"买卖不破除租赁"指不动产租赁权的物化,不动产租赁权虽系债权,但为平衡当事人利益,兼及保护经济基础薄弱者起见,该权利已被物权化。即承租人依其使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租方的原所有人。买受人为新的所有人时,须尊重不动产上的承租人使用权的原状,易言之,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。而房产又是主要的不动产之一,此原则同样适用于房产。且拍卖之实践中,在展示期间,常有人问拍卖方是否负责房屋腾迁的问题,关心能否于竞买时解除该房屋租赁合同,通常情况下,该请求一般不可满足。下面,我们看一个相关案例。
       房屋拍卖 原租赁合同仍有效：陈先生于2009年与李某的公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定李某公司将自有的一间约100平方米的门面房出租给陈先生使用，租用期限为5年。双方同时约定“如甲方租房未到期时要收回所租房屋，除退还押金外，应对乙方的装修作相应赔偿并处以同等金额之罚款，因政策原因，房屋拆迁开发，甲方有责任协同乙方同开发商协商赔偿装修费用问题，不算甲方违约。”房屋承租后，因进行商业经营，陈先生对房屋进行了全面的装修，装修费用达20余万元。现李某公司因进行企业改制需对出租的房屋进行拍卖。请问房屋拍卖后，陈先生之前签订的租约是否依然有效？
      房产专业律师解答：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。陈先生与李某公司的租赁合同期限为5年，2009年开始计算，2014年租赁合同才到期。因此，就算该房屋经过拍卖程序，所有权变更后，陈先生与李某公司之前签订的房屋租赁合同对房屋的买受人继续有效。    
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