房屋买卖纠纷案
房屋买卖纠纷案
【案情简介】
吴某（原告）诉称：2001年8月，原告吴某经人介绍与被告陆某签订了二手房买卖协议，约定陆某将其位于某法院附近的房屋一套售予吴某，总价款为二十六万元，房屋交易相关税费由出卖人陆某承担。吴某于协议签订后数日内将购房款全部支付给了陆某，并约定好半月后某日同去办理过户手续。半月后，吴某和陆某约好同去房屋管理部门办理过户手续时，吴某提出原来价格和同地段的房屋相比过高，要求适当降低房屋价格。陆某起初不同意，经过多次协商，最终达成一致意见，对原有价格做了调整，由原来的二十六万元变更为十八万元，重新签订了房屋买卖协议一份。并以此合同在房屋管理部门做了登记，缴纳了相关税费，办理了过户手续。事后，吴某认为双方的第二份协议是对第一份协议的变更，因为第一份合同的价格明显高于市场价格，经双方协商一致，形成了第二份协议，并以该协议做为了办理房屋产权过户登记的备案协议。第二份协议是双方真实意思的表示，是协议的权利义务的最终确定。陆某应当按照协议约定收取房款，将多收的八万元退给吴某。
陆某（被告）辨称：吴某和陆某所签的第一份协议是双方经过多次协商确定的，是双方真实意思的表示，吴某在协议签订后没几天就将全部房款交给陆某，并约定好半月后一同去过户。如果不是真实意思张某也不会那么快就将房款付清的。第二份协议之所以出现是当时为了少交点税费才签订的。自己觉得反正有第一份协议在手，房款也付清了，于是就在过户时签了第二份协议，这份协议不是双方的真实交易目的，仅仅是为了逃避税费的目的，是无效的。
【代理观点】
1、原被告签订的两份房屋买卖协议依法成立，符合《中华人民共和国合同法》关于合同成立的要件，具有法律效力，当事人应当诚信履行。原告的诉讼请求应当得到法院的支持。
2、原被告在签订第一份协议后，都如约履行了合同内容，说明双方对于买卖协议是真实意思的表示。在办理过户之前，合同并未完全履行完毕，这时，原告张某发现合同价格对自己不太公平，于是向被告提出，而被告也同意了原告的要求，双方的第二份协议是在协商一致的基础上形成的，完全符合我国《合同法》关于合同变更的相关规定。所以第二份协议也是合法有效的，当事人也应当诚信履行。
3、被告在答辩时辩称是出于躲避相关税费的主张不能成立，而且并未能举出相关证据予以证实，因此应当承担举证不能的法律后果。所以其辩称不应得到法院的支持。
【法院判决】
法院认定第二份协议有效，是对第一份协议的变更，陆某主张无效没有事实依据，判决陆某向吴某返还房款八万元。
【律师点评】
吴某和陆某于2001年8月签订的第一份房屋买卖协议以及于在房屋过户登记时签订的第二份协议均系双方当事人自愿签订，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。协议双方均应当遵循公平和诚实信用的原则，履行合同。而两份合同所不同的仅仅是房屋价款的变更，由于第二份协议签订在后，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人经协商一致，可以变更合同。”的规定，吴某和陆某所签的第二份协议应当视为是对第一份买卖协议中所约定的房屋总价款的变更。并且，双方以第二份协议办理了房屋产权变更的备案和登记，陆某当时并未提出异议。陆某主张的第二份协议是为了规避税费才签订的，不是双方真实意思的表示，属于无效合同，但是未有证据来证明。因此未能得到法院的支持。承担了败诉的后果。
合同的变更是指合同成立后，尚未履行或为完全履行之前，基于当事人的意思或者法律的直接规定，不改变合同当事人，仅就合同关系的内容所作的变更。合同变更的情形主要有以下几种：因法律的直接规定而发生的合同变更；合同由于重大误解或显失公平，当事人请求人民法院或仲裁机构变更合同内容；因双方当事人意思表示一致，而对合同内容进行的变更。律师提醒，合同签订以后，合同双方经协商一致，可以对合同内容做出变更，只要是双方当事人意思一致的表示，就具有相同的法律效力，都应当诚信履行，切不可为了耍小聪明，滥用契约自由的权利。
刊登于合肥晚报
