二手房交易有风险，买卖需谨慎
二手房交易有风险，买卖需谨慎
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二手房是针对新建商品房以及房改时出售公房而产生的特有概念。二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
二手房买卖的法律依据二手房的买卖，也就是转让房屋的所有权。二手房的买卖应当依法进行，应当维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益。二手房买卖涉及的法律很多，但是一般来讲，会涉及到《城市房地产管理法》、《合同法》《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》等地方法规或规章及其他有关规定。
风险之一：对卖方主体资格的审查
卖方主体资格审查二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上，房屋所有权证书记载的房屋所有权人。转让人可以是中华人民共和国境内的自然人、法人，也可以是境外的自然人、法人或者其他组织。律师应当注意：法律、法规、规章另有规定不许出售的或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
公司作为交易主体的特别审查
应当特别注意二手房交易主体是有限责任公司、股份有限公司的，应当审查（提交）公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。
国有企业或集体企业的特别审查
二手房交易主体是国有的，应当审查政府主管部门的批准文件。 二手房交易主体是集体企业的，应当审查职工代表大会的批准文件。
风险之二：二手房权属审查
购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。江西带湖所郑律师友情提醒：没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖。有些情况,尽管没有房产证,但是在评估风险后,可以通过信托设计进行交易,。
为慎重起见，律师建议购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。房地产登记机关，是当地县以上人民政府设立的房地产管理机关。土地使用权登记机关是所在地的县以上土地管理部门，,但是应当加盖人民政府的印章,以人民政府的名义发证.
风险之三：共有财产审查
在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。江西带湖所郑律师友情提醒：应当查明房屋是否具有共有权人. 二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权认为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。
风险之四：权利限制审查
二手房交易前，应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。二手房交易前，买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。 一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。必要时应向登记机关和有关部门查询。 无法取得独立证据的,当事人应当作出没有权利限制的说明。
风险之五：他项权利设置审查
按照有关法律规定，出卖人出卖抵押的房屋，无须取得抵押权人的同意，只要通知抵押权人即可。律师应当提示，买房人有承担所购房屋被追及还债的风险。江西带湖所郑律师友情提醒：出卖人在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务，买卖合同无效。 如果房屋出租的，应当通知承租人。不能取得承租人的书面同意，买卖合同也可能被宣告无效。提前通知的合理的期限一般为三个月。购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
风险之六：优先购买权审查
共有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。 这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。 购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买卖合同存在被宣告无效的风险。 购买人应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购买人的优先购买权。应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权力行使条件。
风险之七：二手房买卖的禁止
以下情形的二手房禁止买卖：（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的； （2）依法收回土地使用权的；（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的； （4）权属有争议的；（5）未依法登记领取权属证书的； （6）已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一：（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的； （2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（4）上市出售后形成新的住房困难的；（5）擅自改变房屋使用性质的；（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
风险之八：二手房的质量
当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。买受人应查看或调查所购二手房的质量状况。如果查看时未提出异议，应认为认可该房屋的质量。
风险之九：二手房买卖合同
二手房买卖，应当订立书面形式的房地产买卖合同。 二手房买卖当事人可使用示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。为防患于未然，合同条款的拟定尽量要请专业法律人士参与。
风险之十：二手房买卖的房地产中介服务
中介鱼龙混杂，借一双慧眼，小心谨慎别踏进陷阱。
