企业租赁
 
 　　租赁是商品经济发展的产物。在经济生活中，人们对租赁的概念早已熟悉，并在经济活动的许多领域广泛开展了租赁业务，如土地租赁、房屋租赁、设备租赁等等。租赁的基本含义是，在所有权不变的前提下，出租者将所出租的财产(物)按照一定的条件、--定的期限交给承租者占有、支配和使用；承租者向出租者交纳租金；租赁期终止时，承租者将财产(物)完整地返还给出租者，租赁双方的这种经济关系要用合同(契约)的形式规定下来。为了避免出租财产在租赁期间发生意外损失，签订合同时，承租方往往要提供抵押和担保。企业租赁经营与一般融资租赁都具有租赁关系的基本特征，所不同的只是租赁对象(标的物)，前者的标的是可用于从事经济活动的企业资产(包括有形资产和无形资产)；后者的标的是具有特定使用价值的有形资产。企业租赁经营是指企业所有者将企业全部资产的经营权，在一定的时期内出租给承租方，承租方按照合同规定定期缴纳租金的一种产权交易方式。租赁期限一般为3~5年，在租赁期限内，出租者并不让渡资产的所有权，仅将资产的使用权转让。在租赁期内，资产归承租者使用，无论经营好坏，都按照预先约定给付租金，租赁期满后，资产仍归出租者。企业租赁经营主要是用于小型国有企业。
 　　一、租赁经营的探索与发展
 　　十余年前，我国经济体制刚刚开始由计划经济向有计划的商品经济转变。当时的国有小型企业仍受旧体制的束缚，政企没有分开，缺乏经营自主权，效益低下，后劲不足，许多企业处于微利、亏损的状态。此时人们尚不敢提出产权制度变革的问题，改革方向主要在于改变经营方式。为了增强企业活力，许多地方按着实行“两权分离”，转换经营机制的思路进行了广泛探索。租赁经营即是其中的一种重要形式。
 　　1.租赁的探索
 　　我国的租赁经营是十一届三中全会后出现的一种企业经营方式，最早是在商业饮食业开始实行的。随着经济体制改革的深入合法发展，许多小企业难以适应市场要求的变化和日益加剧的竞争，为了改变这种局面，深化企业改革，各地先后引入了租赁经营制。1984年，在六届人大二次会议上所作的《政府工作报告》中第一次正式提出可在中国 实行企业租赁经营。此后，《中共中央关于经济体制改革的决定》中又进一步肯定了这种经营方式。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第七个五年计划的建议》中将企业租赁经营制列为增强企业活力的六条措施之一。1984年6月沈阳汽车汽油泵厂首先实行了租赁经营，这是企业租赁经营的发端。1988年3月，原国家经委在武汉举办了“全国工业企业租赁经营责任制研讨班”。在这个研讨班上经济管理研究所公布了对2个省、市、自治区及4个计划单列市的不完全统计数字。至1987年底工业租赁企业有4224户。其中辽宁省占一半以上，其它较多的有四川、湖北、黑龙江、江西、吉林、江苏等省，特别是沈阳、武汉、阜新、达县等市复盖面较大。
 　　2．租赁经营的发展。
 　　尽管租赁经营在“七五”期间取得了迅速的发展和良好的经济效益，但在“七五”末期和“八五”前期出现了萎缩趋势。其原因，一个是上缴负担较重，一个是税制改革。在“七五”期间租赁制与承包制并存。租赁企业既要缴纳所得税，又要交纳租金。所得税率是5%，租金要与企业资产挂钩，负担显然是很重的。而承包企业往往能得到政府政策上的扶持，有相当一部分企业是承包税前利润，交费(承包费)不缴税(所得税)。承包利润指标是按历年盈亏情况商定的，超收可以多留。如果说改革经营方式的初期，小企业的经营者比较看重企业经营自主权的话，(租赁经营两权分离比承包更彻底)，那么试点后期他们更注重企业的实际利益(承包企业负担比租赁企业轻)。1989年以后，相当一部分合同到期的租赁企业转为承包企业。“八五”前期，国家一方面实行税制改革，工业企业的产品税改为增值税，降低所得税，所有企业一律实行税利分流，总体税负水平并未降低。另一方面国家通过制定《转制条例》进一步落实企业的经营自主权，租赁经营已经没有什么机制上的优势可言，租赁企业进一步减少；自进入90年代以来，随着经济体制改革的深化，企业的市场竞争日趋激烈；再加上国家连续几年实施宏观经济紧运行政策，小企业经营十分困难。1992-1995年小企业亏损面日益扩大，许多地方亏损面达三分之二以上，相当多的小企业资产负债率奇高，国有资产无形流失严重，甚至资不抵债，面临破产倒闭的困境。如山东省诸城市1992年独立核算企业亏损面达68.7%，年亏损额相当于一年半的财政收入。安徽省1994年国有小企业亏损户占81，6%，平均负债率达87%，约有10%的小企业基本处于停产半停产状态。1993年11月党的十四届三中全会作出《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，同时为放开放活小企业指出了一条途径:一般小型国有小企业，有的可以实行承包经营、租赁经营，有的可以改为股份合作制，也可以出售给集体或个人。江泽民在十五大报告中再一次把租赁经营作为加快推进国有企业改革的重要措施之一，指出：“采取改组、联合、兼并、租赁承包经营和股份合作制、出售等形式，加快开放搞活国有小型企业的步伐。”依据党中央“抓大放小”的方针，许多地方又将小企业改革推向一个新的阶段。这一阶段的特点，一是经营方式改革与产权制度改革相结合；二是改革形式多种多样，因地制宜，一厂一策；三是有条件的小企业(地方经济的若干企业)也向建立现代企业制度转化。在国有小企业改组改制的紧张热潮中，租赁经营占有相当重要的地位。据国家体改委有关部门对部分省市的综合改革试点市、县小企业改革情况的调查，在诸多改革形式中，实行租赁经营企业的户数仅次于股份合作制，占15.74%，从而使租赁经营得到了延伸和发展。
 　　所谓租赁经营得到了延伸和发展，不仅体现在租赁企业数量的回升，而且体现在操作形式的灵活多样化上。其表现，一是多种经营形式相结合。有的是企业整体出租，有的是分租；有的是个人承包再分租。特别是商贸企业，实行门面出租和柜台分租的很多。二是经营方式改革与产权制度改革相结合。有的小企业是先租后售，即以租赁经营为过渡，待承租者(经营者或职工群众)有了偿付能力后再出售给承租方，进而转化为股份合作制、股份制或私营企业。这一阶段的租赁经营亦取得了良好的经济效果。
 　　企业租赁经营不同于一般的设备租赁，它是一种企业经营方式，区别于一般传统的财产租赁，也不同于现代的融资租赁。企业租赁的标的是企业的经营权。企业通过对同行业企业的租赁，可以获得经营资产，扩大规模，促进企业的发展。而且这种扩大规模的方法与通过基本建设扩大规模相比，具有节省投资、提高效率的优点。同时，企业通过对不同行业企业的租赁， 可以实现企业的多样化经营战略。
 　　虽然企业租赁经营具有上述的优势，但是，在我国实行企业租赁经营主要并不是为了实现上述目的，而主要是为了改革国有企业，转换国有企业的经营机制。而在这一方面，企业租赁制所能起到的作用则是非常有限的，这是由企业租赁自身的性质所决定的。企业租赁制其根据租赁经营合同所取得的知识财产经营权，这种权利不能视为企业作为法人所具有的所有权。因此其独立的法人地位仍然受到限制，其表明了企业租赁经营方式上不能真正理顺国家与企业之间的财产关系 。企业租赁制的缺陷与企业承包制的缺陷基本是一致的。承租经营在运行中暴露出的问题主要有：承租人与企业职工的关系不易理顺。承租人的抵押财产与承租企业的资产相差太大，即承租人的风险承受能力太小。小型企业承租人的抵押财产一般不超过10000元，这个数目对于一个企业来讲是微不足道的，一旦租赁企业亏损或破产，经济责任仍由国家承担。企业短期化。这一点是与承包制相同的弊端，承租人收入过高。这将造成收入差距过大，分配不平等，出现新的不稳定因素，影响一般劳动者的生产积极性 。
 　　二、 企业租赁经营的基本特征
 　　由于租赁经营与承包经营是我国国有企业经营方式改革中广泛采用的两种基本方式，且操作方法相类似，人们往往混为一谈。其实租赁经营具有它固有的特征。
 　　1．较彻底地实现两权——所有权与经营权的分离。在租赁关系中，出租方拥有租赁对象的所有权和相应的收益权；承租方以交纳租金为代价换取对租赁对象的经营权，即占有权、支配权和使用权，所有权与经营权的分离是较彻底的。至于租赁对象的处置权是属于所有者的，它已超过经营权的范围，所以承租者无权改变租赁对象的物质形态和进行处分、赠予等活动。
 　　2．出租过程体现的是商品经济关系。在租赁关系中，租赁对象的价值是由租金来体现的。租金实际上是租赁对象——标的物价值量的反映。在社会化的商品生产活动中，众多的企业由于条件、机遇和素质的差异，在竞争时，承租方要提供抵押金(现金或实物)，并要求有偿付能力的第三方提供担保。
 　　3．租赁双方地位平等。由于租赁关系体现的是一种商品交易关系，租赁双方在经济地位上是完全平等的，它不受行政隶属关系所左右。承租方利用租赁合同，依法取得企业资产进行经营活动，实现自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束，成为独立的商品生产者和经营者。而承包经营带有委托经营的性质，在行政上难以摆脱上下级关系的影响。承包期终了发包方往往要对承包方经营业绩进行考核。
 　　三、企业租赁经营的主要形式
 　　企业租赁经营的形式有种种不同的划分方法。按照承租主体的不同，《租赁条例》中划分为五种: 1．个人租赁。即一个人承租经营企业。2．合伙租赁。即二至五人合伙承租经营企业。3．全员租赁。即本企业全体员工承租经营企业。4．企业租赁企业。即一个企业承租经营其它企业。5．其它租赁经营形式。前四种，在“七五”期间是比较流行的典型形式。到“八五”后期，国家允许国有小型企业改革在产权制度上有所突破，上列租赁经营形式有时还作为一种过渡性的改革措施，与出售、兼并、联合、产权转让、股份合作制等改革形式结合起来，以调整经济结构，放开放活国有小型企业。有的地方还出现了外商投资企业及外藉公民承租中国企业的现象。此外，按照出租对象是否分割，企业租赁经营还可划分为企业整体出租、部分出租、分割(分散)出租等形式。整体出租，是将企业的全部资产出租给承租方经营。企业资产既包括有形资产(固定资产、流动资产等) ，也包括无形资产。在实行租赁经营的初期，人们往往忽视了无形资产的价值。随着改革的深人和市场经济意识的发展，今后应给予足够的重视。在我国，一切土地的所有权属于国家，企业整体出租时，土地不属于租赁的范围，土地使用权的转让要经过国家土地管理部门的批准。部分出租，即出租方视自身经营情况的需要，仅出租部分车间、设施、厂房、场地等资产，而保留一部分自己经营。分割出租，承租方将企业资产分割成若干相对独立的部分，分别租给多个承租者经营。较为常见的如商场的柜台出租，即属于这一类。
 　　四、企业租赁经营的操作
 　　国有小型企业租赁经营一般在微利、亏损企业进行。实行租赁经营的目的各不相同，大体有如下一些原因:1.有的是因为企业素质差，生产，经营陷入困境；2.有的承租企业要发展、扩张，受到厂房、场地等条件限制，欲利用出租企业现有的生产条件加以改造；3.有的承租企业出于发展战略的需要，把租赁企业的生产经营纳入本企业发展规划，壮大自身实力；4.有的主管部门把租赁经营作为挽救濒临破产企业的措施；5.有的欲通过分割出租的办法，分散经营风险，提高整体经济效益；6.有的以租赁经营为过渡手段，进而达到兼并、联合、出售，或实行股份合作制等目的。租赁经营无论出于什么目的或采取什么形式，操作上都有一些共同之处。
 　　1．竞争招标
 　　根据《租赁条例》的要求，租赁经营要按一定的程序进行，一般采取竞争招标的办法。这样可以在较大范围内择优选择经营者，同时使租金基数定得较为先进合理。一个完整的招标程序通常包括以下几个步骤:1、招标准备工作(成立招标组织、评估资产、确定标底)；2发布招标通告和进行资格审查(包括出租方和投标人的资格审查；3、筛选投标人；4、草拟租赁经营合同；5、公开答辩，确定候选人；6、征求职工意见；7、制订待签合同文本；8、综合考评，确定中标人；9、签订租赁合同，办理公证手续；10、承租人(或承租方代表)进厂就职，办理变更登记手续。
 　　2．风险抵押
 　　凡租赁企业，承租方必须出具一定数量的财产(现金或实物)作为抵押，常称为风险抵押。抵押财产多少，理论上应与租赁企业的资产挂钩，但在实践上很难作出全国统一规定。十年前，武汉市曾作过调查，当时实行租赁经营的国有小企业平均有固定资产且20万元左右，较高的在500万元以上。如按银行同期利率或固定资产占用费水平计算，承租人很难拿出这样一大笔财产作为抵押，如只按一个固定的比例，又不能复盖全部小企业。而且极有限的抵押也不可能真正成为负亏的保证。考虑到中国企业租赁经营的抵押主要是加大经营者的风险感和责任心，即使西方国家的经营者也只是承担有限责任。因此在实践中，各地多是按企业资产的多少，在承租方承受能力的限度内，分档规定抵押金的数额。从以往的操作来看，个人租赁、合伙租赁，每人交纳抵押金一般在5000-10000元之间，很少有超过2万元的。至于全员租赁，从经营者到每个职工，还要按各人所担负的责任和风险的大小，拉开档次。当然，在收入分配时也要相应考虑风险收入。以上是十年前刚刚推行租赁经营责任制的数据，改革十几年后人们收入水平显著提高，有的经营者甚至进入“中产阶级”水平，抵押金的数额当然要相应提高，这要视具体情况而定。
 　　3．租金计算
 　　企业租赁经营的租金计算方法不同于传统的融资租赁和地租。融资租赁，以出租物的原始价值折旧为基础加上预期的资本利润率来计算租金，以回收所有者原始投资和取得社会平均利润。地租，以土地的买价和改良土地的追加投人为基础，参考利用土地资源谋取利润的潜力，按照不同的区域计算级差地租。
 　　我国的企业租赁经营则不同。承租方在租赁企业资产，取得经营权的同时，也取得企业所在地块的使用权。在我国一切土地属国家所有，任何企业都要缴纳土地使用税，并纳入财政预算管理。所以计算租金时，对国内承租者一般不计入土地占用费，外商承租时则应考虑土地占用费问题。从理论上讲，计算租金应以企业全部资产(有形资产和无形资产)和社会平均利润率为依据。由于无形资产的评估在我国还是一个新生事物，缺乏足够的经验和依据，所以在实践中往往只以有形资产为依据，再参考企业前几年的盈亏状况和预期盈利能力来计算租金。并以此为标底，通过竞争招标来确定基本租金。”七五”期间，我国在小型企业推行租赁经营责任制时，各地区创造过十余种租金计算方法，较为典型的有如下凡种。
 　　（l）固定租金法。即在合同中规定每年交纳租金的绝对数额(基数租金)。如果实现利润超过这个基数租金，超过部分纳税后的余额，由承租方与企业按一定的比例(如5:5，3:7，2:8)分成，企业分成部分留在企业主要用于改善职工福利，也可用于发展生产。有的地方又加以改进，在基数租金的基础上乘以企业素质系数和市场动态系数作为实交租金。
 　　（2）浮动租金法。即先在合同中规定每年应实现的基数利润、基数租金和承租人的基本收入，实际利润超过基数利润时，实交租金随实际利润等比例上浮，承租人收入亦随实交租金等比例增长。如完不成基数利润，照交基数租金。不足者由承租方抵补。承租人无力抵补基数租金时，由担保人连带抵补。
 　　（3）资产利润率法。这种计算方法以行业资产利润率作为百元资产租金率，应交租金分为基本租金和增长租金两部分。基本租金又分为有形资产租金和无形资产(商誉、专利等) 租金。有形资产租金按出租企业的有形资产总额（净资产）乘以百元资产租金率来计算；无形资产租金由租赁双方根据企业获得超额利润的能力来确定(可能是正数，也可能是负数)。增长租金是承租者的经营收入扣除基本租金和个人纯收入后的剩余部分，这一部分作为增长租金交给企业，也视同无形资产租金。相应地，承租者的收入也分为基本收人和增长收入两部分。承租者完成合同规定的基数利润和基数租金时得基本收入。超额完成基数利润时，以合同规定的第一年资产利润率为基数，逐年按比计算，按资产利润率增长幅度给予增长收入。
 　　（4）进租金法 (公式法)。此办法是先确定每年的基数租金和基数利润，不论盈亏如何，基数租金不得少交。实际利润超过基数利润时，按公式计算应交纳的租金。实际租金=基数租金×租赁年度实现利润－应交所得税租赁年度基数利润-应交所得税。它的特点是实际租金与实现利润不等比浮动，实现利润超过基数利润越多租金率越高，旨在控制承租人收入不致冒出过多。
 　　（5）基数递增租金法。是指租赁双方预先规定各年度的基数利润和基数租金，实际租金则按当年的基数租金乘以实际利润与基数利润之比，再乘以几项调节系数，适度上浮。调节系数包括固定资产利润率系数、企业素质系数和市场动态系数。计算较为复杂。从各地测算比例来看，基数租金--般为基数利润的8-10%。但要注意，企业所得税是由出租方还是由承租方缴纳，两者情况不同租金水平自然不同。
 　　五、企业租赁经营的法律分析
 　　由于企业承包经营和租赁经营都是建立在所有权和经营权相分离的理念基础上的，因此，租赁经营中的法律关系与承包经营的法律关系基本一样。
 　　1．承租人和出租人之间的法律关系。承租人与出租人之间的法律关系主要表现在租赁经营合同上。租赁经营合同应当规定租赁期间、租金、租赁企业的具体经营问题等内容。根据租赁合同，出租人和承租人又获得另外一层法律关系。租赁经营合同的标的是租赁企业，包括企业的经营权和相关的财产。这样出租人就成了租赁企业的所有人，而承租人就成了租赁企业的经营人。承租人依照租赁合同，得对租赁企业进行自主经营，依法处分租赁企业的财产，在租赁合同规定的范围内，出租方不得随意干涉。从这一点上看，租赁经营虽然实现了所有权和经营权的分离，但是，这种分离方式却显得十分的原始，十分的落后。因为，企业租赁的最终目的是为了提高企业经济效益，增强企业的竞争能力，最终使企业的所有者受益。而在租赁经营的情况下，很难实现这一目的。出租人在合同生效后，只对租赁企业享有所有权，这种所有权在租赁期间内主要表现为获得租金的权利，即体现为一种债权，而不是参与权。出租人很难对企业的经营再实施有效的影响，即使承租人对企业的经营有损于出租人的利益也是如此。承租人与出租人的利益是不同的，按照市场规律，承租人必然要按照自己利益最大化的方式进行经营，这样就经常会从根本上损害出租人的利益。租赁经营的实践也恰恰证明了这一点。尤其是对于国有企业，采用这种经营方式其风险性更大。
 　　2．租赁经营的外部关系。租赁经营虽然是发生在出租人和承租人之间，但是，由于租赁企业必然要同第三人进行民事交易，这样就使得出租人和承租人不可避免地同第三人之间发生法律关系。实践中，出租人在出租企业时常常会有一种误解，以为自己将企业出租后，就可以向出租房屋一样，只收取租金，而不再对租赁企业承担任何义务，基于此种错误认识，在租赁合同中经常约定，在租赁期间，因租赁企业经营发生的一切债务均由承租人负责，出租人不承担任何责任。然而，实质上，出租人同承租人之间订立的合同只是一种内部合同，不具有对抗第三人的法律效力，在租赁期间，以租赁企业的名义对外发生的债务由承租企业承担，出租人不得以租赁合同中对债务承担方式已经有约定为由对抗债权人。当然，如果出租人和承租人在租赁合同中对租赁企业的债务承担有约定的，在出租人或者租赁企业承担债务后，可以依照租赁合同的约定，向承租人追偿。这样就会使出租人通过出租企业来避免承担债务的愿望落空。而且在许多情况下，还会适得其反，由于出租人不实际控制企业，也就很难控制租赁企业的债务，承租人经常会无意甚至有意地利用这种法律关系，为自己谋取利益。尽管承租人也可能在订立租赁合同时提供了担保，但是，这种担保经常很难发生实际效果。正因如此，租赁经营无法成为企业改制的主要方式，尤其是对于国有企业，这种方式更加不适合。
转自：企业改制网