无权处分人处分不动产需要 登记过户方可适用善意取得规则（上）
          编者   杨振夏   河南青剑律师事务所律师
案例：
   河南南阳市宛城区某街道办事处李某在城区盖一座三层私房，产权归三个子女与妻子谢某共有，李某擅自把其中的二层及一层的二分之一出售给胡某。二层其中二层经过了谢某及李某的三个子女的同意，但是，一层的二分之一的出售，李某瞒着谢某及李某的三个子女出售给了胡某。谢某及三个子女知道后，与胡某协商不成后，依法委托本律师向法院提起诉讼，要求胡某返还一层的二分之一。现在本律师在法庭的代理意见如下：
河南青剑律师事务所的律师的代理意见是：
一、 本案所争议房屋一楼属于 原告 谢某 与被告 李某的三 子 合法共有财产。 原告 谢某 与被告 李某 及其 三 子于2008 年 7 月共同出资建成 三 层一栋楼房， 约定该房屋的一楼归李大、李二、李三所有权。
二、 被告李某擅自出售该争议房屋一楼，属于无效行为。 按照《物权法》第 97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此， 该争议房屋的一楼，对被告李某而言，一是不具有共有人的资格，二是没有完全的处分权，三是没有明确的、合法授权。其行为属于《合同法》第 48条规定的 无权代理行为，且事后也没有得到共有人的追认，是无效的行为；同时，也违反了《物权法》第 97条作为强制性的法律规定，应当按照《合同法》第 52 条第 5 款“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，认定被告李某的行为属于无效行为。
    三、被告胡某 在购买该争议房屋之时，明显存在恶意行为。 其理由是： 一是 ，在 2007年建房之始，被告 胡某明知 原告 仅 同意被告 李某 把 该争议 房屋的二楼 出售 ，被告 胡某 陆续 也针对二楼 交付了部分房款。 二是 ， 被告 胡某明知该争议房屋的一楼存在共有人，被告李某仅仅具有居住权、租赁权，不具有共有人的资格，也没有完全的处分权； 三是 ，被告胡某年富力强、长期做生意，对重大的交易活动应当知道需要书面协议，明知 该争议房屋没有领取权属证书， 而恰恰利用被告李某年近 70岁的老人辨别是非能力的降低与轻易信任他人的特点，采用交付租赁费的形式换取房屋所有权，其良苦用心的方法，恰恰明显表明其在获取该争议房屋一楼的交易过程中存在恶意，具有主观上的过错行为。 四是， 作为房地产交易的基本常识，也是房地产交易的强制性法律规定，被告胡某 应当懂得，作为存在共有人的房屋应当经过共有人或者其他合法所有人的书面同意，方可发生房地产转让的效力；而故意不要求被告李某出示合法共有人的书面同意出售的意见，以求获取该争议房屋一楼的行为，也明显表现出在 获取该争议房屋一楼的交易过程中存在恶意，具有主观上的过错行为。因此，按照《城市房地产管理法》第38 条第 4 款：“共有房地产，未经其他共有人书面同意”和第 6 款“未依法登记领取权属证书”不得转让的强制性法律规定，以及《合同法》第 52 条第 5 款“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，应当认定被告胡某 与 被告 李某之间的房屋一楼的买卖行为无效。