以合作为名，实为转租，法院判决合同解除
名为合作实为转租 违约合同被判解除
与第三人签订的《店面合作经营协议》其形式为合作经营，内容上却只享有收取利润的权利，没有相关的义务，同时收取了的店面押金未进行投资，亦未参与经营管理。11月13日，新干县人民法院审理了该起房屋租赁合同纠纷案，一审判决驳回原告唐四根的诉讼请求。
原告曾多年租赁被告所有的位于中山路7-1号店面。2008年元月2日，原告唐四根与被告新干县房地产管理局再次签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告承租中山路7-1号店面，租期从2008年1月1日至2008年12月31日，年租金为16500元，并约定未经被告同意，原告不得私自将租赁房屋的全部或部分出借、出租或以其他变相方式由他人使用房屋。否则，被告有权解除合同，收回房屋。合同期满，如被告继续出租，在同等条件下，原告有优先承租权等。2008年底，被告发现原告曾于2007年5月31日与第三人张小宝签订了《店面合作经营协议》，约定将原告所承租的店面与第三人合作经营，经营工作主要由第三人负责等。同日，张小宝向原告交纳了店面押金2000元及07年6月1日至07年12月31日合作经营利润20520元。2008年2月3日，张小宝向原告交纳了08年1月-6月利润17500元，租金增加部分500元。2008年12月底，被告通知原告收回租赁物，不再将租赁物租给原告，并准备与他人签订租赁合同。2008年12月29日，原告诉至法院，请求判令被告与第三人签订的《房屋租赁合同》无效；判令被告以其与第三人签订的《房屋租赁合同》约定的年租金条件将新干县中山路7-1号店面出租给原告。
2009年元月6日，第三人与被告签订了《房屋租赁合同》，将中山路7-1号店面出租给了第三人，年租金为26000元，期间为2009年1月1日至2009年12月31日。
一审法院认为，原、被告于2008年元月2日所签订的《房屋租赁合同》系双方在自愿、平等、协商的基础上所签订的，内容符合法律规定，属合法、有效的合同，双方均应严格履行。原告与第三人所签订的《店面合作经营协议》，其形式为合作经营，内容上原告只享有收取利润的权利，没有相关的义务。同时原告收取了第三人的店面押金，并未进行投资，亦未参与经营管理，且在2008年分两次提前收取了第三人的店面利润。依照法律规定，联营或合作必须是双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润，原告与第三人所签订的《店面合作经营协议》明显不符合上述规定，实质上属于原告将租赁物变相转租给了第三人。因此，原告的该行为违反了其与被告所签订的《房屋租赁合同》的约定，属违约行为。2008年底，被告电话通知原告收回租赁店铺，属于依照合同约定解除合同的行为，双方所签订的合同至此已经解除。原告不再依照租赁合同享有优先承租权。为此，法院遂作出上述一审判决。
专业民商事合同纠纷律师：郑吉文律师
