所购房屋被查封，买主不享优先受偿权
案情简介：
前不久，成都市锦江区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订房屋买卖合同后，要求解除与被告的买卖合同。法院一审判决解除原告夏某与被告罗某签订的《房屋买卖合同》；被告刘某、罗某返还原告夏某购房款30万余元；驳回原告夏某的其他诉讼请求。
原告夏某诉称，被告罗某和刘某是夫妇，被告经公证委托程某出售被告的房屋。2009年8月，原告与被告的委托代理人程某签订了购买被告房屋的《房屋买卖合同》，合同签订当日，原告支付购房定金2万元，后原告又向罗某交纳了28万余元的抵押贷款，并结清了相关抵押登记手续。原告合计付款30万余元后获知，该房屋被法院同日查封。被法院查封的罗某的房屋，其价值中有28万余元是原告购买罗某房屋的购房款，而且是支付银行的已办理了抵押登记的债权，不是罗某的财产。现原告请求法院判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；被告向原告退还购房款30万余元，且原告享有该房屋出售款优先支付权。
【案例解析】：
罗某是诉争房屋登记的所有权人，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。罗某与其夫刘某经公证共同委托程某出售罗某所有的诉争房屋，该委托系罗某与刘某的真实意思表示，委托的内容不违反有关法律规定，合法有效。罗某与刘某委托程某后，程某在委托期限内与夏某签订《房屋买卖合同》，收取夏某购房款。程某的上述行为应视为罗某、刘某夫妻的行为，由此产生的权利义务均直接由罗某、刘某承担。故该《房屋买卖合同》也是当事人的真实意思表示，合法有效，对各方均应按合同约定履行各自的义务。在夏某已向罗某支付购房款30余万元后，罗某房屋却因法院的查封不能过户至夏某名下，罗某也没有实际向夏某交付房屋，致使夏某不能实现合同目的。故夏某与罗某签订的《房屋买卖合同》解除，罗某、刘某归还30万余元的购房款。
关于夏某请求享有该房屋出售款优先支付权。我认为，优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人受偿的权利。本案中，虽然夏某向罗某支付购房款30余万元，为罗某结清了其向银行的借款，但夏某主张解除合同，出售方返还购房款。此时，刘某、罗某所欠夏某的款项已为一般债权，一般债权人的地位平等，且罗某所有的房屋并没有出售，夏某、罗某之间并没有办理该房屋抵押登记手续，夏某并非该房屋的抵押权人，夏某请求享有该房屋出售款优先支付权，没有事实和法律依据，故法院将不予支持。
