最近，不少当事人咨询宅基地的效力问题，所以我对几种常见的农村宅基地买卖行为逐一分析，希望能帮助有同样困惑的朋友。
一、 同一集体经济组织成员之间宅基地买卖行为的效力认定。
由于对同一集体经济组织成员之间的宅基地转让行为，各级政府并无严格的禁止性规定，故许多人民法院在审理该类主体之间宅基地或房屋买卖合同纠纷时，通常对合同效力予以确认。如在《北京市高级人民法院关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》中认为，同一集体经济组织成员之间的买卖合同，只要经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。那么对于尚未办理宅基地审批手续的村民之间的房屋买卖行为，是否应认定为有效呢？我认为不宜一概简单地认定为无效。因为根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条之规定，买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付房款，并实际使用和管理房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应当认定买卖关系有效，但应尽快办理房屋买卖手续。
此外，由于我国《土地管理法》做出了“一户一宅”的规定，如果允许同一集体经济组织成员之间进行宅基地或房屋买卖的话，则有可能出现“一户多宅”的现象。所以，我认为只要不是如出于囤积和炒卖目的进行宅基地或房屋买卖、交易后导致一户多宅或交易过程存在欺诈、乘人之危、强迫交易等违法行为，同一集体经济组织成员之间的宅基地买卖合同应当认定有效。同时在分配新宅基地时应严格执行“一户一宅”的规定，防止“一户多宅”现象的发生。
二、非同一集体经济组织成员之间宅基地买卖行为效力的认定。
国家有关部门曾出台许多文件严禁城市居民到农村购买宅基地和房屋，但并无单独禁止农民到外村购买宅基地和房屋的规定。因此，对于农民购买外村村民的宅基地和房屋的行为，应根据不同情况区别处理。对于农民在外村购房主要用于自住，并且购房后已经融入当地生活，如与当地村民形成姻亲关系，取得该村承包土地，在该村内从事个体经营或者在村办企业工作等的，无论其是否办理了户籍转入手续，办理了宅基地审批手续，只要这种交易行为自愿、公平，不存在胁迫、欺诈等违法情形，就应当认定买卖合同有效。至于宅基地审批手续，可以参照同村村民宅基地和房屋买卖合同的处理办法，责令当事人补办相关手续。而对于购买宅基地和房屋并非自住，而是为了囤积、炒卖土地或者翻建后改为豪华住宅对外出租、经营的，则应加以禁止，所签订买卖合同可以认定无效。
三、“村改居”宅基地买卖行为的效力认定。
“村改居”是指农村集体经济组织全部成员成建制地转为城镇居民。对于发生在“村改居”范围内的宅基地或房屋买卖行为效力认定的关键在于土地性质是否发生改变。如果集体经济组织的全部成员虽已成建制地转为城镇户口，但土地性质并未转变为国有，即尚未办理农地转用和土地征用手续，则该范围内的土地属于集体所有，该范围内的“居民”也仍享有集体经济组织的成员资格。购买该范围内的宅基地和房屋，仍应认定为农村房屋买卖，并按照有关规定认定其效力。如果已经完成了“村改居”手续，且土地性质一转为国有，则此类房屋买卖合同的效力认定则与城镇居民房屋买卖相同。