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房改房买卖合同是否因未办上市许可而无效
发布日期:2013-05-10    文章来源:互联网
【案情】

  于某与刘某2006年底结婚。婚后,于某购买了单位的房改房,而其妻子刘某在婚前也购买了本单位的房改房。2010年,于某决定出售后买的那套房改房,遂根据当地房改政策的规定向房改部门申请房改房上市交易。房改部门审查后认为,根据相关房改政策规定,于某夫妇均购买了房改房,并且已经超过应享受的房改房面积标准,必须补缴超标价款8万元才能取得上市交易许可证。于某未去补缴相关款项,在房屋没有办理上市交易许可的情况下,于某决定先把房屋卖掉再说。2011年底,蒋某看中了于某的房子。双方很快就签订了购房合同。合同约定,于某将其名下的一套房屋售予蒋某,蒋某按房屋现状购入并过户,房屋总价32万;房屋过户税费由于某负担,房改房上市前的公示费、超标费由蒋某负担。之后,蒋某交纳了定金1万元以及预付房款5万元。然而在履行过程中,蒋某发现于某的房屋由于没有办理上市交易许可而无法办过户手续。纠纷发生后,蒋某遂向法院起诉,要求判令解除双方合同、被告于某返还购房款及利息,并承担双倍返还定金的责任。

  被告于某答辩称,房改办要求补缴超标款有误,本案讼争的房屋是具有福利性质的房改房,必须经房改部门审批才能上市交易。由于讼争的房屋未获审批上市,双方的买卖合同无效。

  【分歧】

  本案在审理中出现两种观点:

  第一种观点认为,双方合同无效。本案讼争的房屋是具有福利性质的房改房,必须经政府房改部门许可才能上市交易,属于需要政府审批的合同类型。由于本案中讼争的房屋未获房改部门审批,发放上市许可,双方的买卖合同应属无效。

  第二种观点认为,原告与被告双方签订的房屋买卖合同并未违反法律、法规强制性、禁止性规定,应属有效。被告未履行合同约定的交付房屋、办理过户手续等义务,导致原告无法实现合同目的。本案应支持原告的解除双方合同的主张,并判令被告退还购房款及利息,并双倍返还原告定金。

  【审判】

  法院审理后认为,原告与被告双方签订的房屋买卖合同有效,被告未履行合同约定义务构成违约,遂判决:被告返还原告购房款5万元及其利息,并双倍返还原告定金2万元。一审判决后,被告不服上诉,桂林市中级人民法院终审判决:驳回上诉,维持原判。

  【评析】

  笔者同意第二种观点。其理由如下:

  (一)原、被告之间的房屋买卖合同,是双方的真实意思表示,不违反法律、法规强制性、禁止性规定,因此,房屋买卖合同是合法有效的。双方当事人应按合同履行权利义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”讼争的房屋没有办理上市交易许可,只是导致无法办理房屋过户手续,而并不影响合同的效力。法律、法规并没有规定,房改房买卖合同必须办理上市交易许可后才生效,因此,本案中的房屋买卖合同是有效的。

  事实上,被告并无权主张合同无效,反而是原告有选择合同有效与否的权利。被告于某在签订合同之前已明知标的房应补缴超标款才能上市交易,其在交易时隐瞒了其未办上市交易证的重要事实,其行为存在欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定,“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。” 同时第二款规定“当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销”。根据上述规定,原告可以因被告欺诈行为而主张合同无效,即行使合同撤销权,当然也可以选择承认合同效力。本案中原告显然选择了继续承认合同的效力,这是其正当处分自己的的民事权利。

  (二)被告未办理房改房上市交易的许可,违反了合同义务。根据双方签订的房屋买卖合同约定,原告的义务是按照约定给付房款,而被告的义务则是交付房屋。而且被告所交付的房屋,必须是能够满足交易需要的。根据房改房法规及政策规定,被告的房改房只要补缴超标款,就可以获得上市交易许可,并可办理过户手续。但被告坚持不愿办理许可手续,是其单方行为导致整个合同最终无法履行,交易无法实现,损害了原告的合同利益。因此,原告主张被告违约并承担违约责任是有事实和法律根据的。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还金。”这就是合同法的定金罚则。本案中被告承担违约责任的方式,就是除了退还购房款及利息外,还应双倍返还原告定金。
来源:中国法院网 桂林频道
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