临时建筑无房产证出租，租赁合同被判无效
张某诉称，经某公司同意，我与谢某于2008年9月30日共同出资25.7万元承接了王某在某公司1#，2#号餐厅。接手后，于同年10月份出资32.7万元对所承租房屋进行了装修。2009年1月2日，我与谢某签订协议，确认由我个人取得全部餐厅的经营权。经营期间，某公司以修路降低房价为由将租赁期限改为2009年6月1日至12月31日，并承诺由我优先续租。此外，我要求某公司为我提供所承租房屋的产权手续办理工商登记，但其一直拖延不提供。在我再三要求下，某公司分别于2009年4月13日，5月27日，11月24日向我提供房产证复印件，但该复印件并非我所承租房屋的产权手续。直到2009年12月即将续签租赁合同时，某公司才告知我所承租房屋属临时建筑，没有房产证。由于某公司的欺诈行为，双方所签订的租赁合同应为无效，某公司基于过错应该赔偿我因此遭受的经济损失。现诉至法院，请求确认我与某公司签订的《房屋租赁合同》为无效；判令某公司赔偿我各项经济损失，包括：装修损失32.7万元，餐厅转让费损失25.7万元，餐厅过户费1000元，人员工资损失16.8万元，广告费损失6800元，灭火器1300元，宿舍押金500元，宿舍取暖费400元，低值易耗品损失2170元；餐厅设施设备添置费损失38 026元；返还我所交付给被告的保证金4万元；承担本案诉讼费用。
某公司辩称，我公司于2008年9月30日签订的房屋租赁合同的相对方是谢某，而非张某。我公司与张某签订的房屋租赁合同的承租期是自2009年6月1日至2009年12月。在订立合同过程中，我公司并不存在故意隐瞒所出租房屋没有房产证的行为，因为从我公司提供给张某的房产证复印件上可清楚得知该房产证并不包括所出租的房屋。我公司与张某于2009年6月1日签订的合同合法有效，并已按合同约定交付给被告租赁标的，被告也使用了租赁房屋营业。原告在自己已经使用租赁标的，并且租期将尽的情况下主张合同无效于法无据。我亦不承担原告任何经济损失。依据我同原告签订的房屋租赁合同，被告应支付所欠房租5529.6元，实际使用房屋费用3801.6元，水电费2007.5元。原告还应承担因腾房所产生的房屋清理费用共11 580元，包括公证费1万元，搬运费1120元，空调拆卸费400元，搬运用料费60元。并由原告承担本案诉讼费用。
原告张某对被告某公司的反诉辩称，反诉人出租的房屋未取得所有权证，因此属于违章建筑，是不允许出租使用的，更不得作为营业用房。因反诉人隐瞒所出租的房屋系违章建筑的真实情况，致使我无法取得营业执照，违反了诚实信用的合同原则，造成了合同的无效。故要求判决合同无效，并由反诉人赔偿经济损失。反诉人在诉讼期间未经我的同意擅自进入我所租用的房屋，在诉讼期间未经法院同意擅自进入餐厅强行将屋内物品拉走，并对餐厅进行施工，因此反诉人应自行承担其行为的后果。其强行拉走我的财物已经侵犯了我的财产所有权，属另一法律关系，我将通过法律程序解决。反诉人租金及水电费的计算没有事实根据，故请求法院驳回反诉人的诉讼请求。
经审理查明，2008年9月30日，谢某和王某签订《餐馆转让协议》，约定自2008年9月30日，王某将涉及北京市某区（白色餐饮楼）1号、东2号餐厅（以下简称争议餐厅）的房屋租赁合同的权利义务转让给谢某；确认租期至2010年3月15日；月租金总额为人民币16 589元。同日，张某与谢某共同支付餐厅转让费人民币257 000元。同日，谢某向某公司交纳过户手续费人民币1000元，某公司为其出具了收据。2008年10月12号，张某与谢某签订《饭店投资参股协议》，确认双方共同投资经营争议餐厅，投资、分红、经营风险各占一半。2009年1月2号，张某与谢某签订《餐厅股份出让协议》，确认谢某将争议餐厅所占的股份转让给张某，争议餐厅由张某独自经营。
2009年6月1日，张某与某公司就承租争议餐厅的相关事宜签订《房屋租赁合同》，约定：承租期限自2009年6月1日至2009年12月31日；月租金总额为人民币10 368元；张某需交纳保证金共计人民币4万元，作为其履行合同、产品质量和售后服务承诺的担保；如张某违反合同的各项约定，保证金作为违约金；无论合同是否到期，翻建、改建、装修设施广告牌均属某公司所有，张某不得拆除；双方于2008年9月30日签订的租赁合同同时解除。后张某向某公司交纳了保证金人民币4万元。双方均认可2008年9月30日，某公司曾与谢某就租赁争议餐厅的相关事宜签订过房屋租赁合同，但张某主张其为该合同的实际履行者，某公司则主张2008年9月30日协议的相对方是谢某，与张某无关。
张某实际经营、占用争议餐厅至2010年1月5日。因张某未按约定支付2009年12月的房屋租金，某公司于2009年12月16日、17日两次向张某发出《通知》，通知解除双方于2009年6月1日签订的《房屋租赁合同》，并要求张某于2009年12月26日前腾空争议餐厅。之后，某公司又于2009年12月24日、27日、31日三次向张某发出《通知》，督促张某腾退。因张某拒绝腾退，某公司于2010年1月6日自行将争议餐厅腾空。期间，北京市国信公证处公证人员到场对腾空过程进行了公证。某公司为此支付公证费人民币1万元、搬运费人民币1120元、材料费人民币60元、空调拆机费人民币400元。
某公司应张某拖欠水、电费的主张提供《水、电、气费通知单》4张。张某对该4张单据的真实性表示认可，但主张均已交付。某公司予以否认。张某未就其已交付的主张提供证据。
经营期间，张某以办卫生许可证及执照为由分别于2009年4月、5月、11月自某公司处领取了房屋所有权证的复印件。争议餐厅所在的房产并未列入《房屋所有权证》。经查，争议餐厅所在的房产未经过合法的建房审批手续，也没有房屋产权证。2009年12月13日，张某向本院提起本诉讼。审理期间，受本院委托北京市价格认证中心对争议餐厅装修的现值进行了评估，结论为人民币224 655元。鉴定费为人民币8143元。
为经营需要，张某雇佣人员，并支付工资，但未能就其主张的实际支付工资的具体数额提供充足证据。为解决雇佣人员的居住，张某另支付宿舍取暖费人民币400元。此外，张某印制了宣传材料，为此支付印刷费人民币6800元。
张某于2009年12月13日向本院提起本诉讼。
【审理查明】 违反法律和行政法规强制性规定的合同应为无效。争议餐厅所在的房产未取得合法的建房审批手续，也没有房屋产权证，故张某与某公司就上述房产所签订的协议均违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，应为无效。则因该合同取得的财产，应当予以返还。现张某要求某公司返还保证金4万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。张某系通过转让方式取得的经营权，其理应对该房产能否用于经营有一定的认知，故张某对于双方合同无效结果的发生亦应承担一定的责任；因双方在签订《房屋租赁合同》时，对于履行合同后的结果已有预期；张某在承租房屋后确已使用房屋，合同期即将届满，合同目的已基本实现，故本院将在综合考虑上述因素后，对张某所主张的装修损失、餐厅转让损失的赔偿数额酌情予以判定。因雇佣人员及进行广告宣传是张某的自主行为，在张某确已实际进行经营的前提下，上述相关损失理应由张某自行承担。灭火器、低值易耗品、添置的设施设备中动产部分应包括在某公司腾空争议餐厅时搬离的物品中，附着于不动产上不可移动的部分，其价值应包括在装修鉴定中，本院不再另行确认。宿舍押金系基于张某与他人形成的租赁关系而发生，与某公司无关，且可以退回，故不应由某公司承担赔偿责任。《房屋租赁合同》虽然为无效，但张某仍应比照合同的约定支付其实际占用争议餐厅期间的房屋使用费及按实际发生量支付水、电费用。因腾退房屋是某公司的自主行为，因此而发生的费用应由其自行负担，故本院对其要求张某支付房屋清理费的反诉请求不予支持。双方就返还物品所发生的争议另案予以解决。
【审理结果】 判决如下：张某与某公司于二OO九年六月一日签订的《房屋租赁合同》无效；本判决生效后七日内，某公司返还张某人民币四万元；本判决生效后七日内，某公司赔偿张某人民币二万八千八百五十元；驳回张某其他本诉诉讼请求；本判决生效后七日内，张某给付某公司房屋使用费人民币九千三百三十一元二角、水电费人民币二千零七元五角；驳回某公司其他反诉诉讼请求。
