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承租房失火原因不明 承租人承担风险责任
发布日期:2011-08-22    文章来源:互联网

承租房失火原因不明 承租人承担风险责任

[案情]

  2003年,泰和县吴某与泰和县沙村镇杨某签订了一份房屋租赁合同书,杨某将自己所属的位于泰和县某镇中南街58号房租赁给吴某,期限从2003年3月28日至2004年3月28日止。吴某租房后,利用所租房屋开办了间五金店,经营五金杂货。2004年2月28日零时15分左右,该房发生火灾,造成所租赁的房屋受损,吴某的货物也被烧毁。2004年7月,该县消防大队对火灾原因作出认定:火灾原因不明。事后,吴某以房屋烧毁与其无关,非因其管理不善所致,不同意赔偿。杨某遂诉至法院要求判令吴某赔偿其房屋被烧损失费。

  原告杨某诉称,被告对出租房使用不当,才导致火灾的发生,请求法院判决被告依法赔偿我的损失。

  被告吴某辩称,消防部门已认定火灾原因不明,故我不应承担责任。

[审判]

  法院审理后认为,杨某与吴某签订的租赁合同合法有效,尽管县消防大队认定火灾原因不明,但吴某在租赁期间占有租赁物,有妥善保管的义务,吴某应以善良管理人的注意去保管租赁物。吴某作为承租人未尽善良管理人的注意义务,因失火致使租赁物毁损、灭失,应承担风险责任,吴某应赔偿杨某房屋被烧的损失。法院遂判令吴某赔偿杨某房屋烧损费10435元。

[评析]

  本案主要涉及两个问题:一是租赁合同标的物风险承担问题;二是承租人是否善尽保管义务的问题。

  一、租赁合同标的物风险承担问题

  所谓标的物风险,是指在合同成立后至终止前,标的物因不可归责于当事人任何一方的事由而发生的毁损、灭失。对风险责任承担问题,《中华人民共和国合同法》第十三章《租赁合同》部分并未作明文规定,只在第九章《买卖合同》部分作了规定,但租赁物的风险转移问题与买卖标的物有共通之处。《合同法》第一百七十四条规定:“法律对其他有偿合同有规定的,依照其规定;没有规定的,参照买卖合同的有关规定。”承租合同作为有偿合同,其对风险转移问题未作规定,可参照买卖合同的有关规定确定。

  关于标的物风险的承担,《合同法》第一百四十二条作了原则性规定:“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这表明我国法律对风险承担采取的是“交付转移风险”的原则,它是建立在“交付转移所有权”这一原则的基础上的。因此可以说,除法律另有规定或者当事人另有约定以外,合同标的物的所有权与风险责任同时于标的物交付时起转移。参照第一百四十二条的规定,承租标的物的风险承担亦应随着交付而转移。其理论依据就是谁控制标的物,谁最有能力控制风险。从本案来看,尽管消防部门认定火灾原因不明,标的物的毁损、灭失过错不可归责于当事人任何一方,但承租房于一年前已交付被告,其理应承担风险责任。

  二、承租人是否善尽保管义务的问题。

  《合同法》第二百二十二条的规定:“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。”根据该规定,承租人在租赁期间占有租赁物的,有妥善保管的义务,承租人应以善良管理人的注意去保管租赁物。承租人违背妥善保管的义务,致使租赁物毁损、灭失的,应对出租人承担赔偿责任。同时,该法条对租赁物在失火情形下而致毁损、灭失时,承租人的损害赔偿责任应否受限制未设明文,因此,承租人未尽善良管理人的注意义务,因失火而致租赁物毁损、灭失时,承租人也应承担赔偿责任。本案中,吴某并不能证明火灾系不可抗力因素所致,不具免责事由,故其理应赔偿杨某相应的房屋被烧损失费。

作者:钟 琼

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