房地产抵押租赁和赠与纠纷案例分析
原告蒋××经人介绍将私有房屋出典给××典当商行。典价为五万元,估价为十五万元,典期为六个月。双方签订当票一张,当票注意事项规定“超过期限未来本典当商行办理手续,所当物品归本典当商行所有。”同时又签订典当补充协议,规定“典当成交后,先扣2个月利息,每月利息为1750元,如不按时交息,利息加倍,如需续当,先交回本金和利息,赎回后,重新办理典当手续。”随后,原告到公证处办理了公证手续。按照补充协议,××典当商行先扣了2个月利息,付给原告46500元项款,后原告又交纳了两个月利息,现欠2个月利息。1989年3月17日典期届满,原告未办理回赎。次日××典当商行通知原告当物已变成绝卖,原告要求回赎,××典当商行不允,并告诉原告只能用15万元回赎,而后双方多次协商也未能解决,原告便开始要价30多万元出卖该房。4月19日,××典当商行雇佣保安人员接管了出典房屋,又于同年5月18日登报公告拍卖该房。原告起诉到人民法院要求回赎出典房屋。
处理结果?
一审法院经审理认为,当票注意事项中规定的“典期届满不办理续当手续,所当物品归被告人所有”这一规定是指一般物品,作为不动产的房屋是不符合房屋典当有关法律规定的,也是显失公平的。当票上未写“绝卖”字样,所以原告要求回赎房屋,典期虽然届满,但未超过10年,应准予回赎。故法院判决:准予原告回赎房屋,原告应支付被告本金5万元,2个月利息3500元,加罚 2个月利息3500元,共计57000元。一审法院判决后,被告××典当商行不服,以要求原告给付5万元典金,3个月共计9000元保管费,以及按7%计算月息加罚息(每月支付数额为3500元)为由提起上诉。
二审法院经审理认为,此案一审将案由定为“房屋典当纠纷”不妥,应改为“抵押贷款纠纷”,因为此案的法律关系表面上是房屋典当关系,实质上应认定为房屋抵押贷款关系,且由于双方未到房地产主管部门办理房地产抵押登记手续,据此认定抵押关系无效,作民间借贷关系处理,即应认定借贷额为 46500元。讼争房屋归原告所有,如其不能清偿债务,则可拍卖该房,债权人从所得价款中优先受偿。
因××典当商行所从事的房地产“典当”而引起的纠纷,是改革开放后出现的一种新情况。针对这种情况,现行政策和法律尚无明确而具体的规定,但有一点在司法实践中是明确的,即:目前典当商行所从事的典当业,如果是以房地产作为抵押的,尽管当票上写的是房屋典当,但其实质是以房屋抵押借款,不按房屋典当处理,而应按抵押贷款的有关规定处理,若未依法办理抵押登记手续,应认定抵押无效,作普通的债权债务处理,结合案件具体情况,合情合理的解决。另外,本案中,对××典当商行先扣利息的做法,不应予以支持。二审人民法院的处理是较恰当的。需指出的是,本案发生多年之后,关于房地产出典问题,全国性法律仍未有明确的规定。
