中华人民共和国最高人民法院民事判决书

　　（2000）民终字第111号

　　上诉人（原审原告）：何晓明、梁安国等48户香港业主（详情见附表）。

　　诉讼代表人：何晓明，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区九龙荃湾丽城花园二期三座41／FH室。

　　诉讼代表人：梁安国，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区九龙黄大仙天马苑E座3314室。

　　委托代理人：吴三七，安徽省黄山市人民政府法制局干部。

　　上诉人（原审被告）：黄山利达房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪康乐路3号。

　　法定代表人：杨大毅，董事长。

　　委托代理人：许光明，该公司副总经理。

　　委托代理人：郑明继，黄山擎天律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：融系发展有限公司，住所地香港特别行政区新界屯门建发街建发工业中心5楼8室。

　　法定代表人：苏健雄，董事长。

　　委托代理人：唐春飞，黄山擎天律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：黄山旅行社。

　　法定代表人：苏健雄，董事长。

　　上诉人何晓明、梁安国等48户香港购房业主、上诉人黄山利达房地产开发有限公司为与被上诉人融系发展有限公司、黄山旅行社商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（1998）皖民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。何晓明、梁安国及委托的代理人吴三七，利达公司委托的代理人许光明、郑明继，融系公司委托的代理人唐春飞到庭参加诉讼，黄山旅行社经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　经审理查明，黄山利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）系黄山花园房地产项目的开发商，办理了黄山花园项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》及《境外出售和土地使用权转让批复》等有关法律手续。1994年1月至9月，利达公司分别与何晓胡、梁安国等48户香港购房业主（以下简称购房业主）签订了《黄山市黄山花园买卖合同》，约定：甲方（利达公司）须于1994年12月31日或之前将验收合格的房屋交付乙方（购房业主）使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付楼款为本金，按月利率3％计付违约金，延期超过120天，则甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应将乙方已付的一切款项及利息在60天内退给乙方，同时还须向乙方支付违约金；甲方出售的房产需按照批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经黄山市有关建筑工程质量检验部门检验合格后方可交付乙方使用，如有关部门检验为质量不合格时，乙方有权要求修补或提出退房；乙方交清楼价款后，甲方协助乙方向黄山市房屋产权登记部门领取房屋产权证，领取房屋产权证的手续费由乙方负责。1994年1月18日，利达公司出具委托书，委托黄山旅行社和融系发展有限公司（以下简称融系公司）的法定代表人苏健雄负责黄山花园“宾馆出租”计划。融系公司与黄山旅行社遂于1994年1月至10月分别与购房业主签订了《黄山花园宾馆出租合同》，全权处理购房业主所购黄山花园住宅房的出租事宜。该出租合同第三条约定：发展商（即利达公司）委托融系公司与黄山旅行社（合称宾馆管理公司）管理及经营整个黄山花园“宾馆出租”计划，担保各业主每年收取楼价的10厘租金回报及整项“宾馆出租”计划带来纯利的百分之六十的分红；购房业主有权随时终止该合同书，宾馆管理公司须于收到购房业主通知终止合同的15天内将该房屋交还给购房业主。之后，购房业主按约定交清了全部楼价款6，973，158港元。1994年11月前后，根据利达公司与购房业主的事前商定，购房业主按楼价的6.5％向融系公司交纳了代办房屋所有权证费用453，239港元。同时，为配合房屋的出租，购房业主按融系公司寄发的《黄山花园宾馆住宅装修通知》和《黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单》的规定，向融系公司支付了装修费l，021，030港元，委托融系公司代为装修所购房屋。按《黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单》计算，用于购房业主房屋装修的费用为36，178港元，购房业主支付的装修费未使用部分为984，852港元。利达公司按期完成了所售楼房的施工，并于1994年6月至该年底前陆续办理了各栋楼房的竣工验收手续，经黄山市建设工程质量监督站（以下简称质监站）检验，该工程合格，同意交付使用。1995年元月中旬前后，利达公司为购房业主办理了房屋所有权证，并交各位购房业主签收。1998年10月购房业主以利达公司未按期交付验收合格的房屋，且多收办理房屋所有权证费用和装修费用为由，向安徽省高级人民法院提起诉讼，请求法院判令利达公司、融系公司及黄山旅行社支付逾期违约金，退还多收取的费用，终止履行《黄山花园宾馆出租合同》。

　　另查明，一审期间购房业主向法院提交了质监站1998年7月20日、施工单位1998年8月11日关于讼争房屋未办理竣工验收手续的证明。对此，质监站l999年4月13日出具的《关于黄山花园小区工程验收情况的补充说明》，该站站长朱爱民在1999年10月9日接受一审法院调查询问时均证明，讼争房屋在1994年年底前已进行竣工验收。

　　一审法院认为，《黄山花园买卖合同》和《黄山花园宾馆出租合同》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规，应为有效，各方应严格按合同履行。根据法律规定，财产交付之日即发生所有权转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。当事人在《黄山市黄山花园买卖合同》中未约定房屋交付方式，购房业主又系境外业主，且约定由利达公司办理房屋所有权证，故应认定办理房屋所有权证时间为房屋交付时间。利达公司未按合同约定在1994年12月31日之前交付房屋，应承担自1995年1月1日至房屋所有权证颁发之日逾期交付的违约责任，违约金按房屋价款的千分之－即约定的月3％计算。购房业主提出终止履行《黄山花园宾馆出租合同》的请求，根据合同约定，应予准许。利达公司虽未直接签署《黄山花园宾馆出租合同》，但其委托融系公司及黄山旅行社负责整个黄山花园“宾馆出租”计划、签订合同并收取装修费用，故合同终止履行后，装修费未使用部分应由利达公司退还给购房业主，融系公司与黄山旅行社负连带责任。融系公司辩称其与大多数购房业主就租金发放及装修问题已于1997年达成和解协议，应按和解协议处理，由于购房业主代表未全部在和解协议上签字，故该辩称理由不予采纳。利达公司和融系公司按事先约定收取的为购房业主代办房屋所有权证费用，已办理了全部房屋所有权证，现购房业主要求退还办证费用多收部分，因未提供充分依据，本院不予支持。判决：1、被告利达公司应于本判决生效后30日内支付诸原告逾期履行违约金119，011港元（支付每位原告违约金数额附后）；2、诸原告与被告签订的《黄山花园宾馆出租合同》终止履行，三被告应在本判决生效后15日内将所涉房屋交还给各原告；3、被告利达公司应于本判决生效后30日内退还给诸原告装修费未使用部分计984，852港元，被告融系公司及黄山旅行社负连带清偿责任（支付每位原告数额附后）；4、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币54，181元，保全费人民币24，520元。合计78，701元，原告负担48，701元，被告利达公司负担l5，000元，融系公司负担7，500元，黄山旅行社负担7，500元。

　　购房业主及利达公司均不服一审判决，向本院提起上诉。购房业主上诉称，利达公司未按合同约定对所交房屋进行竣工验收，构成违约。应支付1995年1月1日至1998年8月l0日的逾期交房违约金6，973，158港元；办理房屋所有权证的费用应按实际收取，不应包含佣金，利达公司和融系公司退还多收取的办理房屋所有权证的费用。利达公司答辩称：一审判决根据黄山市工程质量监督站出具的《工程验收证书》及有关证明材料，认定利达公司交付的房屋在合同约定的时间内进行了工程竣工验收是符合实际情况的，购房业主的上诉理由不能成立；根据双方约定，办理房屋所有权证的费用由购房业主承担，购房业主取得房屋所有权证后，认为利达公司多收取了办证费用，却未依法举证，一审判决驳回购房业主的该项请求是正确的。

　　利达公司上诉称：按照《黄山市黄山花园买卖合同》约定，利达公司于1994年12月31日前为购房业主办理了入伙手续，履行了交房义务，一审判决认定利达公司逾期交房，构成违约是错误的，应予改判。收取出租房屋装修费问题与利达公司无关，不应由利达公司承担返还融系公司多收取的装修费用。购房业主答辩称：利达公司未按合同约定对房屋进行竣工验收，已构成违约，应承担违约责任；1994年1月18日利达公司给融系公司的法定代表人苏健雄出具委托书，委托其负责宾馆出租的经营与管理，利达公司实际上是宾馆出租计划的设计者，应承担返还多收取的装修费的责任。

　　本院审理认为，一审判决认定《黄山市黄山花园买卖合同》与《黄山花园宾馆出租合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，应为有效及准许购房业主关于终止履行《黄山花园宾馆出租合同》的请求并无不当。购房业主上诉主张利达公司出具的竣工验收手续是1998年8月l0日后补办的，违反了合同约定，已构成违约，应支付1995年1月1日至1998年8月10日的违约金，对此质监站出具的《关于黄山花园小区工程验收情况的补充说明》及一审期间法院询问质监站站长朱爱民的笔录均证明利达公司交付给购房业主的房屋在合同约定的时间内进行了竣工验收，工程质量合格，质监站在工程验收证书上签字盖章，同意交付使用，故购房业主的上诉理由不能成立。购房业主按其与利达公司的约定支付了办理房屋所有权证的费用，利达公司于1995年1月中旬前后分别办妥了房屋所有权证并交购房业主签收，现购房业主提出利达公司多收取了办理房屋所有权证费用缺乏依据，对其请求不予支持。利达公司上诉提出一审法院认定其逾期交房承担违约责任不当，应予改判的主张，因《黄山市黄山花园买卖合同》对房屋交付方式未做约定，一审判决根据本案的实际情况，认定办理房屋所有权证时间为房屋交付时间并无不当。按照该合同约定，利达公司应于1994年12月31日前交付房屋，其办理房屋所有权证并交购房业主签收的时间是1995年1月，故一审判决利达公司违约，承担1995年1月l日至房屋所有权证颁发之日止的违约责任是正确的。利达公司认为购房业主出租房屋的装修费是融系公司收取，不应由利达公司承担返还融系公司多收取的装修费用，但其l994年1月18日给融系公司法定代表人苏健雄出具的委托书证明，利达公司委托融系公司和黄山旅行社负责黄山花园宾馆出租计划、签订合同并收取装修费用，故利达公司应承担将装修费未使用部分返还给购房业主的责任。综上，购房业主及利达公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审案件受理费、保全费按一审判决执行。二审案件受理费54，181元，由购房业主负担27，090.5元，利达公司负担27，090.5元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长 冯小光

　　审判员 张 章

　　代理审判员 吴晓芳

　　二○○一年四月二十五日

　　书记员 胡晓菲

　　香港48户业主名单及判决分户数额

　　业主姓名 房屋幢号及楼价 房屋证颁发时间 支付其违约金数额 退还装修费数额

　　李汝东 A6-402 1995年1月11日 1646港元 18300港元

　　149646港元

　　梁安国 B5-207 1995年1月11日 1280港元 18300港元

　　116400港元

　　林志强 A2-401 1995年1月12日 1447港元 18300港元

　　120600港元

　　吕 华 B3-406 1995年1月11日 1537港元 9223港元

　　139748港元

　　黄 基 “B8-406，407” 1995年1月11日 2561港元 36600港元

　　232800港元

　　陈翔麟 B3-608 1995年1月11日 1167港元 18300港元

　　106100港元

　　潘瑞平 B4-306 1995年1月12日 1458港元 18300港元

　　121500港元

　　梁祖坚 B7-505 1995年1月11日 1552港元 18300港元

　　141100港元

　　高诚珍 “B8-305，306” 1995年1月11日 2742港元 36600港元

　　陈文忠 249312港元

　　郭志鸿 B7-305 1995年1月11日 1430港元 18300港元

　　李瑞明 130000港元

　　郑家祺 B7-108 1995年1月11日 1552港元 18300港元

　　赵秀兰 141100港元

　　郭卫邦 B2-308 1995年1月11日 1733港元 14208港元

　　朱家鼎 157584港元

　　陈瑞德 A3-204 1995年1月12日 1327港元 16415港元

　　范玉兰 110600港元

　　何晓明 B7-208 1995年1月11日 1407港元 18300港元

　　127900港元

　　李淑冰 A3-402 1995年1月12日 1492港元 18300港元

　　124300港元

　　郭佩卿 B3-505 1995年1月11日 1227港元 14888港元

　　111500港元

　　杨秀德 B5-506 1995年1月11日 1174港元 18300港元

　　陶美芳 106700港元

　　唐佩卿 “A3-301，302” 1995年1月12日 2861港元 36600港元

　　238400港元

　　黄惠龙 A2-202 1995年1月11日 1300港元 18300港元

　　118188港元

　　莫淑勤 A3-401 1995年1月12日 1492港元 18300港元

　　124300港元

　　邓锦培 A3-202 1995年1月12日 1492港元 18300港元

　　孟淑文 124300港元

　　刘名雷 A5-303 1995年1月11日 1537港元 18300港元

　　沈碧蕙 139748港元

　　曹希仁 A6-302 1995年1月11日 1749港元 18300港元

　　王正敏 159000港元

　　张冠强 A6-202 1995年1月11日 1646港元 18300港元

　　149646港元

　　刘志荣 B4-305 1995年1月12日 1508港元 18300港元

　　125664港元

　　钟福康 B4-406 1995年1月12日 1397港元 18300港元

　　钟巧新 116400港元

　　黄少銮 B5-208 1995年1月11日 1397港元 18300港元

　　125342港元

　　何华稳 B3-405 1995年1月11日 1344港元 9223港元

　　何华昌 122200港元

　　宁致和 B8-505 1995年1月11日 1257港元 36600港元

　　114268港元

　　王世昌 “B7-607，608” 1995年1月11日 2340港元 36600港元

　　212700港元

　　王有庆 B4-508 1995年1月11日 1264港元 18300港元

　　刘秀兰 114900港元

　　甄红燕 A3-603 1995年1月12日 1166港元 16415港元

　　97200港元

　　区学基 B8-208 1995年1月11日 1375港元 18300港元

　　125000港元

　　刘展鹏 B7-205 1995年1月11日 1704港元 18300港元

　　154900港元

　　李慧娟 B7-205 1995年1月11日 1704港元 18300港元

　　154900港元

　　陈秀英 “A5-501，502” 1995年1月11日 2465港元 36600港元

　　224070港元

　　马明钦 B3-605 1995年1月11日 1144港元 14888港元

　　夏宗玲 103978港元

　　施永爱 B5-505 1995年1月11日 1521港元 18300港元

　　138278港元

　　何焕章 B4-408 1995年1月12日 1822港元 18300港元

　　简莲笑 151802港元

　　高立蕴 “B8-105，205” 1995年1月11日 2636港元 36600港元

　　李元广 239610港元

　　陶祚海 B8-408 1995年1月11日 1379港元 18300港元

　　吴湘霞 125342港元

　　黎翰雄 B8-206 1995年1月11日 1537港元 18300港元

　　汤 晨 139748港元

　　陈国强 B4-205 1995年1月12日 1452港元 18300港元

　　120960港元

　　许德伟 B4-407 1995年1月12日 1355港元 18300港元

　　112908港元

　　毛江先 A3-502 1995年1月12日 1366港元 18300港元

　　113800港元

　　林尚贤 B4-405 1995年1月12日 1452港元 18300港元

　　120960港元

　　李国权 A2-201 1995年1月11日 1300港元

　　118188港元 18300港元

　　B3-408 1995年12月20日 41915港元

　　119756港元

　　吴子斌 “A1-401，402” 1995年1月11日 2420港元 29492港元

　　220032港元

　　合 计 6953378港元 119011港元 984852港元