案情介绍

甲房地产开发公司从他人手中购得位于市中心城市花园广场附近一块土地，以“观景”为理念设计并建造高层观景商品住宅楼。该地前边有一学校乙，双方协议约定：乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。

一年后学校迁址，将房屋全部转让给丙房地产开发公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该房屋后建高层住宅。甲得知这一情况后，要求丙立即停止兴建，遭到拒绝后便向法院提起诉讼，请求法院确认乙与丙之间转让房屋合同无效，并要求赔偿损失。

法理分析

本案属于相邻关系纠纷还是地役关系纠纷存在争议。在讨论本案的处理结果之前，应从分析本案所涉法律关系来确定法律纠纷的性质。

相邻关系，是指两个以上相毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。我国民法通则第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面相邻关系。学理上认为，行使相邻权需满足以下条件：（1）须对邻人土地确有使用之必要；（2）须选择对邻人损害最小方式使用；（3）须给予邻人一定补偿。

我国尚无物权法，但地役权的概念在物权法草案建议稿（第三章）中已有所体现，即地役权是指土地所有人、土地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而供使用的土地为供役地。

相邻权和地役权的行使都意味着权利人所有权或使用权的扩张，以及邻人所有权或使用权的限制，故实践中容易造成混淆。一般认为，可从如下几方面来认定某一法律关系究竟是相邻权纠纷还是地役权纠纷：

1.有无提供便利的必要性

根据相邻关系的规定，法律要求一方必须要为另一方提供便利，这种便利实际上是他人为了使自己的权利得到正常的行使，或者说使自己能够维护正常的生活和生产，从而对相邻的另一方提出了提供便利的最低要求。而地役权设定的目的是为了使自己的权利更好地得到行使，并使自身获得更大的权利和利益，从而向对方提出了更高的提供便利的要求，对他们的不动产做出超出必要限度的限制。因此，讨论某个案件是属于相邻关系纠纷还是地役权纠纷，不能仅仅从讼争双方当事人地理位置上相互毗邻或邻近来判断，而应以一方在行使自己所有权或使用权时，是否确有必要使自己的权利得到扩张，而另一方是否确有必要对需要扩张的一方提供必要的便利来认定。本案中，甲乙之间协议约定，乙不得拆除房屋兴建高楼是在自己的土地上设定了负担，是对自己权利的行使设置了限制，而使甲权利得到了扩张和甲的不动产得到增值。但该便利是否确有必要呢笔者认为这种便利缺少必要性。丙购地兴建高楼的行为并没有影响到甲今后住户的通风采光，也不会影响其正常的生活起居，只不过是使其观看城市花园景色的视野受到阻拦，但并不妨碍作为商品住宅楼正常所需的基本要求。作为甲周围相邻的土地所有权人和使用权人，也没有必要为对方提供观看美景的便利和法定义务。

2.权利取得的方式法定抑或约定

相邻关系是为了调和不动产所有权和使用权的冲突而设定的强制性规则，相邻一方对另一方所提供的便利，是另一方维持正常生产生活所必需的，所以相邻权都是法定的权利，对方不得以双方不存在合同关系为由而拒绝提供便利。而地役权必须要双方通过约定而产生，即地役权的取得需契约化。我国现行法律并没有要求一方为另一方“观景”提供必要的便利条件，法律也不可能把“观景”的权利赋予高层住宅的权利人。因此，“观景权”不属于相邻关系调整的范畴，但这也并不妨碍双方通过契约的方式设定。本案中，甲乙双方正是通过约定方式在乙的不动产上设定负担（不得建设高楼），从而保证了甲方业主的“观景权”和不动产经济价值的提高。

3.权利取得是有偿抑或无偿

相邻权的取得具有法定性，通常是无偿的，但这并不排除当事人在延伸或限制权利行使时就有关费用的补偿问题进行约定。如我国民法通则规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。而地役权的取得大都是有偿的，其依约定而取得，供役地人并没有为需役地人提供便利的法定义务，但供役地人提供的便利确实满足了需役地人的某种特殊要求和需要，为需役地人带来了某种特定的利益，该便利已经超过了法律所施加的义务，为此需役地人应当向供役地人支付一定费用来作为自己获得便利的对价。本案中，双方约定的10万元并不是甲侵害了乙的相邻权而给予乙的补偿，而应为地役权向乙支付的对价。

案件处理

本案中，甲乙双方约定的协议具有设立地役权的内容和意图，那么当事人是取得合同债权还是物权呢根据法学理论，地役权是一项独立的物权即用益物权，因而按照物权公示公信原则，该权利在设定时必须进行登记，如此才可取得对抗第三人的物权效力，否则只是取得了合同债权而没有取得物权。由于我国现行法律中没有地役权的有关规定，实践中登记部门也没有关于地役权登记的项目内容，因此，本案中甲乙双方虽然订立了具有地役权内容的合同，但因为未登记或无法登记，甲取得的也只是合同债权而非物权，不能对抗第三人。依据合同相对性原则，甲房地产开发公司只能基于合同要求学校乙承担违约责任，而无权要求丙房地产开发公司停止兴建高楼和承担侵权责任。

江苏省高级人民法院·周成