司考物权法讲义：抵押权与买卖不破租赁。为了方便考生的复习，提高复习效率，以较短的时间取得更好的复习效果，法律教育网的小编整理出一些重点知识点的讲义，供需要的考生参考。本文重点讲述抵押权与买卖不破租赁。

精彩链接：

司考物权法讲义：抵押中的“地随房走、房随地走”

司考物权法讲义：共同抵押

司考物权法讲义：混合担保

司考物权法讲义：担保物权的特征

《物权法》

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

1．“先租后抵”

“订立抵押合同前”抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即抵押权人拍卖、变卖抵押物后，仍适用买卖不破租赁规则，新的所有权人应法定承受原租赁合同。

【例1】甲将自己的房屋出租给乙、租期5年。半年后，甲将房屋抵押给丙，并办理了抵押登记。一年后，因丙行使抵押权拍卖该房屋，被丁购得。①此例属于“先租后抵”，故适用买卖不破租赁。②丁应法定承受该租赁合同，就是原租赁合同的内容维持不变，自动将出租人变更为丁。法律 敎育 网 

2．“先抵后租”

分两种情况：①若抵押权已经登记，则不再适用买卖不破租赁。②若抵押权未登记（当然仅限于动产），仍适用买卖不破租赁。

【例2】甲将自己的汽车抵押给乙，办理了抵押登记。此后，甲未经乙同意，将汽车出租给丙，租期5年。半年后，乙行使抵押权拍卖该汽车，被丁购得。①此例属于“先抵后租”，因抵押权已经登记，不适用买卖不破租赁。②甲虽未经抵押权人乙的同意，但甲、丙间的租赁合同有效（因为《物权法》第191条规定，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押物。“转让”不包括出租），丙有权对甲主张违约责任。

【例3】甲将自己的汽车抵押给乙，但未办理抵押登记。此后，甲未经乙同意，将汽车出租给丙，租期5年。半年后，乙行使抵押权拍卖该汽车，被丁购得。①此例属于“先抵后租”，因乙的抵押权未登记，故仍适用买卖不破租赁。②新的所有权人丁应法定承受该租赁合同。