因停车位不足未实际入住，承租方是否可以拒付佣金

　　原告（反诉被告）：深圳A公司（经纪方）
　　被告（反诉原告）：深圳B公司（承租方）

　　一、基本案情：
　　2006年7月17日，被告B公司及案外人C（出租方）经原告签署了三方《临时租赁合同》，合同约定：C将其位于福田区某某大厦某物业租赁给被告，租期三年，月租金54990元，承租方在签约时支付定金1万元，租赁双方于7月19日再行签署正式租约。基于经纪方已促成租赁合同成立，故出租方与承租方应分别向经纪方支付27495元。签约后，被告向C交付了定金1万元。7月19日，被告与C又签署了正式的房地产租赁合同，并将该租赁合同在深圳市福田区房屋租赁管理局办理了合同登记。
此后，因房产所在的大厦没有适量的停车位，被告表示难以履行合同，被告在入住之前即与C解除了租赁合同关系，并于7月28日，租赁双方在租赁管理机关办理了停租手续。
由于被告始终未向原告支付佣金，为此原告诉诸深圳市福田区人民法院请求判令被告支付佣金27459元及利息。
在起诉后，被告以原告故意隐瞒该物业停车位不足的事实导致被告遭受损失为由，反诉请求原告赔偿定金损失10000元。

　　二、被告观点：
　　被告对签署临时租赁合同和正式合同的事实没有异议，但主张，被告在签署上述合同后，即向物业管理处了解了物业的相关情况，得知物业所在的大厦的停车位已被各业主订完，管理处无法为被告提供车位。由于停车位是否充足是被告选择物业的基本条件，没有足够的停车位被告难以开展业务，为此被告在签约后及时与业主解除了租赁合同。原告作为经常经营房地产中介业务的企业，应当知道该物业停车位不足的事实，更应知道停车位问题对被告的办公具有重要影响，原告故意隐瞒与签订合同有关的重要事实，诱使被告签署了租赁合同，致使被告为履行合同而向业主支付了定金10000元，现上述定金无法收回，给被告造成了经济损失，被告有权不付佣金并要求原告赔偿损失。

　　三、原告观点：
　　原告并不了解涉案物业的停车位情况，大厦的停车位不是租赁房产物组成部分，原告并无义务去核实停车位的情况。被告在签约前后并未就停车位的问题询问过原告或委托原告调查，原告更无从知道被告需要停车位及需要多少停车位，因此，原告不存在隐瞒事实的问题。被告虽然和业主解除了租赁关系，但解聘原因不详，也无证据表明其交付的定金未能收回。原告促成被告租赁合同成立，就有权收取佣金。

　　四、法院判决：
　　2006年11月28日深圳市福田区人民法院作出如下判决：
　　1、被告向原告支付居间报酬27495元及至还款日止的同期银行贷款利息。
　　2、驳回原告的其余诉讼请求；
　　3、驳回被告的反诉请求。


　　五、法律分析：
　　1、被告未实际入住是否构成拒付佣金的理由？
《合同法》第420规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”依原被告双方在临时租赁合同中的约定，原告负有提供媒介服务，促成被告与涉案房产的业主达成租赁合同的义务，被告则有在合同成立后按约支付报酬的义务，上述权利义务关系表明，原被告之间的成立的为居间合同关系。
《合同法》第426条也规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”依据法律规定和当事人的约定，居间报酬的支付以促成合同成立为充分条件，因此，被告与房产业主之间的租赁合同是否得到实际履行对原告的报酬请求权不产生影响，被告虽于嗣后解除了其与业主的租赁合同关系，但此不足以成为其拒付居间报酬的正当理由。


　　2、被告是否有证据证明该物业停车位不足？
在本案诉讼中，法院根据被告的调查申请，向涉案房产所在的福田区某某大厦的物业管理部门深圳市某某物业管理有限公司调查了相关的停车位情况，该物业公司的工作人员在调查笔录中陈述称：几个月前涉案物业的业主曾向物业公司提出装修申请，称房屋已签约出租。装修过程中，业主又来询问停车位的问题，物业公司告知业主只能提供一个固定车位，临时车位也不充足，业主听说后就说可能比较麻烦。后来该房屋的租户也来过一次询问车位问题，当时该租户自称是B公司，我们对租户也做了同样的答复。庭审中，双方对上述调查笔录均无异议。由此可以证明该物业停车位不足的事实。


　　3、原告未告知该物业停车位不足是否构成故意隐瞒重要事实？
　　《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”被告以原告未告知交易房产所在的大厦没有足够停车位，诱使被告签订合同并造成经济损失为由，主张原告隐瞒了与订立合同有关的重要事实，依法有权拒付佣金，原告并应承担赔偿责任。


　　虽然法院调查证据可以证明该物业停车位不足的事实，但原告是否具有过错，以及被告是否可以据此不付佣金呢？


　　我们认为：1、居间人固然有义务将与订立合同有关的事项告知委托人，但居间人的告知范围以其所知为限，没有证据表明原告了解该房产所在大厦的停车位状况，被告关于原告故意隐瞒事实的主张证据不足；2、原告的义务仅限于根据被告的指示为被告与房产业主之间的交易提供媒介服务，原告并非被告的代理人，没有替代被告斟酌缔约条件的义务，也不负有积极调查的义务。在被告未就停车位的问题向原告提出询问的情况下，原告无从知晓该项事实将对被告作出是否缔约的决定产生影响，当然也无需就该事实承担了解和告知的责任。被告享有签约自由，是否订立合同、如何订立合同均属被告决定的事项，各项交易条件也属于被告自己考虑的问题，对于交易标的是否符合其客观需求其亦应自行调查。从合同订立过程来看，被告在订立合同前已自行对房产的相关情况进行了查看，而其自己在查看过程中未对停车位的情况予以充分调查了解，显然，被告在订约时并未将停车位问题作为交易条件加以考虑，既然被告自己都未将该项事实作为交易条件加以考虑，当然也就不能要求原告代其斟酌交易需求，了解和提供与停车位有关的信息。因此，被告的主张过分加重了原告的告知责任，与法律精神不符，法院对其抗辩主张不予采纳，对其反诉请求不予支持符合法律规定。

　　六、律师建议：
　　1、作为承租方，在签订租赁合同前，应详细察看租赁物业的状况，并可以通过对管理处和其它租户侧面了解该物业及整栋楼的相关信息，对于一些影响合同成立的重要条款，应书面约定在合同中。


　　2、作为地产中介公司，应不断强化服务意识，提高专业水平，从专业角度了解租赁物业的详细情况，不仅包括物业本身的产权、内部装修，也应多渠道了解该物业停车位、交通、等配套设施状况以及了解客户的实际需求，从而对症下药、量体裁衣。对于业主口头承诺的重要内容可作为业主的保证条款约定在三方合同中，从而免除或降低经纪方的责任，减少不必要的纷争。