因服刑房产被他人出卖房管局撤销登记 买主确权之诉被判驳回
因服刑房产被他人出让 买主确权之诉被判驳回
□ 周 侃

杨女士在服刑期间，她的一套房屋被母亲出售，产权证已变更。假释出来的杨女士通过行政诉讼，撤销了已变更的房产证，却遭购房者告上法庭，被索房产。近日，北京一中院终审判决，购房者诉求未获支持。（法周刊今年8月15日以《购买问题房产的善意与恶意之辨》为题曾作报道）
2000年杨瑜先因犯罪入狱，她的一处房屋闲置下来。2003年，杨瑜先母亲张桂兰以女儿代理人的名义与陈琤、鑫尊经纪公司签订了房屋交易居间合同、房屋买卖协议，确认将该房屋卖给陈琤。随后，各方办理了房屋转移登记的相关手续，陈琤在2003年8月30日领取了房产证，支付了房款，入住房屋居住至今。
然而，杨瑜先假释出狱以后不认可张桂兰的卖房行为，2009年4月以其母“未经同意或者授权”，且过户时“本人未到场”，房屋所有权登记机关“违反法定程序”为由，将北京市住房和城乡建设委员会（原海淀国土房管局）诉至法院，要求撤销该委员会为陈琤办理产权登记的具体行政行为。
经审理，法院以过户材料存在虚假内容，且房产原所有权人杨瑜先未亲自到场为由，判决撤销了陈铮获得的产权证。
然而，购房人陈铮认为，自己是通过鑫尊经纪公司以合理价格购买诉争房屋，并居住至今，应该是善意第三人，因此向海淀区人民法院起诉，要求法院确认他是善意第三人，并确认诉争房屋归其所有。
海淀法院以善意取得为由，支持了陈铮的诉求。然而，杨瑜先不服，她认为陈琤不是善意取得，陈是在没有支付实际款项的情况下办理的过户，在拿到产权证的时候，才支付了相应的款项，于是向北京一中院提出上诉。
北京一中院认为，对不动产的善意取得应同时满足：不动产登记权利人的无权处分行为；受让人受让不动产时，信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道或不应当知道不动产登记权利人无处分权；以合理的价格转让；转让的不动产已经登记。
因此，“善意取得”是基于对房屋登记簿中关于物权登记的信赖，不知道或不应当知道登记权利人无处分权。而本案中，陈铮是基于对杨母有代理权的信赖。此外，陈铮虽取得所有权证，但登记时使用虚假材料，已被法院撤销，因此她曾取得所有权证的事实不符合“善意取得”中的“已经登记”。
北京一中院终审认为，陈铮虽然曾经取得房屋所有权证，但因登记过程中使用了虚假材料，导致产权证被法院撤销。因此，陈铮对该房屋不构成善意取得。
来源：人民法院报
李英俊律师补充：
《中华人民共和国合同法》第四十八条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

相关报道：购买问题房产的善意与恶意之辨
时间：2011年8月9日
　　地点：北京市第一中级人民法院西中法庭
　　案情：杨瑜先入狱服刑期间，她的母亲以代理人的名义，确认将诉争房屋卖给陈琤。杨瑜先假释出狱后，不认可母亲的卖房行为，提起行政诉讼，法院撤销了有关部门向陈琤颁发的房屋所有权证。陈琤诉至法院，要求确认其为善意第三人，并确认诉争房屋归其所有，得到一审法院的支持。杨瑜先不服，上诉至北京市第一中级人民法院。
　　母卖女房埋下争端
　　1996年12月27日，对杨瑜先来说是一个值得记忆的日子，这一天，杨瑜先终于如愿以偿地拿到了北京市海淀区万寿路甲1号恩济花园15号楼C座101号房屋的房产证。
　　哪知好景不长，2000年杨瑜先因犯罪入狱，该房屋闲置下来。2003年，杨瑜先母亲张桂兰以杨瑜先代理人的名义与陈琤、鑫尊经纪公司签订了房屋交易居间合同、房屋买卖协议，确认将房屋卖给陈琤。随后，各方办理了房屋转移登记的相关手续，陈琤在2003年8月30日领取了房产证，支付了房款，入住房屋居住至今。
　　然而，杨瑜先假释出狱以后不认可张桂兰的卖房行为，2009年4月以其母“未经同意或者授权”，且过户时“本人未到场”，房屋所有权登记机关“违反法定程序”为由，将北京市住房和城乡建设委员会(原海淀国土房管局)诉至法院，要求撤销该委员会为陈琤办理产权登记的具体行政行为。
　　该纠纷经历一、二审，二审法院支持了杨瑜先的诉讼请求，但同时指出，关于陈琤是否属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意第三人的问题，不属于该案审查范围，其应通过民事诉讼途径予以确认。
　　房屋产权证“得而复失”
　　已经拥有11年之久的房屋产权突然被撤销，如今还要因此房屋产权归属问题与之前的房主对簿公堂。提起这事，北京市海淀区教师进修学校退休教师陈琤很是憋气，认为这是一个从天而降的祸端。
　　陈琤仔细回忆起当初买房的情景：“2003年4月7日，我经鑫尊经纪公司介绍，张某(杨瑜先之母)以杨瑜先名义与我和鑫尊经纪公司就北京市海淀区万寿路甲1号恩济花园15号楼C座101号房屋签订买卖合同。合同约定，杨瑜先以65万元价格将该房屋出售给我，付款方式为一次性付款，在立契过户完毕当日将房款交予张某。2003年7月14日，我应鑫尊经纪公司的通知，到原海淀国土房管局办事大厅办理了房屋转移登记的相关手续。同月22日，原海淀国土房管局确认我为上述房屋的房屋所有权人，同月30日我领取了房产证，并依约支付了房款，同日入住上述房屋居住至今。”
　　然而，在杨瑜先提起的行政诉讼中，法院撤销了房屋产权管理部门颁发给陈琤的房产证。对此，陈琤认为，自己是通过鑫尊经纪公司以合理价格购买诉争房屋，并居住至今，应该是善意第三人。因此他起诉要求法院确认他是善意第三人，并确认诉争房屋归其所有。在一审中，这些诉讼请求得到法院的支持。
　　杨瑜先却认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，上诉要求撤销一审判决，依法改判。
　　善意取得成争议焦点
　　8月9日，在法庭调查阶段，审判长王茂刚问：“争议房屋购买的价格是多少？”
　　上诉人杨瑜先答：“139.292万元，包括地上和地下。每平方米是8300元。地上面积房款是121.63万余元。”
　　法庭调查结束后，王茂刚指出，对于张桂兰属于无权处分，各方并无异议，在此情况下，该案争议的焦点是陈琤是否构成善意取得，“法庭辩论请围绕着陈琤是否具备物权法第一百零六条第一款规定的善意取得的三个要件进行。在善意取得的三个要件中，陈琤是否满足‘转让的不动产已经登记’这一要件则是焦点中的焦点。因此辩论的重点应围绕客观上已经登记但又被撤销的情况是否满足物权法所说的‘已经登记’这一要件。”
　　上诉人杨瑜先说：“陈琤不是善意取得，在没有支付实际款项的情况下办理的过户，在拿到产权证的时候，才支付了相应的款项。至今为止，地下室不能单独使用，陈琤恶意地将储物室分开了。”
　　王茂刚说：“现在由被上诉人发表辩论意见。”
　　被上诉人陈琤说：“我们看到房屋信息的时候，是通过报纸看到的，房屋信息是鑫尊公司做出来的，张桂兰买卖房屋的时候也是带来了房屋相关的产权证等原材料，我们有理由相信张桂兰代理的买卖行为。房屋善意取得的行为是在2003年，我们办理了登记，也实际进行居住了，符合物权法第一百零六条关于善意取得的规定。”
　　激烈的法庭辩论终结之后，法院在调解不成的情况下休庭。
　　链 接
　　物权法关于善意取得的规定
　　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　(二)以合理的价格转让；
　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
来源：人民法院报（记者赵 刚 实习生 陈 旭）