善意购房为何合同无效 检察官:不动产善意取得须同时具备三要件
2010年11月，崔某因与妻子李某感情出现裂痕，瞒着妻子私自与魏某达成口头卖房协议，约定将自己名下的一处房产以52万元卖给魏某。魏某于当月分两次支付了全部房款。崔某将房屋和产权证一并交付魏某，但没有协助魏某至登记机关办理过户登记手续。后魏某要求办理房屋过户手续时，被李某发现。
由于遭到李某的埋怨和反对，崔某不仅拒绝办理过户手续，还要求魏某退房。魏某于2012年2月17日将崔某告上法庭，请求确认该房产归自己所有。
2012年5月9日，法院判决房产归崔某夫妇所有，崔某退还魏某支付的房款52万元，并向魏某承担损害赔偿责任。
魏某认为，崔某自愿卖房，自己出于善意，以合理价格购买房产，且崔某已将房产实际交付，产权证书也已交付，只是没有过户，自己依法应当取得房产所有权，法院判决房产归崔某夫妇所有是错误的，遂于2012年6月11日向检察机关申请抗诉。检察机关审查后，认为法院判决正确，魏某应服判息诉。
首先，无处分权人订立的合同效力待定。无处分权人是指没有取得财产合法处分权的人。我国合同法第51条规定，无处分权人与他人订立的合同效力待定:无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效;否则合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，并承担相应的赔偿责任。物权法第106条对不动产或动产原所有人的权益作出了保护性规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”本案中，崔某出售的房产系夫妻共同财产，依法应征得其妻李某的同意。而崔某未取得李某同意，属于无处分权人。合同签订后也未取得李某的追认，其与魏某订立的合同应属无效合同。所有权人之一的李某有权追回该房产。
其次，善意取得须满足三个要件。为了鼓励交易、保护善意购买人的合法权益，物权法设立了善意取得制度。该法第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”受让人构成善意取得的，原所有权人无权追回该不动产或动产，但有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，由于房产登记在崔某名下，受让人魏某有理由相信房产属于崔某个人所有。可以认定其购买动机是善意的。而52万元的房价也符合当时市场合理价格。但房屋属于不动产，依照物权法第9条的规定，不动产物权转让必须经过登记才发生效力。虽然崔某已把房屋及产权证交付魏某，但因未向有权机关办理产权过户登记，依法不发生所有权转让效力。魏某的买房行为仅满足了善意取得的前两个要件。
最后，合同无效后无处分权人应承担缔约过失责任。合同法第42条规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等违背诚实信用原则，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。此即缔约过失责任。本案中，崔某明知房产属于夫妻共同所有，买卖房屋需要征得妻子的同意，却向买房人魏某隐瞒了这一重要事实，致合同无效，主观上存在过错。由于崔某这一过错，使买受人魏某在支付房款后不能过户到自己名下，即不能取得房屋所有权。对此，崔某应承担缔约过失责任，包括:当事人为缔约支出的合理费用、违反先合同义务而受到的损失(如房款利息)、因丧失与第三人缔约机会而产生的损失等。本案中魏某的损失主要是因丧失与第三人缔约机会而产生的损失，即建筑材料价格上涨而造成的购买同类房屋差价损失。
综上，魏某的买房行为不构成善意取得，法院判决魏某败诉符合法律规定。当事人双方因合同无效应当相互返还财产;同时，过错方应当向对方承担相应的缔约过失责任。
检察官提醒广大公民，在订立房产交易合同时，一定要遵守诚实信用原则，否则，会给自己和他人造成不必要的损失。
来源: 正义网
