【案情】
2007年12月，李某与曹某签订一份分期付款的转让协议，约定李某将某品牌油漆包装作价10.5万元转让给曹某，曹某从2008年1月份起按月支付0.4万元给李某，直至转让款给付完毕。为保证协议履行，曹某将其房产（115㎡）进行抵押，并办理了公证和抵押登记。曹某在给付1.2万元后，以无钱为由拒付剩余款项。2008年12月，法院判令曹某向李某一次性付清剩余的9.3万元，并判令李某对抵押房产享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，曹某仍拒不履行给付义务，李某于2009年1月申请强制执行。

法院在执行过程中查明，曹某除已办理抵押登记的房产外，无其他财产可供执行。

【分歧】

对被执行人的唯一房产能否强制执行？

第一种意见认为，对该房产不能采取拍卖等强制执行措施。理由是：最高法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”本案中，该房产系曹某仅有的一套住房，系“生活所必需的居住房屋”，故不得拍卖、变卖或抵债。

第二种意见认为，对该房产可以采取拍卖等强制执行措施。理由是：“必需”应限于一个合理范围，执行措施应尽最大限度地保护双方当事人的合法权益。本案中，该房产系曹某唯一可供执行的财产，若不采取拍卖等强制执行措施，则李某的合法权益难以得到保护。

【管析】

笔者同意第二种意见，理由如有三：

一是房产抵押是协议履行的保证。随着我国市场经济的发展，公民、法人及其他组织之间，通过债的形式建立的经济联系日益频繁，但信用缺失仍是阻碍市场经济发展的一个重要问题。因此，市场交易主体通常会选择保证、抵押、质押、留置、定金等担保形式，以此保障债权的履行和实现，就安全系数而言，有担保的债权高于无担保的普通债权。本案中，双方之所以签订的是分期付款协议，很大程度上是基于曹某的房产抵押行为。由于曹某无其他财产可供执行，对该房产采取拍卖等强制执行措施，是公平有效地保护李某合法权益的唯一可行途径，这也符合设立抵押的初衷。

二是对抵押房产采取拍卖等强制措施有法律依据。关于《查封规定》第六条的理解，重点应围绕“必需”二字，即不能拍卖、变卖或者抵债的房产，仅限于生活所必需的居住房屋，而并非任何正在居住或使用的房产。《查封规定》第七条也印证了这一点，该条规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”本案中，抵押房产实际已超出曹某及其所扶养家属生活居住的“必需”范围，对该房产采取拍卖等强制执行措施是有法可依的。

三是对抵押房产采取拍卖等强制措施，不影响对产权人的生活保障。可以采取大面积置换小面积房、高价房置换低价房等方式予以执行，并给以产权人一定的宽限期，最高法院《关于执行设定抵押的房屋的规定》第二条规定，“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期”；第三条规定，“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。”本案中，若需对曹某的抵押房产采取拍卖等强制执行措施，可对照前述规定提供相应保障，避免因案件执行导致当事人生活困难。

作者：分宜县人民法院 钟玉平