房地产开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，往往签订商品房销售认购书、意向书。签订认购书或意向书的同时往往要求购房人交付购房定金。在实践中，购房人在交付定金后，有可能会因各种因素不能与开发商签订正式的房屋销售合同，在不能签订正式的房屋销售合同的情况下，房地产开发商通常会拒绝返还购房人定金，由此产生纠纷。
事实上，商品房开发商收取定金后，未能与购买人签订商品房买卖合同的情况下，是否应当退还或双倍返还定金，应当根据具体情况予以确定。
一、商品房开发商收取定金后因其自身原因不能签订商品房买卖合同的，应当向购房人双倍返还定金。
二、因购房人自身原因不能签订商品房买卖合同的，定金不退还。
三、因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还购房人。（所谓不可归责于双方当事人的事由，司法解释并未罗列具体事由，但一般认为是房地产开发商和购房人都有买卖房屋的诚意，但双方在正式签订商品房买卖合同时，就原先预约合同中没有出现的条款不能协商一致的情况。）
 
适用的主要法律：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能签订商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。