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签订房产中介居间合同时,应注意以下六大问题:
发布日期:2013-07-19    作者:110网律师

    注意一:房产中介资质

    购房人先要了解中介人员的信息,如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。如果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中,发现中介公司未经备案、注册登记或执业经纪人证号名不副实,应谨慎交易,向有关部门核实、举报,实践中不乏中介公司人员卷款而逃的案例。

    注意二:明确中介费用

    在合同中明晰中介费用所包含的项目,中介除了收取合同约定的中介服务费外,其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于 “黑收费”。

    同时,根据 《关于规范上海市居住房屋买卖,租赁中介经纪服务收费的通知》规定:居住房屋买卖中介费不超过成交价的2%,也就是说对于买卖其中一方,最多只能收取1%的中介费。在合同应明晰中介费的支付条件,原则上是在中介公司促成双方签订 《房地产买卖合同》时支付,但鉴于房屋交易过程中环节较多,可以将中介费的支付与工作进度相结合,做到哪一步就付哪一步的中介费。注意居间合同要求一次性支付中介费用或只介绍买、卖双方认识就全额收取中介服务费的相关条款。另外现在上海地区的银行贷款都不再支付返利,有可能房产中介要求买卖双方支付办理贷款的服务费。笔者认为,这笔费用如果支付也只能支付给银行,由银行出具服务费收据,房产中介费用只能是成交价的1%。

    注意三:买卖双方资料

    这个主要是指出卖方需要提供房产证、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押等相关资料

(应要求房产中介出具该房屋所在地交易中心房屋产权登记情况),对买方也应提供身份证明。

    注意四:意向金转定金

    一般买方付了意向金,在规定的日期内是不得退意向金的,如在此期间卖方签字确认,并收取了意向金,则转变为定金。那么此时如有变化,则要适用定金罚则双倍返还。所以要格外留心定金、订金,预付款,违约金,尾款等款项。如果是对方提供的格式合同,那么在签订合同前,最好请专业律师把关,修改、删除合同中对己不利的 “霸王条款”,增加自身需要的条款,以达到利益平衡,降低纠纷、损失发生。

    注意五:房款支付事项

    买卖过程中各期支付金额、期限及方式都是要注意,一经确认,不按约履行是要承担相应责任的,所以要量力而行,多给自己留有时间和空间。

    税收、相关费用的承担及各类更名手续的办理及费用承担问题,该房屋内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出明确、详细的约定。另外,若涉及车位问题,也需由双方进行明确约定。

    注意六:交房户口问题

    交房要明确时间,逾期应约定迟延履行金,设备装修价款如另外作价,则应另签协议,避免多缴税费。户口最好是交易过户前迁出,同时也需要明确约定逾期不迁的具体责任,这也是很多人容易疏忽的地方。
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