商品房认购书是否具有买卖合同的性质？ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的 认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六 条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约 定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房 卖合同的主要内容，这里需要从两个方面来理解，一方面要 通过司法实践回答什么是主要内容的问题，另外还要首先清 楚，认购书即使被认定为正式合同也显然是不需要具备《商品 房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容 的。在实践中由于事实和法律上的困难，当事人不可能在认购 书中把所有的内容写明。譬如，交付使用条件和日期条款，根 据《城市房地产管理法》第26条规定，房地产开发项目竣工， 经验收合格后，方可文付使用。开发商交付房屋时应当向买受 人提交住宅质量保证书和住宅使用说明书等很多的手续和材料 需要齐全，所以在预约合同中不可能就该条款作出细致的约 定，所以通常在预约合同中房屋交付时间是有浮动幅度的。出卖人已经按照约定收受了购房款。在这里出卖人收受购 房款，可以是部分购房款，也可以是全部购房款。在实践中买 受人购买房屋支付房屋款项一般有一次全部付清和分期付款以 及个人住房贷款等方式。根据这一条件，那么只有在买受人已 经支付购房款的情况下，认购书才有可能被认定为正式合同； 如果认购书具备了合同的主要内容，但是仅仅是买受人没有支 付购房款，就不能认定购书为正式合同。如此看来这样的规 定似乎太过于严格。出卖人收受购房人的房款，实际合同就已 经进入了履行阶段。另外如果当事人之间仅仅签定了一份认购 书，而且该认购书并不具备商品房销售合同的主要内容，但是 当事人之间已经开始了实际履行而且其中一方也已经接受了， 此时应如何认定呢？《合同法》36条规定：“法律、行政法规 规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书 面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。” 所以在买受人支付了购房款而尚未签定正式的商品房销售合同 时，当事人之间的买卖关系仍然合法有效。所以，有学者指 出，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》第5条中认定商品房的认购、订购、预订 等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买 卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个 条件时，才能被确认为正式的买卖合同过于严格苛刻，实际上 这两个条件应该是选择性的而不是并存的就足够了。 具备合同实际履行的条件。认购书被认定为正式的合同， 么就必须具有实际履行的条件，也就是说在合同的实现上， 已经不存在法律或事实上的障碍和困难。