一、基本案情：
2012年10月国庆长假期间，天气睛朗，秋高气爽。张某与某房产中介组织的看房团来到深圳某关外一知名开发商开发的一大型楼盘看房。该楼盘为大型的商铺楼盘，04年开发到现在已颇具规模，多个场馆已开张，销售中心招商及销售都很火爆。张某看到这样热烈的场面，加之售楼人员的三寸不烂之舌的“忽悠”，张某有了购买商铺的冲动。售楼人员说要先交5万元的定金，到12月份可签订《商铺买卖合同书》。当时张某因没有购房准备，只是想来看看这个楼盘，故没准备定金款，售楼小姐经请示，同意张某先交5000元的定金，要张某在10月25日前补齐5万元定金。张某交完5000元定金后，开发商随既出具定金收据及《预定协议书》。10月25日张某去该楼盘处补齐5万元定金时，突然想起人们常说的购楼要审查“五证”，于是要售楼小姐出示该商铺预售许可证，售楼人员有些为难，在张某的一再坚持下，只得去请示主管人员，回来后告知还没有取得预售许可证，并说从去年12月起开始销售该楼盘，已收受了500多购房者的定金，要张某不要担心是否能取得预售许可证的问题。得知这一情况后，张某犹豫了，于是决定要咨询一下律师才决定是否补交定金，继续购买。后张某经咨询房地产专业律师，律师认为该开发商没有取得预售许可证收受定金，涉嫌违法销售，对购房者有一定的风险，张某因此不同意再继续补交定金。后张某委托律师多次同开发商协商，要求其退还所交的5000元定金，但开发商不同意退还定金款，最后律师向有关部门投诉举报，监管部门经核查，认为开发商的行为的确属于违法销售，在监管部门的责令下，开发商退还了张某的5000元定金。
二、律师点评：
为什么说开发商未能取得预售许可证销售楼盘是违规违法的？可能对这一问题稍有些购房法律常识的人都知晓，但对于没有签订《房屋买卖合同》，只收取定金、预订金、诚意金等是否属于销售的问题，大部分法外人士不一定很清楚。
以上两个问题相关法律是这样规定的：《城市商品房预售管理办法》第二条规定“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”第六条规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。第十三条规定“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。”该法第三十九条规定“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。”国家工商总局《进一步整顿规范房地产交易秩序》规定：“未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发商不得非法预售商品房，也不得以认购收取定金等各种行为变相预售商品房”。根据上述法律法规，显然本案收受定金的行为就是一种销售行为，而其在未取得预售许可证的情况下的销售，就是一种典型的违法销售了。