“小产权房”到底能不能买？
几年前，小产权房以其低廉的价格出现在房地产市场时，曾引发了各界的关注。最近，随着建立城乡统一的建设用地市场政策的提出，小产权房问题又一次成为房地产界的热点事件。本文通过对小产权房性质、产生原因及利弊分析后，结合近期相关政策对小产权房问题的解决对策提出一些建议，以期能对小产权问题的妥善解决起到些许作用。
[以案说法] 河南晓燕律师事务所的王克运律师认为：一、小产权房的性质小产权房是指在农村集体所有土地上建造的，出售给非本集体经济成员的房屋。由于此类房屋不具备国家核发土地使用证的条件，无法办理由县级以上地方人民政府，房产交易管理机关也不对此类购房合同给予备案，因此购房人只能得到由拥有该集体土地所有权的乡(镇)合作经济联合体或乡政府制作颁发的权属证书。另一方则提出，由于农村集体所有土地上建造的房屋只能供给本集体经济组织内部成员所有，现存大量的出售给非本集体组织人所有的小产权房是不受法律保护的。
[历史背景] 出现小产权的根本原因在于我国二元制的土地所有权制度。所谓二元土地所有权制度是指在我国土地所有权形式有两种，一种是属于国家所有的土地，针对的是城市城市市区的土地；农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条和《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，只有国家所有的土地才能用于房地产开发，农村集体所有的土地不能直接用于商品房开发建设。只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有的土地为国家所有的土地，才能出让给有资质的房地产开发企业进行开发。然而事实上，国家一边禁止集体所有土地直接进入土地流转市场，一边又通过低价征收了集体所有的土地，然后以征收补偿费用的几十倍甚至几百倍的价格出让给房地产开发商。同是一块土地，同是一样的用途，农村集体经济组织所有时，不允许出让给房地产开发。在经过政府部门的征收，并加价了几十倍后就允许。在这种情况下，有些集体经济组织为了维护自身经济利益，在集体所有的土地以各种名义建造房屋，并通过出售获取了一定的经济利益。
[法律依据] 针对小产权房的问题，先后发布过以下法律法规和政策：
2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。
2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。
2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。
2012年2月21日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。
[风险提示] 王克运律师提示广大购房户，小产权房存在的弊病：1．小产权房最大的弊病就是风险性。第一：由于小产权房建造在集体所有的土地上，不具有国家房产管理部门颁发房屋所有权证的资格，并且购房合同未经合法程序进行备案。后果是一旦国家认定该小产权房是违法违规开发耕地建房，要求拆除小产权房，或者发生了其它任何产权纠纷，购房人将无合法理由得到补偿；第二：由于小产权房没有合法的开发建设手续，游离于有效监管以外，房屋建设质量未经相应监督，这样就无法保障房屋质量。此外，小产权房的配套工程建设及后期维护也存在着相当一定的隐患；2．小产权房如果无序建造会破坏土地利用总体规划，造成建设用地失控，并且私自开发集体所有土地的会影响耕地保护，甚至于危及粮食安全；3．小产权房以其低廉的价格进行销售，会扰乱房地产市场正常秩序，造成商品房价格的严重混乱，并且危及国家对房地产市场有效管理。
[法律后果] 按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。“小产权房”是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。国家法律已明确，城镇居民不得购买农村宅基地建房，也不得购买“小产权房”。国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对“小产权房”等违法用地不允许确权发证。
