开发商交付房屋的附属设施不符合约定的，应如何采取救济措施？
【摘要】本案是附属设施不符合约定的诉讼，涉及一个新颖的权利，即视野权。该权利与以往涉及较多的采光权、通风权有相似之处，大多数为楼与楼之间发生的，可参照适用。
【案情简介】
范某购买了一套商品房，年底交房后范某发现在其房屋北面建有地下自行车进出坡道棚子，该进出坡道棚子进口呈长方形，高2.1米，宽4米，全长9米，坡道南侧距范某房屋北面窗户3.85米、距落地窗3.15米。对范某房屋的通风和采光虽然并未造成影响，但对范某房屋的北面视野存在一定的影响。范某遂向法院起诉，要求开发商将挡在其房屋北面的通道棚子拆除，如不能拆除要求开发商按每年1万元补偿其损失70万元。
【审理结果】
法院经审理认为，开发商出售上述房屋时，没有向范某明示该房屋的北侧窗外有建筑物。在规划图中虽标有自行车坡道，但并未标明该自行车坡道建筑物高出地面。范某购买房屋用以居住、生活，而该地下自行车进出坡道棚子直接影响了范某使用房屋的视野，开发商应对范某予以补偿。范某要求按70万元补偿，数额偏高，应酌定为4万元。最后判决开发商一次性补偿范某房屋损失4万元。
【赵娜律师法律分析】
第一，本案的性质
一种意见认为，本案的案由为买卖合同，应为依据合同提起的给付之诉，因该房屋买卖行为系期房买卖行为，范某在购买房屋时仅仅了解房屋的位置、朝向、大小、房间数及价格等主要问题，对房屋外面会存在高出地面的自行车坡道棚子一无所知。开发商在出售房屋时公示的规划图亦未标出位于范某购买的房屋北侧的自行车坡道棚子会高出地面2.1米。该房屋存在瑕疵影响了范某作为买受人对房屋的使用，开发商作为出卖人违反了合同法中的基本原则即诚信履行原则，构成了违约，应当承担相应的违约责任。但双方签订的买卖合同为格式合同，仅仅约定了双方基本违约情形的违约责任，对违反诚信履行原则的违约责任未约定。本案中，范某要求开发商将挡在房屋北面的坡道棚子拆除，但因该自行车坡道棚子系开发商向全体买受人承诺的合同范围且现该小区全体住户均在使用，拆除不具备现实意义，故应当选择以金钱的方式对范某进行补偿。
还有一种意见认为本案应为侵权之诉。首先范某履行了如数交纳房款的义务，开发商亦履行了按期交房的义务后，该买卖合同即履行完毕，故此案非合同之诉。范某已经取得了房屋的所有权，开发商在其所有的房屋北面建自行车坡道棚子，影响了范某房屋北侧的视野，妨碍了范某行使自己的权利，致使范某所有的财产权利的外延即视野权得不到行使，开发商应予赔偿。故此案应为财产损害赔偿纠纷。
从案情来看，开发商在预售房屋时未明示范某房屋北面有高出地面2.1米的自行车坡道棚子，开发商出售的商品存在瑕疵却未告知范某，导致了范某的损失，开发商的行为已经构成违约，应当承担违约责任。双方虽然已经履行了合同，但是房屋产权并未通过登记手续转移给范某，范某没有该房屋的所有权，不能请求财产侵权损害赔偿，故本案应为买卖合同纠纷。
第二，赔偿数额的认定
范某在提出赔偿要求时是按照该房屋的使用年限为70年，每一年要求赔偿1万元，故最终提出的赔偿数额为70万元。开发商在表示同意赔偿时提出的赔偿数额为1万元，双方对此问题各自的想法差距较大。首先要明确的是，开发商应当对范某进行赔偿。赔偿的数额在双方协商不成时，由法院酌定。范某提出的赔偿数额要求明显过高，不符合实际。综合范某在城市城镇人均年收入水平，最终酌定的补偿金额为4万元。该标准对范某的补偿并不算高，但在今后的审判实践中可能有一定的上扬。
