买卖？还是赠与？如何应对以买卖形式办理房产赠与引发的纠纷？
本律师在今年成功办理了一起因以买卖形式办理房产赠与引发的房产继承纠纷案件，该案件被新民晚报、中新网、凤凰网、搜狐网等多家媒体以《患癌老人临终“房产留媳不留女”引姑嫂打官司》为题进行了报道和转载。“以买卖形式办理房产赠与“因为操作方便和税费较低，在社会中广为采纳，伴随而来的就是大量的法律风险。为了给类似案件提供参考，规避以后类似操作的风险，特将本案的办案过程和法律适用的选择整理出来，供读者参考：
一、案情简介
1944年出生的上海人杨阿姨婚后育有一儿一女。后来，杨阿姨的丈夫因病去世，家中两套房产全部登记在杨阿姨名下。大女儿圆圆嫁人后家庭条件较好，住进别墅。儿子小波正攻读博士，儿媳小郑从事导游行业，收入不高。小波和小郑结婚后不久，杨阿姨就把两套房屋中较大的一套给了儿子小波。
2010年下半年，杨阿姨被查出患有胰腺癌，医生预计最多还有半年的生命。2011年1月，在住院治疗期间，杨阿姨与儿子、儿媳来到房地产交易中心，当天就将另一套房屋过户到儿媳小郑名下。合同中除了房屋转让款为54万多元的内容外，并无太多约定。而在此之前，杨阿姨将37万元划给了女儿圆圆。
同年3月，杨阿姨因病去世，圆圆随机向浦东法院起诉。要求继承分割房款，要求小郑将房屋转让合同中一半的房屋转让款付给自己。
二、办案过程
小波到所与我咨询本案，很难理解的倾诉说，小房子其实是妈妈赠与我们两个人的，只不过妈妈身体当时很差，买卖比赠与要方便，我们只是借着买卖的形式做的赠与而已。案件的焦点问题，在于房产过户是基于买卖还是基于赠与，从形式证据来看，书面的房产交易合同，是指向买卖。并且没有任何直接的书面证据对书面的交易合同进行反驳。这也是引发案件的直接原因。从证据效力来看，对方占优，我方当事人败诉风险较大。
通过深入的分析，我们认为原被告关系特殊，不应仅从形式上来判断基础关系，从以下几个方面入手，可以推断出该房产应系赠与而非买卖：一、小波与小郑长期照顾母亲杨阿姨，为母亲看病、支付医药费，存在实施赠予行为的感情和现实基础。二、母亲杨阿姨在确诊绝症后期后，不会有通过与儿子儿媳买卖房产获得对价的动机，而应是对财产的处理。三、从买卖合同的交易对象没有支付款款的能力、买卖合同中的价格也远远低于市场价的交易价格、未约定支付价款的义务和方式、未支付对价即办理完毕过户手续、办理完毕过户手续至母亲去世又未追索对价等内容，均可以证明该合同不是以取得房屋价款为对价，目的仅是为了过户。四、杨阿姨在确诊绝症后，1月12日给了原告37万，半月之后，1月27日，即把房子过户给被告，可以印证，把房子过户给被告，同样是对财产的处理。五、李某作为杨阿姨的病友，曾听到圆圆和杨阿姨的对话，对话中，圆圆曾埋怨杨阿姨将两处房子均给与其弟弟。李某也愿意出庭作证。我作为案件的代理人，代理当事人按照上述五个方面进行了答辩和举证。
三、法院判决
法院基本采纳了我方的观点，原审法院认为，本案争议焦点在于系争房屋权利人变更，是杨阿姨与小郑之间的房屋买卖关系还是赠与关系。本案房屋权利转让发生在家庭成员之间，故本案中对于变更房屋权利人之基础依据即《上海市房地产买卖合同》签订的真实意图应具体分析，不能简单地就该合同的表面形式进行认定。首先，从合同内容看，该合同中除房屋面积、坐落等基本信息外，其余条款大多为空白，特别是对于小郑如何支付对价只字未提，形式上明显有别于正常的房屋买卖合同；其次，从合同履行情况看，在小郑未支付任何房款且未就房款支付作出书面约定的情况下，杨阿姨即将系争房屋产权过户给小郑，且直至去世亦未向圆圆或其他亲友提及小郑拖欠房款之事，明显不符合买卖常理；再次，从杨阿姨转让房屋的动机看，圆圆称杨阿姨出售房屋是为了筹集治疗费用，但无论交易对象选择还是合同履行过程，杨阿姨的行为并不能保障自己迅速获得房款，表明其售房筹款的动机并不存在。由此，本案之《上海市房地产买卖合同》的订立及履行存在诸多疑点，但圆圆未能给予合理解释，而小郑关于杨阿姨与小郑间系名为买卖、实为赠与的答辩意见，恰能解释上述疑点：第一，系争房屋转让发生于近亲属之间，存在赠与房产的感情基础；第二，系争房屋转让发生于杨阿姨重病弥留之际，小郑辩称系杨阿姨临终前处分自身财产，符合常理；第三，杨阿姨曾接受过高等教育，对于买卖合同未约定房款支付应当知晓，但其并未采取措施防范风险，反倒将房屋过户给小郑，且直至去世未向小郑催讨房款，表明其实际并无要求小郑支付对价的意思；第四，买卖合同约定的房价明显低于市场价格，且日常生活中亦不乏通过买卖形式办理赠与的实例。因此，原审法院认为，杨阿姨与小郑签订《上海市房地产买卖合同》的真实意图应为赠与房屋而非买卖，且赠与的财产已实际转移给受赠人，赠与合同已履行完毕。现圆圆以杨阿姨与小郑之间系房屋买卖合同关系而要求小郑支付房款，缺乏事实与法律依据，不予支持。
四、办案体会
1、以买卖形式办理房产赠与引发的房产案件中，起诉方往往依据房产交易中心调取的房地产交易合同，因为合同是书面的，且在交易中心有备案，效力相对很高。对于房产是赠与的事实，往往又没有强有力书面证据证明，通常对被赠与人不利。如本案中，并没有直接的强有力的证据证明过户的依据是赠与而非买卖。我们只能从买卖合同交易对象的选择、远远低于市场价的交易价格、未约定支付价款的义务和方式、未支付对价即办理完毕过户手续、办理完毕过户手续至母亲去世又未追索对价等痕迹，以及李某的证言，来还原发生的事实。法院也是据此认定了事实。
2、通过上述分析，对于社会中大量以买卖形式办理赠与的行为，在法律上存在较大风险。发生了诉讼，对被赠与人通常不太有利，尽量不要采纳这种方式办理。如果确实要“以买卖形式办理赠与”，一定要让参与的各方签订协议，明确过户的基础法律关系，以书面的方式把赠与人的意思表示固定下来，避免日后争议的发生。
