房屋买卖纠纷
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
(xxx年)朝民初字第1xxx5号
原告 黄XX
被告 北京XX房地产开发有限公司。
原告黄XX诉被告北京XX房地产开发有限公司(以下简称XX公司)房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄XX诉称：1996年1月5日，我和XX公司签订了《北京市外销商品房预售契约》(以下简称预售契约)，购买XX公司开发的北苑家园1号2座3—F房屋一套。我于1996年12月31日前按预售契约的规定支付了50％的房款94902．50美元及定金4300元新加坡币。按预售契约第五条规定，XX公司应于1996年12月31日前交房。逾期交房超过180天的，我有权终止契约，并要求XX公司返还房款、支付利息，并双倍返还定金。而事实上，XX公司于1997年7月10日才将收楼通知面交给我，延期交付房屋已超过180天，且没有按预售契约的约定出具由北京市有关主管部门证明工程延期是受到不可抗力所致的有效文件。正因如此，我多次找到XX公司谈退款问题，均无结果。无奈诉至贵院，要求判决解除双方的预售契约，退还我已付房款94902．50美元(折合人民币784843．68元)，并支付自1997年1月1日至1999年12月19日起诉止的利息179009．09元人民币、双倍返还定金8600元新加坡币(折合51600元人民币)。
被告XX公司辩称：我方没有按预售契约规定的时间向黄XX交房确属事实。延期交房是因为国家重点工程外交部大楼供热需要而影响了我方北苑家园工程的工期，符合预售契约中对不可抗力的约定，因此我方不应承担责任；此外，我方于1997年6月19日即向黄XX邮发了“收楼通知书”。按双方预定邮寄后5天即视为黄XX收悉。所以黄XX收到收楼通知的时间是1997年6月24日，延期交房没有超过180天，黄XX因此无权提出解除双方预售契约的请求；另，黄XX就此诉讼，应在延期交房之日后两年即1998年12月31日前提出，黄XX迟至1999年才提起诉讼，早已超过了诉讼时效。所以，请求法院依法驳回原告黄XX的诉讼请求。
经审理查明：XX公司是坐落于北京市xxx区xxx北苑家园的开发单位，并于1995年取得了对北苑家园的京房市外证字第135号商品房外销预售许可证。1996年1月5日，黄XX和XX公司签订了《北京市外销商品房预售契约》和补充条款，购买北苑家园1号2座3—F的房屋，总价款为189805美元。黄XX在预售契约规定的期限内已交付了50％的房款94902．50美元和定金4300元新加坡币。预售契约第五条规定：“甲方(XX公司)须于1996年12月31日前，将房屋交付给乙方(黄XX)。除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际支付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过180天(遇法定节假日顺延)甲方未交付住房的，乙方有权终止本契约。……甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。”另在补充条款第五条中约定：“预售契约第五条所述之不可抗力是指甲方不能预见、无法控制的事件，包括但不限于以下，但须以北京市有关主管部门出具之有效证明文件为凭证。1)人力不可抗拒的自然灾害或其他事故。2)施工中因恶劣天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决。3)为遵守本预售契约签订后中华人民共和国及北京市政府颁布的法律及规定。4)其他非甲方所能控制的事件。因上述一种或多种情况致使甲方不能按期交付房屋予乙方，甲方有权按实际影响日数相应延迟交付，并无须承担延迟交付的责任(包括无须支付本预售契约第五条内规定的违约金)。……”。
以上事实，有京房市外证字第135号商品房外销许可证、《北京市外销商品房预售契约》及补充条款、当事人陈述在案佐证。
黄XX在签约付款后，以XX公司延期交房超过180天为由，诉至本院要求解除合同，返还房款，赔偿损失；XX公司在审理中提出延期交房存在不可抗力，延期交房未超出180天及起诉已超过诉讼时效三点意见，作为抗辩理由。审理中，双方当事人围绕以上三点，分别进行了举证、质证。
一、关于不可抗力，XX公司提交了以下证据：
北苑家园的建设工程监理公司xx咨工程建设有限公司出具的“因xxx街国家重点工程xx部大楼供热需要，原定供给你单位在施工工程北苑家园1号、2号楼施工的集中供热，今冬已不能提供……”的证明，并由XX公司委托中华人民共和国xx公证处进行了公证；黄XX认为上述证据不符合不可抗力“须以北京市有关主管部门出具之有效证明文件为凭证。”的双方约定，并提供了XX公司向购房人所发的《业主快讯》，以期证明延期交房是因为民工春节回家过年、原材料拖延等非不可抗力原因所致。
二、关于延期交房是否超过180天
原告黄XX当庭述称，1997年7月10日在北京时，XX公司的销售部经理张雷当面将收楼通知书交付自己，黄XX因延期交房等原因拒绝入住该房屋，并提交了1997年11月1日由黄XX致XX公司的传真件相佐；XX公司提交了1997年6月19日，XX公司在国际大厦邮电所交寄大宗挂号函件的清单，称按双方补充条款18条约定，“邮件寄出五天后视为收妥。”所以黄XX收到收楼通知的时间应为1997年6月24日，没有超过180天。并提供了XX公司委托的收房款单位新加坡俊照法律事务所于1997年6月30日致黄XX的信函、1997年5月19日的工程竣工检收报告和1997年6月6日收楼通知书和1999年12月19日的致黄XX的传真相辅；黄XX在质证时认为：挂号清单不能证明邮寄件的内容，无法证明是否邮寄给黄XX本人；俊照法律事务所的信函内容与本案无关，且该信函是于1997年7月2日以平信形式收到的。因此XX公司的证据不能支持其主张。
三、关于本案是否超过诉讼时效
黄XX提交了证人俞樵的证言和委托书，证明俞樵受黄XX的委托于1997年8月向XX公司转达了黄XX的退房款要求，提交了双方往来传真以及1999年3月8日，双方在XX公司商讨此房产纠纷的备忘录原件；XX公司不认可证人证言的真实性，否认收到过黄XX要求退房的传真件，认为1999年3月8日的备忘录，仅只是双方讨论，不等于退房申请，坚持本案已超过诉讼时效的主张。
以上事实，有中华人民共和国xx公证处的公证文件、业主快讯、1996年6月19日的邮寄挂号清单、xx法律事务所信函、工程质量竣工核定证书、证人证言和委托书、1999年3月8日备忘录及双方来往传真件在案佐证。
本院认为：XX公司是北苑家园外销商品住宅的合法开发单位，和黄XX签订的《北京市外销商品房预售契约》和补充条款，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，该房屋预售合同(含补充条款)合法有效。双方当事人理应严格履行合同项下的义务。
关于证据材料，本院经审查核实，认证如下：
一、关于不可抗力，XX公司提供的经过公证的工程监理公司的证明，不属北京市有关主管部门的有效证明文件，本院不予确认。
二、关于延期交房是否超过180天，XX公司提供的邮寄清单和xx法律事务所的信函等文件，不能证明其主张的延期交房未超过180天的事实存在；
三、关于时效问题，XX公司虽对xx证言有异议，称并未收到黄XX的传真，但不能提出相反证据，故黄XX从1997年8月起就提出了退房请求；1999年3月8日的备忘录双方均认可，应视为黄XX在继续主张权利，诉讼时效自此中断。本案未超过两年的诉讼时效。
正因为如此，在黄XX单方履行了合同约定的50％付房款义务和支付定金的义务后，XX公司没有正当理由，延期交楼并超过180天，已构成对预售合同的单方违约，应当承担相应的违约责任。
原告黄XX在XX公司延迟交房超过180天的情况下，依预售合同第五条的规定，起诉要求退还已付房款、双倍返还定金并支付利息的请求，存在事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、原告黄XX与被告北京XX房地产开发有限公司于一九九六年一月五日签订的《北京市外销商品房预售契约》和补充条款，自本判决生效之日起解除。
二、被告北京XX房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内一次性返还原告黄XX房款七十八万四千八百四十三元六角八分人民币，双倍返还定金八千六百元新加坡币，折人民币五万一千六百元，并支付自一九九七年一月一日起至一九九九年十二月十九日起诉之日止的房款利息(按中国人民银行同期固定资产的贷款利率计算)。
案件受理费一万五千二百一十一元，由被告北京XX房地产开发有限公司负担(于本判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判长 赵xx
代理审判员 胡xx
代理审判员 孙xx
xxxx年xx月xxx日
书记员 王xx
