逾期办证,需支付违约金
民 事 判 决 书
（2011）天法民四初字第1006号民事判决
原告:XXX，女，X年X月X日出生，汉族，住广西X市X街X巷X号。
委托代理人:陈振强，广东华科律师事务所律师。
被告:XX，女，X年X月XX日出生，汉族，住广州市越秀区X路X号之一X房。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区广州市天河区X路X街X号X房（以下简称案涉房屋）是被告XX的物业，领有相应的《房地产权证》。
2010年4月7日，原告XXX(买方，下同)与被告XX(卖方，下同)和案外人广州市XX房地产代理有限公司(经纪方)签订了《房屋买卖合同》以及《附件》（以下统一简称为《合同》），约定：买卖之房屋地址为广州市天河区X路X街X号X房；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为400000元，买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款交付给卖方，即(1)签订本合同时支付40000元作为定金，(2)买卖双方应在本合同签订后23天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼价款(已包含定金)共计120000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，(3)于交易过户完成当天付清楼价余款共计280000元，交易过户手续需在2010年6月30日前完成(以付清双方交易税费为准)；是次交易所产生税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用由买方支付；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起5天内视为送达等内容。《合同》首部注明XX的联系地址为“广州市越秀区XX路X号之一X房”。《合同》第十九条“三方约定的其他事项”则用手写注明“关于附件第一条的付款时间作如下补充：①卖方在收齐买方楼款时交税过户；②如果买方不能在合同约定时间交齐尾期楼款，卖方同意买方延至2010年7月10日，则向卖方支付补偿金1000元正”的内容。
上述《合同》签订当天，XXX向XX支付了40000元定金。此后，XXX、XX先后约定X年X月X日及X年X月X日到有关房管部门办理交易过户递件手续，但XX均以XXX没有付清全部购房款为由拒绝配合递件，导致《合同》不能继续履行。此后，XXX先后于X年5月16日、23日按双方合同约定的联系地址“广州市越秀区X马路X号之一X房”，以特快专递邮件向XX发出《敦促履约函》，要求XX在X年X月23日前、30日前与XXX共同到房管部门办理交易过户递件手续。因XX未予答复，XXX遂于2008年6月12日提起本案诉讼。
原审庭审中，双方均明确要求解除双方签订的《合同》，并认为《合同》中关于10%物业成交价的违约金条款并不过高，其各自均是根据此条款向对方主张违约金的。
原审法院认为：原告与被告所签的《合同》涉及到三个法律关系，即原、被告之间的房屋买卖合同关系以及原告和被告分别与经纪方广州市XX房地产代理有限公司的居间合同关系，本案主要审查原告、被告之间的房屋买卖合同关系。上述《合同》中关于房屋买卖的条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应是合法有效的，原、被告均应依约切实履行自己的义务。
根据目前广州市二手房买卖的流程和交易惯例，在具体交易时首先由当事人将办理产权交易过户所需资料递交至房管部门并取得《受理回执》，在房管部门在收件一段时间后，当事人凭《受理回执》及身份证明文件办理问税、交税及过户手续，在过户完成后一般三个工作日即可办理领证手续。由此可知，在二手房买卖中，办理交易过户递件手续以及交税过户是两个不同的行为且具有一定时间差的。《合同》第十九条是当事人对合同条款及附件内容的修改或补充，其效力应优先于《合同》的其他约定。原、被告双方虽对该条第①项“卖方在收齐买方楼款时交税过户”的文义存在不同理解，但结合广州市二手房买卖的流程和交易惯例可知，只有在办妥递件手续后，才能办理下一步的问税、交税及过户手续。因此，无论原、被告对付款条件是否存在不同理解，上述条款并未改变这一交易流程，也并未改变原、被告双方均需共同在签约后23天内办理交易过户递件手续这一时间约定，作为卖方的被告在收齐楼款前也仍需履行办理过户递件手续的义务，被告关于其仅得在原告支付《合同》约定的全部购房款后才需履行递件手续义务的抗辩理据不足，不予采纳。
根据《合同》有关约定，被告本应在签约后23天内（即共同到房管部门办理交易过户递件手续。被告于X年X月X日和X年X月X日以原告没有付清全部购房款为由，拒绝配合原告办理递件手续，均显不当，本应认定已构成违约。依照《合同》中关于“卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金”的约定，原告本可在X年X月X日起X天后行使合同解除权。但因原告此后分别于X年X月X日和X年X月X日致《敦促履约函》要求继续履行递件义务，被告虽否认收悉该函件，由于这两份《敦促履约函》均是原告按被告在《合同》所留地址寄送，根据《合同》所作“买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起5天内视为送达”的约定，应视为该《敦促履约函》已有效送达。若被告有按函件指定期限继续履行递件义务，被告应是无权解除合同的。但被告在收取该《敦促履约函》后既未积极履行递件义务，也未与原告就其所谓存在的付款条件争议进行协商，缺乏继续履行《合同》的诚意。从被告拒绝递件的X年X月X日起，至原告提起本案诉讼时（即X年X月X日），被告拒绝办理递件登记手续已超过《合同》约定的30天期限，根据上述《合同》的约定，现原告要求被告退还已付的40000元定金及被告按成交价400000元的10%支付违约金理据充分，原审法院予以支持。由于被告作为违约方要求原告支付违约金的两项反诉请求显属无理，原审法院予以驳回。至于原告提交经纪方所出具的《情况说明》和原、被告于X月X日手机通话录音材料，由于通话内容不能够显示被告存在违约，而经纪方因与原告存在利害关系，所出具的《情况说明》不能单独作为证明案件事实的依据，两份证据不影响本案的处理结果，原审法院对此均不作认定。
关于《合同》是否应解除的问题。因《合同》还涉及到原告和被告分别与案外人广州市XX房地产代理有限公司之间的居间合同关系，原审法院对原、被告要求解除《合同》的诉讼请求均不予支持。但由于原、被告均已明确表示同意解除《合同》，双方因《房屋买卖合同》而确立的房屋买卖合同关系可予解除。
为此，原审法院作出如下判决：
一、原告XXX与被告XX《房屋买卖合同》而确立的房屋买卖合同关系予以解除。
二、被告XX于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告XXX定金40000元并向原告XXX支付违约金40000元。
三、驳回原告XXX的其他诉讼请求。本案本诉受理费1900元、由XX负担。
