商品房认购书属于预约合同，守约更应注意诉求
张付杰律师：商品房认购书属于预约合同，守约更应注意诉求
在商品房买卖过程中，买卖双方往往会在签订正式合同的商品房买卖合同之前，签订诸如认购书、预定书、定购书等各种形式的协议（以下统称为商品房认购书）。一般认为，商品房认购书是当事人双方对将来订立正式的商品房买卖合同达成的合意，其内容相对简单，一般是对对方将要交易房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等相关事宜做出约定，包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况；房屋单价、总价等价款数额；签订正式商品房买卖合同的时限约定；定金数额及罚则。对于商品房认购书的性质，张付杰律师按：商品房认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同的关系属于预约与本约的关系。
案情介绍：
购房人刘某向某开发商购买正在建造中的商品房，2010年5月某开发商与刘某签订了商品房屋认购书。此后，刘某分别于2009年5月28日、2010年9月20日、2011年2月7日就诉争房屋向某开发商支付房款共计70万元（其中定金2万元）。然，某开发商擅自提高房价，并发函告知刘某签订商品房买卖合同，李某回函要求按照原约定房价签订。2009年5月某开发商已具备诉争房屋预售许可，但尚未取得产权初始登记。至一审判决前房屋仍未期房。
2011年10月刘某来律师事务所咨询本律师，希望委托向法院起诉，要求某开发商以原来价格与自己签订《上海市商品房预售合同》。本律师审过刘某的材料，得出以下分析：
本律师分析：
根据刘某所提供的证据材料，本律师认为鉴于房屋买卖需买卖双方签订正式合同，而合同中除价格条款外，尚有其他如付款方式、房屋交付、违约责任等必不可少的内容要求买卖双方作出约定，在目前双方当事人就价格条款之外的合同内筒还没有达成一致意见的情况下，要求购买诉争房屋，难度比较大。
但本律师根据刘某提供的证据材料。认为双方最终未能签订商品房买卖合同，主要原因在于某开发商擅自提高房屋价格，拒绝兑现原确定价格出售房屋，其行为违背了诚实信用原则，应对商品房买卖合同未能订立承担相应的缔约过失赔偿责任。但因预约合同一性质属于不能强制实际履行的合同，本律师建议其变更诉求，要求某开发商承担双倍返还定金，并赔偿损失的违约责任。
刘某听完我的意见，打消了一定要得到对心仪房屋的念头，开始着手维护自己的合法权益，避免了一场注定要败诉的诉讼。
本律师提醒：
在处理商品房买卖纠纷过程中，一定要开阔思维，提出的诉求一定要有可执行性，诉由一定要合理。否则，即使属于守约方，也很可能会被驳回，一定要一次彻底解决问题，不留后遗症。
