相对人未进行催告，解除权人行使解除权是否有期限限制问题
相对人未进行催告，解除权人行使解除权是否有期限限制问题
案例：1999年8月18日，蒋某与吕某签订了一份购房协议。双方约定：蒋某将其所
有的一处两间门面房卖给吕某，总价款为人民币110000元；付款方式为，吕某于签
订协议的当天支付人民币40000元，2000年春节前支付人民币40000元，余款于2000
年7月底前结清，否则蒋某有权收回房屋。协议签订当日，吕某向蒋某付款人民币
40000元，同时，蒋某将房屋交付给吕某。2000年10月31日，吕某付款人民币30000
元。此后，吕某再未付款。2003年1月，蒋某取得了该门面房的所有权证。2004年1
月，蒋某为此向人民法院提起诉讼，请求判令吕某交还该房屋，承担违约金，并承
担本案诉讼费。 审理中，围绕该合同是否应当解除的问题，蒋某认为，吕某应当
于2000年7月底前付清房款，否则其有权收回房屋，但从签约后到起诉，吕某仅支
付了70000元，余款吕某拒绝支付，故蒋某有权解除购房合同；吕某则认为，双方
签订的合同合法有效，不应当解除。 就蒋某是否有权解除该合同，审理中，存在
两种不同意见： 第一种观点：蒋某行使解除权的期限已过。这一观点的主要依据
是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15
条第2款的规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解
除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生
之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”虽然该《解释》的适用范围仅适用
于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同，但是按照《解释》执笔人的观
点，《解释》除第8、9条关于惩罚性违约金条款外的通用条款可参照适用于二手房买
卖。据此，本案中，双方约定了解除合同的条件，但对蒋某行使解除权的期限没有
约定，因此，可以参照《解释》关于“解除权应当在解除权发生之日起年内行使，逾
期不行使的，解除权消灭”的规定。吕某未于2000年7月底前付清房款，蒋某即享有
解除该房屋买卖合同的权利，但蒋某迟至2001年7月底未行使权利，则解除权消
灭，故应当驳回蒋某的诉讼请求。 第二种观点：本案应当适用《合同法》第95条第2
款的规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后
在合理期限内不行使的，该权利消灭”。该观点对于吕某未于2000年7月底付清房
款，蒋某即享有解除该房屋买卖合同的权利没有争议。关键是解除权行使期限届满
时间如何认定？按照《合同法》第95条第2款的文义，解除权消灭必须符合3个条件，
而违约方催告解除权人解除合同在现实生活中较为罕见，但其的确是解除权消灭的
必要条件。本案中，吕某始终未催告蒋某是否要解除合同，因此，也不存在蒋某行
使解除权的合理期限问题。蒋某应当享有解除权，故应当判决支持蒋某要求解除合
同的诉讼请求。
最高人民法院民一庭意见：参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定，对于房屋买卖合同纠纷，对方当事
人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。逾期未行使的，解除
权消灭，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
