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购房提示：“小产权房即乡产权房”热卖的社会背景，是市区房屋的价格一直居高不下，很多买不起房的市民不得已才冒着风险去购买被视为非法的“小产权房”。虽然“小产权房”在法律上一直被视为非法，国家也频频出台一系列政策，取缔小产权房交易，但购买者并不少。对购房者购买小产权房的合同效力，此一般以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
一、案情介绍
案例A
北京市通州区宋庄镇因有许多画家聚居在其周围而得名“画家村”，马海涛原系宋庄镇辛店村农民。李玉兰系城市居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，李玉兰以4.5万元的价格购买了宋庄镇辛店村村民马海涛的父亲留下的一套院落，后花费十几万元把院子进行整修和布置。当时，李玉兰还拿到了马海涛的集体土地使用证。不过，因集体土地使用证无法“过户”，只是在变更栏注明，“房屋出售给李玉兰使用”。 2006年2月份，宋庄“画家村”进行征地拆迁，马海涛要求原价收回出卖给李玉兰的住房，遭到李玉兰拒绝后，马海涛夫妇向法院提起诉讼，要求撤销合同、收回房子。
马海涛起诉认为，李玉兰是外地城市居民，不是宋庄镇辛店村村民，无权享有所卖房屋的宅基地使用权，违反法律的强制性规定，合同无效，李玉兰应向马海涛腾退并返还房屋。
李玉兰答辩称，《买卖房协议书》是双方真实意思表示，是有效的，并且，李玉兰已经向马海涛交付了全部购房款，马海涛也将此房交付李玉兰装修使用达4年之久，没有争议，现在，李玉兰想得到所卖房屋的拆迁款，才反悔卖房，没有道理，故不同意其诉讼请求。
二、判决结果
一审法院判决结果：
（一）《买卖房协议书》无效；
（二）李玉兰于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛；
（三）马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元。
判决后，李玉兰不服提出上诉。
二审法院判决结果：
维持一审法院第一、二项判决内容，撤销第三项判决内容，并同时在判决中指出，马海涛在出卖房屋时，即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。
李玉兰与马海涛签订的《买卖房协议书》被确认无效后，李玉兰起诉到原审法院，要求马海涛赔偿其信赖利益损失48万元。
李玉兰起诉认为，《买卖房协议书》虽然被法院确认为无效，但马海涛在签订合同过程中，违反诚实信用原则，造成了李玉兰信赖利益的巨大损失，马海涛应承担赔偿责任。
马海涛答辩称，李玉兰所称的信赖利益损失，没有事实依据，不同意其诉讼请求。
判决结果：
一审法院判决结果：
原审法院考虑了出卖人马海涛因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定，判决马海涛赔偿李玉兰损失十八万五千二百九十元。
李玉兰不服，认为评估时点有误，应该按照房屋的使用性质（艺术创作）重新鉴定，且一审遗漏了搬家费及其他损失，要求撤销一审判决，依法改判。
二审法院判决结果：
驳回李玉兰上诉，维持原判。
三、律师评析
马海涛将继承父亲遗留下的一套农村院落，以4.5万元的价格出卖给外地居民李玉兰，当该院落出现拆迁时，马海涛反悔，引发纠纷。在案例A中双方争议的焦点是，农村房屋能不能卖给居民？合同效力如何？在案例B中双方争议焦点是《买卖房协议书》被确认无效后，产生的信赖利益损失该不该赔偿？如何赔偿？
（一）对居民购买“小产权房”的交易行为一般认定为无效
对案例A中李玉兰与马海涛签订的《买卖房协议书》的合同效力问题，一审法院认为“李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房”故合同无效。二审法院认为“宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对双方签订的《买卖房协议书》确认为无效”。不难看出，一审法院与二审法院，认定《买卖房协议书》无效的理由，就是居民不得购买小产权房屋。
什么是小产权房屋？是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在农村集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，即农村房屋，外村农民或居民根本不能够购买；另一种是乡镇集体企业经过批准，占用的农村集体土地后建造的厂房。严格地说，在一些地方乡镇政府，或村委会，或房地产开发商为赚取疯狂的利润，私自占用农村集体土地，建造小产权房，在社会上公开出售，一些购房者也清楚这些小产权房，办不了房屋产权证，有法律风险，但出于 “小产权房”的价格比同地区的商品房价格便宜1/3甚至更低，于是，便相信政府不会动用拆除手段，会把这些小产权房全部推到，只要购房者能够正常居住使用就行，那管什么法律风险？其实，小产权房异常火爆的真正原因是价格上的“廉价”，适合城市中低收入人群购买。
但是，对购买小产权房屋的法律效力问题，因没有法律或行政法规的明确规定，虽然也有不少政策性文件规定，禁止居民购买小产权房，但长期以来却存在无效和有效的巨大分歧。 “无效论”认为，关于小产权，根据《物权法》第153条、《土地管理法》第63条的强制性规定，以及国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售”，2004年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，同年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》中“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”等规定，目前，在我国，宅基地使用权是不得向本集体经济组织成员外转让的。虽然可以说，宅基地上的房屋属于建造者个人私产，可以转让，但由于房屋与土地之间不可分割的自然属性，如果发生小产权房屋转让，势必涉及宅基地使用权的转让，而宅基地使用权的对外转让是违反法律、行政法规之强制性规定的。因此，小产权房屋买卖就会因集体土地使用权的对外转让的限制而归为无效。本案中的李玉兰与马海涛转让小产权房屋纠纷，被一审、二审法院认定无效的理由，也是因购房者李玉兰的居民身份，无权享有农村集体经济组织成员享有的权利，而被认定无效的。并且，北京高院为研究、统一执法尺度，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨，并出台了京高法发[2004]391号《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》在北京地区统一了农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定。首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。 其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。 第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。 第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。 在司法实践中，也有其他法院是认定无效的。如《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》关于认定购买小产权房的效力： 1、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。 2、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。 （二）居民购买小产权房被确认无效后，可以选择信赖利益损失赔偿 对案例B中，李玉兰在法院已经确认《买卖房协议书》无效后，选择了对信赖利益损失的赔偿。什么是信赖利益损失，合同中的信赖利益损失，是指缔结合同的一方基于对另一方将与其订约的合理信赖，最终因合同没有成立、或合同成立后无效，被撤销的所产生利益损失。按照《合同法》第58条＂合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这是合同无效或者被撤销后，有过错方赔偿无过错方损失的规定。在实践中，合同被法院确认无效后，双方间就没有合同了，双方的权利义务关系回复到订立合同之前的状态，无过错方当然不能再依据原合同中，对损失的约定条款来主张损失了，这时，无过错依据什么来主张所受到的损失呢？按照《合同法》第42条、43条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：1、假借订立合同，恶意进行磋商；2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3、有其他违背诚实信用原则的行为；4、当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。以上就是对发生在合同订立过程中，至合同成立之前这一阶段的责任，即缔约过失责任。缔约过失责任指因当事人在订立合同过程中，因违背诚实信用原则而给对方造成损失的赔偿责任。 负有缔约过失责任的当事人，应当赔偿受损害的当事人。赔偿应当以受损害的当事人的损失为限。这个损失包括直接利益的减少，包括固有利益损失，如在缔约过程未尽保护义务而致相对方人身权、财产权的损害，应由加害人承担全额赔偿责任。还包括信赖利益损失，信赖利益的损失包括直接损失和间接损失，而直接损失主要包括：1、缔约费用，如为了订约而赴实地考察所支付的合理费用；2、准备履约和实际履约所支付的费用，如运送标的物至购买方所支付的合理费用；3、因缔约过失导致合同无效、被变更或被撤销所造成的实际损失；4、因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息等。间接损失主要包括：1、因信赖合同有效成立而放弃的获利机会损失，亦即丧失与第三人签订合同机会所蒙受的损失；2、利润损失，即无过错方在现有条件下从事正常经营活动所获得的利润损失；3、因身体受到伤害而减少的误工收入；4、其他可得利益损失等。 在案例B中，对李玉兰主张的在《房屋买卖协议》确认无效后的信赖利益损失48万请求，法院于2008年4月8日，委托北京中企华房地产估价有限公司对位于宋庄镇辛店村院落的宅基地区位价值进行了评估，结果为2008年3月13日房屋宅基地区位总价为264 700元。同时，法院在确认《房屋买卖协议》无效后，双方均存在一定过错责任。法院认为李玉兰与马海涛对小产权房屋进行买卖，因小产权房的土地性质为集体土地性质，作为买受人李玉兰并非该集体经济组织成员，对导致合同无效应负一定责任。对马海涛的过错责任，法院已经在案例A的判决书中指出，马海涛在出卖房屋时，即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。最后，法院对于买受人李玉兰信赖利益损失的赔偿，全面考虑出卖人马海涛因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人李玉兰因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定，判决马海涛赔偿李玉兰损失十八万五千二百九十元，法院支持了李玉兰要求经济赔偿的合理部分。 （三）小产权房内部转让有效 按照《土地管理法》第四十三条 ……村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的……， 及第六十二条“………农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，以及《土地法》第63规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”等立法精神中，允许农民转让、出租住房，但不允许转让给本集体经济组织以外的成员。 北京法院系统对购买小产权房，对买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。 青岛中院，及山东法院系统对购买小产权房的，如有： 1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。 2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力。 从以上地区的法院判决情况看，随着城乡一体化进程的加快，农村村民因各种原因拥有两处及以上房产的情况客观存在，为充分发挥物的效用，维护农民合法的财产权益，现行法律政策允许农民在一定范围内处分其房屋，只是对其在出卖房屋后再申请宅基地进行限制，以促使其谨慎行使权利。尽管我国现在尚没有专门调整农村房屋流转关系的法律，但根据土地管理法关于宅基地使用权人范围的界定，村民转让宅基地上自建房的受让方，应限定为同一集体经济组织成员，也即在作为宅基地所有权主体的“集体”范围内买卖才有效，如是本集体经济组织以外的居民、或外村、外乡、外省农民，也应以确认无效为原则，以确认有效为例外。 虽然，小产权房在集体组织内部可以转让，但这种转让也是有限定条件的。转让小产权房屋，必须具备以下条件：一是经本村委会同意；二是转让人与受让人为同村人；三是转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住；四是受让人无宅基地；五是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。符合上述条件，则可认定小产权房屋买卖合同有效。 （四）小产权房能否转为大产权 小产权房在社会上多被指责为非法建筑（农民宅基地除外），但具备一定条件，小产权房也可以披上合法的外衣，转化为大产权房。 如将购房人的户口变更为出卖人所在的同一集体经济组织成员的，就符合集体土地内部使用制度，只要消除了这种违法因素，小产权房屋转让行为，就不再属于禁止范围。 如将小产权房的集体土地使用权转化为国有土地使用权，即补缴土地出让金手续的等以上两种方式都有可能使小产权房披上合法的外衣，转为大产权房。 （五）北京法院对小产权房纠纷的审理原则 第一，要尊重历史，照顾现实原则。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。 第二，要注重判决的法律效果和社会效果原则。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。 第三，要综合权衡买卖双方的利益原则。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。 （六）购房小产权房有些什么风险 1、小产权房无房产证：由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。在国土资发〔2008〕146号《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定中，明确规定对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理，即不给办理产权证。 2、法律风险。小产权房不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是不适用的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到法律维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。 3、政策风险。在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。 4、目前，乡产权房屋的质量无法保障。因小产权房的开发单位的没有资质要求，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。 （七）租赁“小产权房”的合同是否有效？ 根据《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。那么，因出租“小产权房”而订立的租赁合同是否具有法律效力呢？ 1、应当明确用于出租的“小产权房”合法与否 “小产权房”有两种类型，一种是属于农村集体组织经过一定的审批手续后，在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，农村集体组织在房屋建设完成分配给村民后，将剩余部分出租或者出卖。还有一种是没有履行任何审批手续，占用农村集体所有的土地违法建设的房屋。假如用于出租的标的物属于第一种情况，则由于出租的 “小产权房”是合法建筑，因此设定的租赁关系，是法律所允许的，租赁合同应属于合法有效的合同。但是，如果用于出租的是属于没有履行审批手续而建设的“小产权房”，因标的物属于违法违章建筑，而以违法建筑为出租对象订立的租赁合同，应属于无效合同。 2、“小产权房”的租赁期限有是限制的 在出租的标的物---“小产权房”为合法的前提下，出租及承租“小产权房”，国家没有相应的法律法规明令禁止，并且在大中城市的城中村和城市近郊，建盖房屋出租并收取租金，已经成为农村居民的重要收入来源，其出租房屋的经济收入甚至远远超过组织农业生产。但是，根据《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，实践中订立的一次性租赁70年使用权的租赁合同，超过20年的部分是不受法律保护的。 （八）小产权房是否可以获得拆迁安置补偿？ 实践中，对于小产权房在拆迁过程中是否可以获得拆迁安置补偿，分为两种不同情况。第一，小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体组织村民过程中擅自扩大了销售对象。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有。拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。作为小产权房的买受人，在合同无效后有权要求返还购房款，但是对于补偿金，则没有主张的权利。第二，小产权房是属于违法建筑。对于这种情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款规定，“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定，买受人购买的小产权房也不能得到拆迁补偿。虽然根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用该条例的有关规定。但是，实践中对于农房拆迁，也是参照条例的规定执行的。 （九）“小产权房”的质量纠纷如何解决？ 对于农村房屋建设行为和建筑活动，《建筑法》第八十三条第三款明确规定“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法”，从而明确排除了农村房屋建筑活动适用《建筑法》。同样，《建设工程质量管理条例》第八十条规定“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本条例”，因此国家现行法律法规中关于建筑活动管理和质量控制的最为重要的法律法规都不适用于农房建设，当然也不适用于城中村、小产权房等房屋的建筑活动和建设管理。 2006年12月14日，建设部颁布了《关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》，指出为提高农民住房质量，保护农民生命财产安全，改善农民居住条件，根据《村庄和集镇规划建设管理条例》就加强对二层（含二层）以下农民住房建设的技术服务和管理，就二层以下农房建设的技术标准、建设人才提出了指导性意见。另外，文件指出三层（含三层）以上的农民住房建设管理要严格执行《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律法规的有关规定。 然而实践中，农村房屋建筑活动中违法加建的情况十分普遍，以城中村为例，由于城市发展过程中大量外来人员对于低价房的需求，违法加建的房屋更是比比皆是，“贴面楼”、“握手楼”四处可见，但是其中大部分房屋建筑质量不合格。因此农村房屋建筑活动不仅在施工过程中事故频发，而且房屋建成投入使用后，由于质量不合格导致的坍塌、侧倾事故也时有发生，出于低成本建设的利益要求，实践中很少严格执行上述文件进行农房建设，并且也缺乏相应的管理和处罚措施。 以此为背景，小产权房的开发建设，在建筑活动、工程质量管理和监控上，也体现为法律法规的缺位和管理的缺位。小产权房的建设，没有完善的竣工验收和备案手续，工程质量做好做坏，完全凭建设方的良心。在此情况下，一旦产生房屋质量纠纷，将面临十分尴尬的局面，一方面由于买卖合同可能被认定为无效，无从产生质量索赔的请求权；另一方面，就算法院勉强受理，以何种标准判断质量争议，也将面临无法可依的局面，很难最终维护小产权买受人的利益。最为严重的情况下，有可能建设方在小产权房屋销售完毕后，不知所终，则可能导致索赔的对象无法落实，根本无从维权的窘境。 （十）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权是否同时抵押？ 我国《担保法》自1995年10月1日起施行，对于农民集体土地使用权抵押的问题，《担保法》第三十六条第三款规定“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”另外，《担保法》还明确规定了不得抵押的集体土地使用权包括：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。《担保法》的立法思路是维护农民集体土地的完整，维护农村社会经济结构的稳定，因此不允许以集体建设用地使用权单独设定抵押。 对于农民集体所有的土地使用权能否设定抵押的问题，在《物权法》立法过程中引起了极大的争论。一种观点认为，乡镇、村企业的建设用地使用权作为一种重要的用益物权，不允许单独设定抵押，会给融资借款本来就很困难的农村集体企业造成了极大的不当限制，对生产和集体经济的发展都有消极作用。但是，最终颁布的《物权法》实际上延续了担保法的规定，对于农村集体土地抵押未做出突破性的规定。其理由在于：第一，乡镇、村的土地属于集体所有，适用于发展农村经济、增加农民收入和提高农民生活水平的必须生产资料，若任意抵押，则农民可能失去土地使用权，不利于农村经济的发展。第二，考虑到乡镇、村企业出于自身发展的需要，需要以厂房等建筑物抵押藉以融通资金，因此《物权法》第一百八十三条贯彻“房随地走、地随房走”的双向一体原则，规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 四、法条链接 《建设部发布关于购买新建商品房的风险提示》第四条 城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产房权、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。 国务院〔2007〕71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条 农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 国务院〔2007〕71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第三条 严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。” 中共中央、国务院联合发布中发[2008]1号《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 |
