善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准问题
善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准问题
理论界或实务界的不同观点： 第一种观点：房屋使用费的标准应该参照通地段同
类房屋租金计算。 第二种观点：根据无效合同的处理原则，应该以实际使用年限
的房屋折旧费作为买受人返还的房屋恢复原状的补偿，即房屋总价÷约定的土地使
用年限×实际使用年限，或就房屋折旧费进行评估。 第三种观点：第一种意见与第
二种意见采用的标准过高或过低，有失公平，可考虑采用租金与房屋折旧费的平均
值。
最高人民法院民一庭意见：善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准，最高
人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个
请示的答复中已经有明确的意见。该函全文如下： 辽宁省高级人民法院： 你院
《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专
修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为： 商品房买卖合同因出
卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该
返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以
买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同
总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款
作为买受人所获得的利益返回给出卖人。
