案情简介： 被告宋世雄于 1995 年 5 月 21 日 与某房地产公司签订了《商品房购销协议书》，约定被告宋世雄购买建筑面积为 624.5 平方米 的商业写字楼，总金额为 210 万元。同月 23 日被告宋世雄在交付完购房款领取售房专用发票时，要求购房发票购房人写为被告日本某会社，并与房地产公司补签了《购房合同书》，文尾盖被告日本某会社章，日期填写为 1995 年 4 月 22 日 。被告宋世雄以被告日本某会社名义领取了购房款发票。 1996 年 4 月 19 日 宋世雄向房产局出具《丢失证明书》，谎称其名下购房款发票已经丢失。同月 25 日，宋世雄在沈阳日报刊登《丢失声明》。同日，房地产公司给被告宋世雄出具《证明》，证明被告宋世雄购买了争执房。同年 5 月 31 日 被告宋世雄经房产局审核登记领取了争执房的《房屋所有权证》。  1998 年 8 月 30 日 和同年 11 月 7 日宋世雄分别以日本某会社委托代理人名义和自己个人名义与尹恩地签订了《契约书》，将上述商业写字楼出卖给尹恩地。 2001 年 2 月 23 日 宋世雄以《房屋所有权证》丢失为由向房产局申请补发房证，沈阳市房产局于同月 27 日给被告宋世雄补发了《房屋所有权证》。 2002 年 11 月 14 日 被告宋世雄与原告尹恩地就上述商业写字楼有签订了《契约书》，由宋世雄将房屋出售给尹恩地。同月 26 日宋世雄与尹恩地签订正式的《房地产转让合同》，约定被告宋世雄以人民币 240 万元将争执房转让给原告尹恩地；本合同经房地产交易部门审查批准后生效。  后来，尹恩地多次催促宋世雄履行房屋买卖合同，未果，尹恩地遂向沈阳市中级人民法院提起诉讼，要求宋世雄履行争执房屋买卖合同，后申请追加日本某会社为本案共同被告。在诉讼期间，经原告申请并提供相应担保，法院于 2003 年 1 月 29 日 依法下裁定查封了被告宋世雄所有的双方争执的房屋。  法院判决： 中华人民共和国国内外公民、法人的合法权益在中华人民共和国领域内适用并受到中华人民共和国法律保护。经查， 1995 年 5 月 21 日 被告宋世雄与房地产公司就争执房签订的《商品房购销协议书》，而于同年 4 月 22 日 被告日本某会社就争执房与房地产公司签订的《购房合同书》经双方当庭质证所盖印章不是被告日本某会社的法定注册印章，为无效，故 1995 年 5 月 21 日 被告宋世雄与房地产公司就争执房所签订的《商品房购销协议书》为合法有效。被告宋世雄就争执房所交给房地产公司的购房款没有证据证明是被告日本某会社的款项，故应认定争执房是被告宋世雄向房地产公司所购买。 1996 年 5 月 31 日 沈阳市房产局经审核确认给被告宋世雄颁发了争执房的《房屋所有权证》，已经行使了政府职能确认争执房归属被告宋世雄所有。 2001 年 2 月 27 日 沈阳市房产局经审核确认给被告宋世雄补发了争执房《房屋所有权证》，再次确认了争执房的权属。对此政府的具体行政行为，被告日本某会社并未在法律法规规定的期限内按法定程序提起异议，也未在本案中提起反诉，要求确认争执房的产权归属，故应认定争执房产权归属于被告宋世雄。被告宋世雄于 2002 年 11 月 26 日 与原告尹恩地签订了《房地产转让合同》，该合同自双方签章时成立，所附生效条件因被告宋世雄为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就，该合同生效，故双方应予诚信履行。依法判决如下：一、 原告尹恩地与被告宋世雄于 2002 年 11 月 26 日 签订的《房地产转让合同》合法有效；二、 原告尹恩地与被告宋世雄于本判决生效后 60 日内到沈阳市房产局办理房屋产权过户手续，原告尹恩地一次性给付被告宋世雄购房款人民币 240 万元；三、驳回双方其他诉讼请求。  律师点评： 根据我国目前的房地产政策，外国公民在我国是可以买卖房地产的。在中国境内发生涉外房地产纠纷适用的法律依据为中国法律。《民法通则》第八条规定：在中华人民共和国领域内的民事活动，适用中华人民共和国法律，法律另有规定的除外。本法关于公民的规定，适用于在中华人民共和国领域内的外国人、无国籍人，法律另有规定的除外。  由于本案房地产纠纷诉争的标的额高达 240 万元，案情非常复杂，且两被告都是涉外主体，依法应由房地产所在地的中级人民法院进行初审。《民事诉讼法》第十九条第（一）项规定：重大涉外民事案件一审由中级人民法院管辖。对于重大涉外案件的标准，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第 1 条规定：是指争议标的额大，或者案情复杂，或者居住在国外的当事人人数众多的涉外案件。  当事人对合同的生效时间可以约定，约定经过一定时间生效或者符合某种条件时生效，即可以签订附期限合同或者附条件合同。本案中原告与被告约定房地产转让合同经房地产交易部门审查批准后生效，属于附生效条件的合同。被告宋世雄故意不配合原告向房地产交易部门申请审批，为了自己的利益不正当地阻止条件成就，依法视为生效条件已经成就，双方所签合同已经生效。《合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
徐涛律师15327446830   QQ574659129