一、案情简介
2007年冬，38岁的李桂凤在密云南风宾馆里举行了自己的第二次婚礼，再婚的丈夫王树兵是密云农民，踏实稳重。去年经人介绍，当时离异的李桂凤对王树兵一见倾心，在儿子的祝福下，李桂凤迎来了自己人生的第二个春。婚后，李桂凤与王树兵感情融洽，相敬如宾，唯一美中不足的，是经济有些拮据。

2007年7月，王树兵所在的村子由于紧邻密云县城，县里对李各庄进行旧城改造，王树兵参与拆迁后分得了两套楼房。这对于拮据的王树兵一家来说无异于天将横财。王树兵没有儿子，两个女儿都已结婚，为了缓解经济压力，王树兵决定卖掉一套房子。可到了二手房屋交易中介那里，王树兵才知道自己分得的两套房屋因为地处农村，属于小产权房，不能买卖。回家的路上，王树兵想到妻子李桂凤在密云县城还有一套楼房，回家便跟妻子商量将妻子的房子卖掉。“不行，那房子我已经给我儿子了。”王树兵得到的，是李桂凤斩钉截铁的拒绝。

李桂凤说房子是留给儿子结婚用的，任凭王树兵磨破了嘴也不同意卖。无奈下，举起白旗的王树兵商量说将自己的一套小产权房留给李力结婚用，将李力的房子卖了贴补家用，并最终得到了李桂凤母子的同意。

2008年1月，在房屋中介的介绍下，王树兵以42万元的价格将李桂凤赠与李力的房屋卖给了张先生。偿还了10余万的外债，又装修了新分的楼房，王树兵手里的卖房款所剩无几，但对于换房给李力的事却只字不提。丈夫的态度让李桂凤心急如焚：儿子的房子不会成了泡影吧。在李桂凤的催促下，2009年3月10日，王树兵与李桂凤母子补了一份换房协议，协议约定王树兵拿自己一套小产权房与李桂凤赠与李力的房屋兑换。可直到李力准备结婚时，王树兵的承诺依然没有兑现。每次催促，得到的都是王树兵“在等等”的答复。

李力一边等着房子结婚，一边又是继父的“拒不兑现”。2009年10月，李力一直诉状将继父王树兵诉至密云法院，要求继父履行换房协议，交付承诺对换的小产权房。

法庭上王树兵辩称，王桂凤的房子是2008年初卖的，李力拿出的换房协议是2009年签订的。换房协议签订时，标的物已经不存在了，故协议不具有真实性、合法性。王树兵认为自己是农民，李力是居民，法律规定集体所有土地上的房屋不允许居民购置，所以换房协议无效。2009年11月6日，法院支持了王树兵的答辩，驳回了李力的诉讼请求。

李力拿着判决书百口莫辩。当初卖房时继父说的铿锵有力、拍着胸脯保证等他毕业了一定给他一套房子结婚。现在老婆有了，房子却成了水月镜花，当初和蔼的继父花光了卖房款转身就换了一副嘴脸。李力本想用法律保护自己的权益，没想到结果是一败涂地。

2009年12月28日，李力再次将继父诉至法院，要求继父王树兵和母亲李桂凤返还本属于自己房屋的42万元卖房款。

二、分析意见

本案中，李桂凤虽然与李力签署了赠与协议，将其在前一段婚姻中分得的房产赠与李力，但并未办理房屋的过户手续。

我国《合同法》第185条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。李桂凤与李力基于双方的自愿签订了赠与协议，因此，李桂凤与李力之间的赠与合同成立了。同时《合同法》第187条规定，赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。

我国《物权法》规定，除法律另有规定的以外，不动产的产权变更以登记为准，不动产产权自登记时起权利发生转移。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。李桂凤虽然将房屋赠与了李力李力，但并没有依法办理相应的房屋过户手续，因此从法律上讲，李桂凤与李力之间的赠与合同虽然成立但并未生效，该房屋在物权上并未发生变动，其法定的所有权人依然是李桂凤。随后，受李桂凤的委托，王树兵将上述房屋卖掉，卖房款由买主打到了李桂凤的银行卡上，因此李力此次请求法院判决李桂凤、王树兵返还42万购房款的诉讼请求很难得到法院支持。

之后李力、李桂凤、王树兵三人补签的《换房协议》并不具有法律效力，原因在于：李力等三人签订上述协议时，合同所涉及的房屋已于2007年卖给张先生，并办理了过户手续，此时，张先生才是“果园小区的房屋”的所有权人，此时李力决定将该房屋与继父王树兵的小产权房互换，实际上是无权处分的行为。我国合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。张先生事后并未对李力签订的《换房协议》进行追认，也并未授予李力处分权，因此上述《换房协议》属无效合同。法院判决驳回李力“履行换房协议”的诉讼请求是正确的。

此外，对于本案中所涉及的李力等三人“将王树兵的小产权房与李力的商品房进行互换”的想法，法律虽没有明确的禁止性规定，但实际上，即便该《换房协议》能够按约履行，以后一旦发生纠纷，李力的权利也很难得到保障。原因在于小产权的法律性质具有特殊性：一般地，“小产权房”主要分两种，一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。应当明确的是，小产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。但这种合法的小产权房的销售对象是有限制的：根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，只能在集体成员内部转让、置换。综上，本集体成员的第三人购买或互换小产权房时，因为不能办理过户手续，房屋的物权不发生转移，也就得不到物权法上的保护。

实践中，由于小产权房价格相对较低，大量城镇居民争相购买。但事实上，购买小产权房存在着极大的法律风险和政策风险：

第一，法律风险。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求卖房人退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使卖房人违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

第二，政策风险。在购买的是在建小产权房，购房人与卖房人签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找卖房人索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

综上，笔者建议有意向购买小产权的买主慎重考虑，购买小产权后，一旦发生纠纷，您的权益很难得到保护。