学科分类】物权
【出处】北大法律网
【摘要】善意取得制度起源于日耳曼法中的“以手护手”原则，随着世界各国法律制度的不断发展，对于动产善意取得制度的规定已经日趋完善，但是对不动产善意取得制度任然存在着异议。我国《物权法》的实行正式将我国的善意取得制度延伸至不动产领域，承认了不动产善意取得制度，并在第106条明确规定了不动产善意取得制度的构成要件。该制度是在公示公信原则的理论基础上建立起来的，适用前提是存在无权处分行为和登记瑕疵，并产生善意第三人取得物权、原权利人丧失物权和无处分权人承担赔偿责任等法律效力。
【关键词】不动产；善意取得制度；构成要件
【写作年份】2012年


【正文】

　　一、国外不动产善意取得制度的现状

　　（一）善意取得制度的起源

　　善意取得制度是近代以来世界各国重要的一项法律制度，在民法体系中有着举足轻重的地位。早在古罗马时期，就存在着善意占有和恶意占有的区别。但是，“罗马法不承认善意取得制度，而是奉行‘任何人不得以大于其所有权的权利转给他人’及‘我发现我的财产时，我就收回’的原则，侧重对所有人的保护，即使受让人为善意，所有人也可主张所有物返还请求权。”[1]传统善意取得的财产只适用于动产，而关于这一制度的起源，学界普遍认为源于“日耳曼法中的‘应以手护手’（Hand muss Hand　wahren）之原则，即任意将动产交付他人者，仅能向其相对人请求返还，如该他人将之让与第三人时，除得对相对人请求赔偿损害或其他权利外，不得对第三人请求返还，即就动产对第三人之物上请求权加以限制。”[2]

　　（二）不动产善意取得制度的设立

　　善意取得这一制度的问世，对保障交易安全和稳定经济秩序有着重要作用。随着社会经济的飞速发展和交易的逐渐频繁，世界各国立法对于动产善意取得制度的规定已经日趋完善，目前几乎不存在异议。但是不动产的善意取得制度并没有得到世界各国的广泛认可。随着市场经济的发展，不动产物权的交易量日趋增加，由于交易的标的额较大，交易过程中涉及的法律关系较为复杂，不动产交易越来越引起人们的重视。不动产的所有人与处分人不一致的情况越来越常见，由此而产生的财产权利纠纷也越来越多，因此各国迫切需要确立不动产善意取得制度。

　　1、大陆法系国家对不动产善意取得制度的规定

　　德国、瑞士等国家率先确立了不动产善意取得制度，以此来解决第三人善意取得无处分权人处分的不动产的纠纷。“德国在日耳曼法时期，对无权处分即奉行与罗马法不尽相同的法律原则。”[3]德国法建立起的不动产善意取得制度主要体现在《德国民法典》第892条和第 893条，其中第892条第1款规定：“为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利的人，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的，对对其正确性提出的异议已进行登记的或者取得人明知其为不正确的除外。权利人为了特定人的利益而限制其处分已登记于土地登记簿中的权利的，该项限制仅在土地登记簿中有明显记载或者为权利取得人所明知时，始对权利取得人发生效力。”瑞士民法对不动产善意取得制度规定得更为明确，“《瑞士民法典》第973条第1款规定：‘ 出于善意而信赖不动产登记簿的登记， 因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。’即只要主观上为善意的第三人因信赖不动产登记而取得登记的不动产权利的，尽管登记不正当，亦受法律保护。”[4]

　　同样处于大陆法系的法国和日本，却仅仅承认善意取得制度在动产领域的适用，对不动产的善意取得制度并不承认。“《法国民法典》将善意取得的内容置于时效一章中加以规定，法国的民法理论上一致认可动产善意取得制度的法律依据系即时时效，故又称时效取得，而对于不动产是否可以构成善意取得的客体，法国法未予说明。”[5]因此，法国民法中的善意取得制度仅适用于动产，而日本民法由于在物权领域受法国民法的影响较为深刻，对法国民法的继受较为彻底，因此在善意取得制度上的规定也更接近于法国民法。“日本的登记模式也是采取登记对抗主义，在法典上没有正面承认登记的公信力。日本学者我妻荣先生认为，日本民法对于动产物权的变动虽然采取了公信原则，但关于不动产物权的变动并未采取公信原则。”[6]因此，日本法上对善意取得对象的规定也仅限于动产。

　　2、英美法系国家对不动产善意取得制度的规定

　　早期的英美法一直采用的是日耳曼法的“以手护手”原则，直到十八世纪晚期才将其弃之不用。而不动产一直是美国财产法中的主要部分，对于不动产物权，美国财产法进行了特别的规定。“区别于大陆法系‘一物一权’原则，美国财产法上的所有权具有相容性的特点，一个物上可以允许有多个所有权并存，因此在同一块土地上并存的多个所有权之间产生冲突和矛盾也就在所难免了。美国财产法为保障受让人能够得到预期的土地所有权，对不动产所有权部分作了一系列的规定。普通法上的所有权优先规则即是为同一土地上所设若干所有权之争端解决机制。依此规则，在同一土地上，土地所有权人先后为若干他人设定若干所有权，设定在先的所有权效力优先于设定在后的所有权。但在法律有特别规定的情况下，所有权虽然设定在先却无效。例如在土地不动产交易中，已经支付了土地价金的善意买受人，可以毫无疑义地破除设定在先的土地所有权而取得预期的土地所有权。”[7]这就给美国财产法上不动产善意取得制度的存在提供了依据。

　　二、不动产善意取得制度的适用前提以及理论基础

　　（一）不动产善意取得制度的适用前提——无权处分和登记瑕疵

　　1、无权处分的表现形式

　　无权处分主要指处分人对该不动产没有处分权或处分权受到限制。“不动产善意取得与动产善意取得的重要区别就在于‘无权处分’的内涵不同。就动产而言， 无权处分的认定比较容易；而就不动产而言，无权处分的认定不仅涉及没有处分权而处分财产， 而且涉及明知登记错误而处分财产。因为实践中不动产的无权处分主要是指登记簿错误时登记权利人将不动产转让给他人， 取得人因信赖登记而进行了交易且办理了登记的情形。”[8]根据《物权法》第106条第1款的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，是侵害所有权的行为，为保护所有权人的利益，所有权人有权追回。但法律规定同时规定有下列情形之一的，受让人可以取得该不动产所有权。可见，无权处分行为是不动产善意取得的适用前提之一。

　　（1）基于合同而占有不动产的人擅自处分不动产的行为

　　如承租人A将其合法占有的出租人B的房屋擅自卖给善意第三人C，那么基于租赁合同，承租人A此种处分行为就属于无权处分。

　　（2）未经其他共有人同意擅自处分不动产的行为

　　“李某与王某是夫妻。双方于婚后购买一套商品房，房屋产权证上登记的所有权人为李某。后来夫妻双方感情恶化，李某私自将夫妻共有的该商品房卖给张某。张某在查询了房产登记部门的登记簿确认李某是该房屋的所有权人之后，与其签订合同。合同签订后，张某支付了合理的房款，并与李某到房产登记机构办理了房产过户登记。王某知道后起诉李某，认为其无权处分夫妻共有财产，请求法院确认李某与张某签订的房屋买卖合同无效，张某应将该房产返还。法院驳回了王某的诉讼请求。”[9]在该案例中，李某与王某是夫妻，两人在婚后购买一套商品房，那么李某与王某对该房屋属于共同共有，要处分该房屋需经共同共有人一致同意，李某未经王某同意私自处分该房屋，则属于无权处分。

　　2、登记瑕疵主要出现的情形

　　在上述案例中，该房屋的产权证上登记的所有人为李某，买方张某也到房产登记部门确认了房屋所有权人，张某对登记簿给予充分信任，基于不动产登记的公示公信原则，张某的行为构成善意取得。由此可以看出，登记簿出现登记瑕疵也是不动产善意取得的适用范围之一。登记瑕疵是指不动产物权被记载于登记簿上的内容与事实状况不符。不动产登记簿出现错误，不动产真实权利人和登记权利人不一致或者不完全一致，从而使第三人的权益在交易中受到损害。在这种情况下，善意第三人就可以利用不动产善意取得制度来保护自己的权益不受侵害。

　　登记瑕疵主要包括：由于登记机关的失误导致登记错误，或者不动产权利人提供虚假材料进行登记，亦或者不动产物权转移而并未来得及进行变更登记。

　　也有学者认为“不动产善意取得的适用前提是‘登记簿错误’，主要原因在于登记簿错误可以涵盖无权处分的情形，而无权处分却无法包括登记簿错误的全部情形。”[10]

　　（二）不动产善意取得制度的理论基础——公示公信原则

　　为确保交易安全，物权法将公示原则与公信原则确立为物权变动的基本原则。“公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。否则，因为物权具有排他的性质，如果没有通过公示方式将物权的变动表现出来，就会给第三人带来不测的损害，影响交易的安全。”[11]占有与登记是物权变动的两种公示方式，动产以交付为公示方法，不动产以登记为公示方法。“如果登记制度不能产生公信力，则不仅使登记制度形同虚设，也不利于交易安全的维护。由此可见，公信原则实际上是赋予了登记所公示的内容具有公信力。因此，公示与公信是密切联系在一起的。”[12]

　　出于国家机关登记簿的公示公信力，不动产交易中的第三人对登记簿的记载事项给予充分信任，从而产生交易行为。不动产善意取得制度规定，即使不动产登记权利人与实际权利人不一致，只要善意第三人支付了合理对价并完成了产权变更登记，其对该不动产的所有权仍然得到保护。由此可以看出，不动产善意取得制度的理论来源是不动产登记制度中的公示公信原则，基于这种公示公信原则，不动产的善意取得才能够得以实现。

　　三、不动产善意取得制度的构成要件及法律效力

　　（一）不动产善意取得制度的构成要件

　　2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》生效施行，这部法律正式将善意取得制度延伸至不动产领域，明确规定了不动产善意取得制度：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该动产或不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。

　　从《物权法》第106条可以看出，不动产善意取得制度的构成要件有：

　　1、不动产善意取得的主观要件——受让人受让该不动产时是善意的

　　不动产善意取得制度的主观要件是就受让方而言必须是善意的，对转让方的主观上不作任何要求。

　　（1）“善意”的界定

　　善意是指，受让人主观方面不知道出让人是无处分权人，并且充分相信不动产登记的公信力。《物权法》并没有对“善意”进行规定，对于善意的判断，主要在于受让人是否承担注意义务，以及受让人因过失而没有尽到注意义务时是否认为其非善意。笔者认为，对于不动产善意取得人的主观方面，需要界定过失的程度。受让人应当负有注意义务，但是由于轻过失和轻微过失没有尽到注意义务的，不认为其为恶意。“轻过失是指没有尽到有一般知识、经验的人诚实处理事务时所需的注意，而轻微过失只是缺乏极谨慎、勤勉和精细的注意。”[13]但是如果受让人主观上存在重大过失，应当知道让与人无处分权而因重大过失没有尽到注意义务，则构成善意取得。“德国民法典就对‘善意’设有定义规定：即受让人明知或因重大过失而不知物权不属于让与人之所有者即非善意（德国民法第932条第二项）。”[14]“重大过失是指法律对行为人应当注意和能够注意的程度有较高要求，而行为人不但没有遵守这一要求，甚至连普通人都应注意并能注意的义务都未尽到的过失状态。”[15]

　　（2）“推定善意”的适用

　　因为不动产物权的设立和变更采用登记制度，物权转让信息均应登记在册，出于公示公信原则，受让人对国家公权力机关的登记信息给予充分的信任。只要原权利人不能证明受让人明知登记簿上记载的信息错误，就判断该受让人为善意。即判断不动产物权的受让人是否为善意，应采取推定的方式。

　　2、不动产善意取得的交易要件——以合理价格转让

　　受让人若要构成善意取得，必须支付合理的对价，这是不动产善意取得交易方面的要件。普通公民对于合理价格的范畴比较容易把握，但是比较疑惑的一点是：有偿取得是否是善意取得的必要条件？如果受让人无偿取得不动产，那么是否适用不动产善意取得制度？无偿取得财产时不适用善意取得，因为“如果受让人从无处分权人那里无偿取得不动产，那么原所有人有权要求受让人返还财产，受让人不会受到任何损失，其应当返还。”[16]善意取得制度的存在目的是为了维护交易安全和交易公平，善意取得必须发生在交易过程中，那么有偿取得就是善意取得的构成要件之一，同时价格还必须合理。这也就是说，不动产物权转让时，双方仅仅达成协议而并未实际支付价款，或者所支付的价款不合理时，不能构成善意取得。

　　3、不动产善意取得的公示要件——受让人完成了物权变更登记

　　“所谓不动产登记，即经权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动记载事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。”[17]《物权法》106条规定：转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。也就是说不管动产还是不动产都必须以公示方法完成物权转移才能构成善意取得。不动产是以登记为公示方法，不动产物权的变更以登记簿记载为准，不经登记，不发生物权变更的效力。如果双方仅仅支付了价款或仅仅交付了房屋等不动产，而并未办理登记，则不构成善意取得。“例如，甲将他人的房屋通过各种违法手段办理了登记过户记载在自己名下，然后将该房屋转让给他人，受让人因为相信登记而与其完成了这一交易，支付了价款并办理完毕了登记过户手续。在此种情况下，就可能适用善意取得制度。如果仅仅只是支付了价款甚至已经交付了房屋，还没有办理完登记，仍然不能适用善意取得制度。”[18]

　　（二）不动产善意取得制度的法律效力

　　1、善意受让人取得物权

　　善意受让人具备了不动产善意取得所有的构成要件，从而根据该制度取得不动产物权，这是不动产善意取得制度最基本的法律效力。“善意取得之性质为原始取得。善意受让人自占有受让物之时起，即时取得受让物的所有权。原有权利上的各种限制归于消灭。”[19]不动产善意取得制度是出于保护善意第三人的权益而设立的，因此，即使不动产登记簿上的记载事项与实际情况不一致，善意第三人依然能够取得该物权。

　　2、原权利人丧失物权

　　善意第三人取得物权是出于法律规定，并非原权利人的授权，不管原权利人是否存在过错，其对于该不动产的享有的所有权利归于消灭。“善意取得是以牺牲原权利人的利益而保护善意受让人利益的制度， 因此在实行中， 必须对原权利人的损失给予妥善的救济， 使其受到侵害的权利得以恢复， 原权利人可以要求无处分权人赔偿损失。”[20]

　　3、无处分权人承担赔偿责任

　　无处分权人非法转让不动产，是属于侵害原权利人财产权的行为，无处分权人应当对此承担赔偿责任。由于善意受让人取得物权时支付了合理的对价，因此原权利人只能要求无处分权人赔偿，而不能要求善意第三人赔偿。




【作者简介】
韩金磊，单位为扬州市江都区人民法院。任劲松，单位为扬州市江都区人民法院。


【注释】
[1]徐岚. 善意取得制度新论［J］.西南政法大学学报，2005，7（5）：100.
[2]谢在全. 民法物权论（上册）［M］.北京：中国政法大学出版社，1999.218.
[3]周铁朋. 国外不动产善意取得法制的考察［J］.中南大学学报（社会科学版），2006，12（5）：558.
[4]周铁朋. 国外不动产善意取得法制的考察［J］.中南大学学报（社会科学版），2006，12（5）：559.
[5]吴勇. 不动产善意取得制度与公示公信制度的协调与适用［J］.河北工程大学学报（社会科学版），2010，（27）：80.
[6]孙潇. 不动产善意取得适用范围的理论反思［J］.行政与法，2010，（09）：123.
[7]周铁朋. 国外不动产善意取得法制的考察［J］.中南大学学报（社会科学版），2006，12（5）：562.
[8]程啸. 论不动产善意取得之构成要件［J］.法商研究，2010，（5）：75.
[9]李琦. 浅谈不动产善意取得制度［J］.法制与社会，2010，（08）.
[10]程啸. 论不动产善意取得之构成要件［J］.法商研究，2010，（5）：76.
[11]魏振瀛. 民法（第三版）［M］.北京：北京大学出版社，2007. 220.
[12]王利明. 物权法研究［M］.北京：中国人民大学出版社，2002. 89.
[13]孙宪忠．再谈物权行为理论[M]．北京:法律出版社,2001．177．
[14]王泽鉴. 民法物权第二册［M］.北京：中国政法大学出版社，2001.250.
[15]李留霖. 不动产善意取得的构成要件辨析［J］.湖北经济学院学报(人文社会科学版), 2010,(08) .
[16]索蕊蕊. 不动产善意取得的构成要件浅析［J］.法制与社会，2009，12：326.
[17]孙宪忠. 中国物权法总论［M］.北京：法律出版社，2003.208.
[18]薛冰. 论我国不动产善意取得制度［J］.法制与经济，2011，264：75.
[19]邹艳艳.浅议不动产善意取得［J］.法制与经济，2010,236：41.
[20]李楠.论不动产善意取得［J］.广东行政学院学报，2004,16（6）：49.