北京房产纠纷律师案例分析——楼上水管崩裂楼下“洪水”遭殃 责任谁负
作者：李顺涛律师
某小区业主因水管老化，请物业为住户维修水管，业主验收后离去；夜间，业主不在家，水管崩裂致使楼下住户被淹。就楼下住户的损失，楼上业主认为物业应负相应责任，物业则认为应该由业主负全责。双方争执不下，使楼下住户不知该找谁赔偿。近期本律师成功代理了一起因楼上漏水导致楼下被淹的案件。
　　2013年1月，家住某小区19号楼1单元11层的梁先生被滴水声吵醒。起床后，梁先生发现地板上全是水，两个卧室和客厅的墙壁也都在滴水，一番查看原来是楼上住户家跑水了。
　　梁先生马上拨通了物业值班电话，并拨打了110报警。由于楼上业主在外地出差，业主的朋友赶来开了门，物业在凌晨九点左右将水管修好。一夜的滴水使得楼下梁先生的房屋墙体被冲得部分脱皮，地板也被泡得起了包，吊灯里到现在还积着水。有部分书籍被侵蚀。经梁先生与业主和楼上的住户协商，楼上业主认为，是物业帮其维修水管，因水管产生问题，由此导致的损失由物业公司承担责任。但物业公司认为，虽然是由物业公司维修，但已经维修完毕并经过了业主验收。由于家中无人居住，夜间水管崩裂，导致楼下墙体和地板被浸泡。且维修部分在住户的厨房，属于个人管理范围，不属于物业服务范围，因此应当由楼上业主承担责任。
双方争执不下，故此梁先生找到北京房产纠纷专业律师李顺涛律师，在律师分析后认为，由于水管更换部分属于业主私人财产，物业只负责小区公共设施的维护和修理，所以，水管漏水造成楼下业主的损失，应该由楼上业主承担赔偿责任。楼上业主如果能够举证确属物业维修不当所致，那么楼上业主可以要求物业共同对楼下业主予以适当赔偿。
为此本律师首先让梁先生找公正机构对房屋损失现状做了公证，并让当事人到派出所调取了报警回执。同时，对房屋的财产损失进行了初步估算，之后将楼上业主及物业告上法庭。庭审中物业公司及楼上业主均持自己意见，但经楼上业主申请法院委托鉴定机构鉴定，该维修水管的质量不合格，这是导致事故发生的重要原因。故此法院一审判决楼上业主及物业公司承担连带责任，共同赔偿梁先生损失共计125900元。一审判决下发后，楼上业主和物业公司均提出上诉，二审法院以相同理由维持一审判决。
从该案中，除了法律问题，我们还应该注意的是留取证据，在遇到类似情况时，要首先报警，同时通过视频、拍照、录音对事发过程进行保存证据，如果能通过公证最好。其次及时采取措施防止损失进一步扩大。第三对损失范围进行统计，搜寻物品发票或者庭审中对损失的数额进行鉴定等。