关于事业单位集资建设自有职工住宅 法律意见书
2009年10月26
（前 言）
一、 文件审查
为提供本《法律咨询意见书》，律师审查了认为应当包括但不仅限于附件（一）的《文件清单》，该文件由中华人民共和国国务院及河南省建设厅、河南省发展和改革委员会、河南省财政厅、河南省国土资源厅、河南省国家税务局 、河南省地方税务局、中国人民银行郑州中心支行颁布或联合颁布
二、 法律、法规、规章及国家和当地政府有关部门文件资料之查阅。
为更好服务，律师查阅了包括但不限于附件（一）的法律、法规、规章及国家和地方政府有关部门之文件资料。
（正 文）
律师根据本文附件（一）所列之文件资料和我国目前有效的法律法规规章及国家和地方政府的有关文件资料，并基于本文（前言）出具法律意见书如下：
一、基本情况
依据贵单位有关人员的陈述以及相关资料的反映，基本情况如下：
贵单位自愿组织单位职工以单位名义集资建设住房，以缓解部分住房困难职工的生活问题
二、单位集资建设自有职工住宅问题在我国的现状
单位集资建房其实不是中国住房建设的新生事物，在计划经济时代，中国城镇居民住房问题大部分是依靠单位集资建房解决的。进入市场经济时代，单位集资建房也一直是国家法律和政策允许的一种住房建设方式，但是由于围绕着单位集资建房，产生了各种问题，最终导致了国家对单位集资建房严加监管。
何为集资建房？集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。
从上述定义中可以看出，单位集资建房可以大大降低个人购房的成本，解决大多数中低收入者的住房问题。正是由于这个原因，单位集资建房一度成为财力困难的地方党政机关、企事业单位解决和改善职工住房问题的途径。然而，随着单位集资建房的发展，很多地方的集资建房却“变了味”，引起群众极大不满，社会上议论纷纷。
正是因为单位集资建房引发了各种各样的争论，导致单位集资建房的初衷是为了解决困难职工的住房问题而被人忽视。同时，因为单位集资建房只顾及了体制内的人员的住房需要，导致了大量社会人员对单位集资建房极度不满。在这些因素的作用下，2006年8月，建设部、监察部和国土资源部联合下发《关于制止违规集资建房的通知》，如下“实行城镇住房制度改革后，为尽快改善城镇居民和一些行业职工住房紧张的状况，国家相继出台了一些政策，鼓励职工通过购买普通商品住房、经济适用住房（含集资合作建房），租赁住房等多种方式改善居住条件。但是，近年来，一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题。为维护住房制度改革成果、切实贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部们关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）和《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发<经济适用住房管理办法>的通知）（建住房[2004]77号）等文件精神，自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益…。”
三、单位集资建设自有职工住宅问题在国家及河南省层面的法律支持
住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。２０多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。在《国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见》第十二条明确了“加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。”为了更好的落实上述法律规定我省出台了《关于促进全省房地产业平稳健康发展的若干意见》,该意见第二条规定：“落实经济适用住房和廉租住房建设有关政策。严格执行国家关于土地、财政、税收、信贷等优惠政策。凡列入年度建设计划、土地供应计划的经济适用住房和廉租住房项目，市、县（市）国土资源管理部门要保证土地供应。使用新增建设用地的，在办理用地手续时可单列申报；对完不成列入当年住房保障建设任务和土地供应计划的，扣减该市下年度新增建设用地农转用指标。免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费及政府性基金。实行查帐征收的经济适用住房项目先按3%计税毛利率预交企业所得税，待开发产品结算计税成本后进行清算。对经济适用住房和廉租住房建设项目，优先提供信贷支持。”第八条“认真实施住房建设规划。各市、县（市）要认真落实住房建设规划，全面建设满足居民住房需求的不同类型、不同价位的住房。优先保证经济适用房和廉租房土地供应，保障中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，合理控制单宗土地供应规模和土地价格。”
四、关于单位集资建设住宅的涉税问题
单位新建建筑物后销售，其自建行为视为提供应税劳务，应缴纳建筑业营业税。单位集资建房销售给职工，应按销售不动产征收营业税。但同时满足以下条件的，暂免征收营业税。1、集资者为未参加房改的职工；2、建房用地的使用权为集资者所在单位所有或以集资者名义购买；3、发生的建房费由集资者全额负担，所集资金必须全部用于建房支出；4、持有房管部门或房改办集资建房的批文。
五、法律意见总结
根据我国各项法律法规及上述文件分析，结合目前贵单位的事业性质是符合集资建设职工住房的法律政策条件，相关具体配套政策支持应当适用我国及河南省关于经济实用房建设条件。
附件一：所涉及的法律法规和相关规定
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法实施细则》
3、《中华人民共和国房地产管理法》
4、《中华人民共和国建筑法》
5、《中华人民共和国合同法》
6、《中华人民共和国民法通则》
7、《关于制止违规集资合作建房的通知》中华人民共和国住房和城乡建设部
8、《关于促进全省房地产业平稳健康发展的若干意见》河南省建设厅
9、《国务院办公厅转发建设部等部们关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》国办发[2006]37号
10、《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发<经济适用住房管理办法>的通知）（建住房[2004]77号）
11、《国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见》中华人民共和国国务院
附件二：根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《关于促进全省房地产业平稳健康发展的若干意见》，为明确集资合作建房单位和职工双方的权利和义务，特签订本协议，供双方共同遵守。
第一条为解决职工的住房问题，根据乙方申请，甲方同意乙方参加集资合作建房。该套住房位于市路街(院)巷号栋层号，户型为房厅，住宅总建筑面积㎡m?，住宅户内建筑面积m?(其中享受面积m?，超标面积m?)，公用面积m?。
装修情况：
第二条经省、市房改办核定，该套住房建设成本总造价为元，乙方集资额为拾万、仟佰拾元(￥元)。其中：每平方米建筑面积元；乙方控制面积出资额为元；超标准面积在20m?以内m?按房改市场价元／m?计元，20m?以上m?按房改市场价加价30％计元，共计元；公用部分出资额为元。甲方资助额为拾万仟佰拾元(￥元)乙方控制面积出资额占建筑安装成本的比重为％；乙方拥有该套住房％的产权，甲方拥有该套住房％的产权。
第三条甲方负责向房产管理部门办理房屋产权登记手续，为乙方领取集资建房《房屋所有权证》。办理产权登记手续所需缴纳的费用，由甲乙双方按规定各自承担。
第四条住房保修期为竣工验收之日起十二个月内，如因乙方人为损坏房屋，维修费由乙方自行负责，保修期后乙方住宅户内建筑面积范围内所发生的养护维修费用，一律由乙方自理。房屋公共部位及公用设施的正常养护由用户共同分摊；自房屋竣工交付使用之日起十二个月内如经技术鉴定确认是非人为因素损坏的，由建房单位负责修复。
第五条乙方参加集资合作兴建的住房，除本协议中有限制上市交易的约定以及法律、法规规定不得上市交易的情形外，在取得房屋所有权证后可依法上市交易。乙方按建筑安装成本全额集资拥有全部产权的，可依法进行房屋买卖、产权交换和租赁。拥有部分产权的，经甲方书面同意，可依法进行房屋买卖和租赁；按现行房改政策规定补足建筑安装成本费取得全部产权后，也可依法进行房屋产权交换。
乙方参加集资合作兴建的住房上市交易后，乙方不得再按房改政策购买公有住房和经济适用住房或享受政府其他住房资助。
第六条住房产权年限与土地使用年限相等，届满时按政府有关规定办理。
第七条其他约定事项：
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第八条本协议未尽事宜按政府房改有关政策处理。
第九条本协议经甲乙双方签章后生效。
第十条本协议一式四份，甲乙双方各执一份，房改办、房产管理部门各执一份。
甲方： 法人代表： 经办人：
乙方： 代理人：
年 月 日
