房屋出卖人被鉴定出是精神病，房屋买卖合同效力如何确定？
房屋出卖人被鉴定出是精神病，房屋买卖合同效力如何确定？
房屋买卖合同的签订，看似正常不过，但法律风险无处不在。尤其是对于合同向对方属于无民事行为能力或者限制民事行为能力的人，或者事后被鉴定出来属于无民事行为能力或者限制民事行为能力的人，交易风险非常大。【张付杰律师按】依据我国现行相关法律规定，精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同进行交易的民事行为，未征得法定代理人的同意，或事后追认，该民事行为能力无效。
【基本案情】
王某婚前有一套房产，王某将该房屋作为婚房，于2008年与李某登记结婚，并共同居住该房屋内，2011年10月份，王某将房屋挂牌出售，2012年1月孙某通过房产中介，看中了王某的房产，并于2012年1月18日于王某签订房屋买卖合同。合同约定，双方于2012年7月前办理房屋过户手续。但直至2013年5月，王某仍不配合办理房产过户手续，孙某遂于2013年6月委托本律师向法院起诉，要求王某办理过户手续。
【庭审纪实】
李某代理王某参与庭审诉讼，提出合同约定的房价过低，王某患有精神分裂症，系精神分裂症患者，属于无民事行为能力人，作为监护人的代理人对房屋的买卖行为不知情，事后也不认可，原被告签订的房屋买卖合同应属无效。
第一次庭审中，法院认为确认被告的行为能力确有必要，遂要求被告提供相关门诊病历及相关材料，对被告的民事行为能力进行鉴定。2013年9月23日，经鉴定机构鉴定，结论为：被告目前系精神分裂症患者，但无法评价原告签订合同时的民事行为能力状况。
第二次庭审，法院基本确认代理律师的代理意见，将择期宣判。
【律师部分代理意见】
被告主张自己在签订房屋买卖合同时系无民事行为能力人，应承担相应的举证责任，经鉴定机构“被告目前系精神分裂症患者，但无法评价原告签订合同时的民事行为能力状况” 的鉴定结论，并不能直接证明被告与原告签订房屋买卖合同时的精神状况，在未经法院依照法定程序确认被告行为能力前，被告具有民事行为能力，且双方的房屋交易是按照当时的市场价，通过房产中介进行的，并不存在被告声称的房屋交易价格过低的问题。
【律师提醒】
房屋买卖合同相对方的行为能力直接影响合同的效力。就以往的行为能力鉴定，应当提供过去一段时间内的诊治情况。如不能证明签约当时的行为能力，仅以现时的鉴定结论，证明房屋买卖合同无效，可能将是一厢情愿，难以得到法院的支持。
