无权处分人处分不动产需要 过户登记方可适用善意取得规则（下）
无权处分人处分不动产需要 过户登记方可适用善意取得规则（下）
编者 杨振夏 律师
四 、 被告 胡某所主张的善意取得，不符合物权法规定的不动产善意取得的规则。根据 《物权法》第 9章第106条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。”规定，不动产的善意取得适用规则，必须同时具备物权法第106条规定的三个要件，缺一不可；结合本案，被告胡某在取得不动产时明显存在恶意，交易价格明显不合理，也没有按照房地产法律法规的规定办理产权登记过户手续，所以，被告在本案主张的善意取得是不成立的。
五 、 被告 胡某应当停止侵害、赔礼道歉 。 原告 谢某等 等 发现 被告 胡某利用 被告李某年近 70岁的老人辨别是非能力的降低与轻易信任他人的特点，骗取 该争议房屋一楼的买卖行为后， 非常愤怒，坚决不同意二被告的对其所有房屋一楼的买卖行为。随即，被告 胡某 并不是与原告方进行积极协商，而是通过吵闹、 关门、谩骂 等不正当方式达到占有房屋的目的，对原告的身心造成极大伤害。 因此，按照《民事诉讼法》等相关法律规定，被告胡某应当向原告赔礼道歉、停止侵害，保证原告的正常生活秩序。
六 、 被告 胡某和被告李某应当各自承担其不利的法律后果。 因为 被告 胡某在与 被告李某对该争议房屋一楼的买卖行为过程中存在恶意行为，按照《合同法》第 58条规定， 被告 胡某应当向 该争议房屋一楼的真正产权人交付房屋。
综上所述，贵院应当 依据《物权法》、《合同法》等法律法规的规定，依法 确认二被告的房屋买卖合同无效 ，依法保护原告的合法权益。
此致
ＸＸ人民 法院。
杨振夏 律师
