移交空房之日起至该户选购所有产权调换房屋书面通知交房之日计算。
如因故未能在约定的期限内交付房屋的，征收人将按照沪价商（2002）010号文的相关规定，增加发放临时安置费。
4、过渡方式：自行过渡。
临时安置费不包含在补偿安置协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订协议。
十三、补偿决定
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府依法作出补偿决定。
十四、补偿决定的司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十五、受委托的房屋征收事务所名称
上海市闸北第一房屋征收事务所。
十六、其他事项
1、房屋征收补偿安置协议的签订：
私有房屋由房地产权证所载明的产权所有人与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议；公有住房由租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人签订房屋拆迁补偿安置协议。签订补偿安置协议的被拆迁人、承租人、当事人应当负责安置相关的权利人、同住人。
若上述法定签约人已死亡，私有房屋根据《中华人民共和国继承法》的规定由法定继承人签约（多个法定继承人的可书面委托代表签约）。公有住房根据《上海市房屋租赁条例》的规定，由符合法定条件的新的承租人签约。同住人有多人的，应协商确定签约代表；协商不成的，由公房产权人指定确认。若上述签约人因故不能亲自签约，可依法书面委托签约。必须提供委托双方签名盖章的书面委托书。
2、拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人、房屋承租人应当在拆迁补偿安置协议或者裁决明确的搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的，视同被拆迁人、房屋承租人未完成搬迁。属于空关房屋的，由征收人负责通知。
3、签约当事人选择货币化补偿安置的，签订附生效条件的《房屋征收安置协议》；选择购买基地提供配套商品房的签订附生效条件的《房屋征收安置协议》和《购房意向书》，另需填写《配套商品房供应单》。
4、本基地按规定在公示栏公示征收补偿安置工作的有关事项。
5、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。
十七、接待地点和时间
地点：蒙古路104弄12号；国庆路117号
时间：周一至周日上午9：00—11：00
下午13:30—16:30
晚上18：00-21：00
上海市闸北区住房保障和房屋管理局
2013年9月2日
（黄方明编辑，内容如有出入，以当地公布的补偿方案为准）