律师解读商品房买卖常见纠纷
问：能给我们简单分享一下您在办理这方面案件的经验心得吗?
答：房地产纠纷案件类型很多，案件类型除传统的房屋权属纠纷、租赁纠纷、买卖纠纷、相邻权纠纷外，房屋拆迁纠纷、合作开发房地产纠纷、公房出售纠纷、商品房预售纠纷、物业管理纠纷等新类型不断出现，造成办理案件难度增加。办理这类案件除了适用《房地产法管理法》、《合同法》《民法通则》、《物权法》等法律外，还有大量地方性法规、政策，这些都是需要律师办理案件中需要仔细研读的。同时，应当注意合同义务的履行顺序问题，就房地产买卖合同纠纷案件来说，往往双方会互相指责对方的违约行为，这时就需要理顺双方的合同义务履行顺序，充分适用《合同法》中的履行抗辩权来抗辩。
问：在商品房买卖中，尤其是期房买卖中，经常会遇到开发商逾期交房的现象，购房者遇到这种情况该如何处理呢?对于开发商的这种行为法律有什么规定吗?
答：这种情况比较常见，属于开发商违约行为，因此，买方在签订合同时，对违约责任需要约定清楚并能够足以弥补自己的经济损失，包括直接损失和房价上涨的间接损失。 因此，遇到开发商逾期交房，根据《合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，第一，可以要求开发商根据合同约定承担违约责任;第二，经买房人催告后，3个月仍然无法交付房屋时，可以解除房屋买卖合同，要求退款及赔偿经济损失。
问：在二手房买卖中，有时房产中介和购房者签订“阴阳合同”来达到避税或者其他的目的，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，这种“阴阳合同”有什么风险吗?法律对此有何规定呢?
答：在二手房买卖中，当事人为了避税，签订“阴阳合同”情况比较多，其实对双方来说，风险很大。
对卖方来说，通过“阴阳合同”虽然能够顺利地实现房屋产权的转移，但法律意义上的房屋交易，是按照产权登记合同为准的，一旦出现在买方获得房屋产权之后，剩余要付的房款，按照合同价支付的情况，买方就要面临巨额房款的损失。
“阴阳合同”是典型的双方恶意串通损害国家利益的行为。《合同法》第52条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。买卖双方签订“阴阳合同”逃税，如被有关部门查实，双方都有被行政机关给予罚款、拘留等行政处罚的风险;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。
问：购房者买房如果遇到房屋质量问题，比如说房屋墙体开裂问题，这时候谁该承担责任?如何承担责任?
答：房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
如房屋出现主体结构质量问题，或者是房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的规定，买受人可以请求解除合同和赔偿损失;交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。
如出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
问：在商品房买卖中经常会遇到购房者要求退房的情况，法律对于退房有什么规定呢?
答：如果没有解除房地产买卖合同的法定理由，一般不可以要求退房。近年来房地产买卖政策变化快，如果因为首付款提高比例、无法获得贷款等政策变化原因，致使无法履行付款义务的，可以解除合同要求退房。对此，最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知规定：为了适应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、合同法规定的原则和精神，解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。
问：购房者常会遇到房子实际面积比合同上规定的面积小很多，这算不算开发商违约呢?购房者该如何维权呢?
答：这种情况开发商构成违约。合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不会支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
问：如果购房者遇到开发商一房二卖的情形，该如何处理呢?
答：这种情况，这些年不多了。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即买方可以获得双倍赔偿。
问：假如丈夫在妻子不知情的情况下把房子卖给了第三人，这种房产买卖合同有效吗?妻子能否以不知情为由要求解除买卖合同呢?
答：这种情况一般是夫妻婚后购买房产，房产证写丈夫一人名字，这种房产买卖合同原则上是未生效，妻子可以不知情为由要求撤销买卖合同，但是，如果房产已经过户给第三人，第三人也不存在恶意，第三人可以善意取得房产，妻子就不能以不知情为由要求撤销买卖合同了。
问：最近很多地区都出台了楼市限购令，太原市也出台了限购令细则，成律师能简单介绍一下太原市限购令的主要内容吗?
答：主要有以下几点：
一、坚决贯彻落实国家、省房地产市场调控政策措施，切实将房价控制在合理水平。根据太原经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，我市将综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年一季度向社会公布。
二、继续加大保障性安居工程建设力度。通过新建、改建、购买、租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。市国土部门要优先安排储备用地用于保障性安居工程建设，市财政部门要切实落实资金筹集和投入，市税务及相关部门要落实好税费减免等优惠政策，引导房地产开发企业积极参与保障性安居工程建设，确保我市目标任务的顺利完成。加强我市保障性安居工程建设和运营管理，切实做到公开、公平、公正。
三、继续扩大公共租赁住房建设和供应规模。要与棚户区(旧城)改造、经济适用住房建设和城中村改造相结合，采取政府、产业园区、国有企业、高校、科研院(所)以及农村集体经济组织等多种渠道筹集房源。要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。金融机构要积极参与，发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要积极探索在存量房中开拓保障房房源，扩大公共租赁住房来源。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。
四、严格执行国家差别化住房信贷政策和相关税收政策。对居民家庭贷款购买第二套住房，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。
五、加强住房用地供应管理力度。各有关部门要切实增加土地有产效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
加强对企业土地市场准入资格和资金来源审查。参加土地竞买的单位或个人必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正并严肃查处。对已供房地产用地，超过两年未取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
六、在本市市辖六区购房实行限购政策。自本意见发布之日起，原则上对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。
七、加大对市场违法违规行为查处力度。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。房产管理部门要将市场信息、经批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、查处违法违规行为等情况及时准确地向社会公开。有关部门要主动配合房产管理部门开展违法违规行为查处工作，对已经取得预售许可但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售 以及通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的，要严肃查处。对价格明显超过周边同类房屋价格水平或者价格异常波动的楼盘，要进行重点核查。对存在违法违规行为的，要依法严厉查处，责令限期整改，记入房地产信用档案，并暂停其商品住房网上签约。
八、加快个人住房信息系统建设。各有关部门要通力合作，尽快实现数据的集中统一和互联互通。加快完成市、县两级系统整合，实现全市住房信息全覆盖。
九、各县(市、区)政府和市有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设和供应目标落实工作责任并积极推进。要将住房保障工作目标纳入(市、区)政府年度考核内容，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。
十、各有关部门要加大对保障性住房项目及中低价位商品住房支持力度，转变工作作风，简化审批流程，缩短办事环节，提高工作效率，为房地产市场的健康平稳发展创造良好的政务环境。
十一、新闻媒体要大力宣传我市房地产市场监管和住房保障工作好的做法和经验，深入解读政策措施，引导居民从自身实际消费能力出发理性购房。
