办理农村集体土地使用权法务操作指引（5）
城中村改造的法律问题
主要法律依据
1《城市房屋拆迁管理条例》。
2《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》。
3《最高人民法院行政审判庭关于拆迁强制执行的有关问题的答复意见》。
4《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》。
5《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》。
城中村改造的常见模式
1由政府主导，主要是政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，目前还没有过大规模开展此类土地的开发。
2村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大，比如在基础设施、公建设施及资金等方面，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。
3开发商主导的开发模式。开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解政府资金的压力，使财政资金可以投入更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题，这种模式是目前较为自觉的改造模式。
城中村改造中的法律关系
1民事法律关系。
1.1拆迁人与被拆迁人的拆迁补偿合同关系
(1)在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置的问题，拆迁当事人可以以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》。
(2)依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。
(3)补偿安置方式如下：
①产权调换；
②货币补偿。
(4)被拆迁人对上述补偿安置方式有选择权，补偿安置协议必需满足被拆迁人对补偿安置方式的选择。否则，拆迁合同无效。
1.2拆迁人与城中村内物业承租人的法律关系，应注意：
(1)拆迁租赁房屋，应衔接好补偿与租赁的关系。
(2)《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”
(3)拆迁租赁房屋应当考虑两个因素：
①保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿和产权调换的补偿方式；
②保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，故在处理两个法律关系时应当一并考虑。
1.3拆迁人与抵押权人之间的法律关系，应注意：
(1)对于设立了抵押权的房屋进行拆迁的，应该处理好补偿与抵押的关系。
(2)抵押权人与被拆迁主体之间的抵押权关系和房屋拆迁补偿是两个独立的法律关系。
(3)在拆迁设立了抵押权房屋时应注意以下两点：
①保护房屋所有权人的合法权益。作为被拆迁人同时又是抵押权人的相对义务人，有权对拆迁补偿的形式做出选择，而不是只听命于拆迁人。
②维护抵押权人的合法权益。如果房屋所有权人选择产权调换的方式，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。如果房屋所有权人选择货币补偿的方式，则抵押权人对货币享有优先受偿权。
1.4拆迁人与继受人之间的法律关系，应注意：
(1)继受人实质上是所拆迁房屋的间接受益人，对所拆迁的房屋享有期待利益。
(2)拆迁人与继受人之间的法律关系，是实际主体对名义主体在拆迁权益上的继受关系。
1.5拆迁人与拆迁公司之间的法律关系，应注意：
(1)拆迁人与其所委托的房屋拆迁公司之间是拆迁委托关系。
(2)拆迁人依法可以自行拆迁，但实践中一般都委托具备拆迁资格证书的房屋拆迁公司实施拆迁与补偿安置工作。拆迁公司可以自己的名义与被拆迁人等相对人签订补偿协议。
1.6操作提示
(1)被拆迁人是指房屋的所有权人、土地的所有权人或土地使用权人。征地拆迁中涉及的承租人或承包人(指农村企业承包人)并不是被拆迁人，除非被拆迁人同意的，拆迁人不可以抛开被拆迁人而与承租人或承包人签订拆迁补偿安置协议。
(2)拆迁公司在受到委托后，成为形式上的被拆迁人的相对人。拆迁纠纷、安置协议纠纷中的法律主体是拆迁公司，而非房地产公司或市政建设部门。
2行政法律关系。
2.1土地征收法律关系。
(1)土地征收是指国家依据公共利益的理由，取得农村集体所有的土地，稍有不慎即可能造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。
(2)征收的法定条件有三项：
①为了公共利益的目的；
②必须严格依照法律规定的程序；
③必须予以公正补偿。
2.2拆迁行政许可法律关系。
(1)拆迁许可证的申请和发放程序要求：
①根据法律规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请行政许可是进行房屋拆迁的前置程序。
②申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申领。
③拆迁人应提交下列资料：
A.建设项目批准文件；
B.建设用地规划许可证；
C.国有土地使用权批准文件；
D.拆迁计划和拆迁方案；
E.办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
④市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
(2)对违章建筑的行政处罚。
①强制拆除。《中华人民共和国城乡规划法》第68条规定：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。
②强制拆除等措施必须交由具有执法权的人民法院执法部门。地方人民政府在行使这项权利的时候，要充分保护当事人正当、合法的权利。对行政处罚不服的，当事人仍然可以提起诉讼。
(3)强制拆迁。被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。
(4)城市房屋拆迁的行政裁决。
拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。
2.3裁决是诉讼的前置程序。根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和最高人民法院的2005年第9号司法解释，拆迁安置补偿纠纷不经裁决直接诉讼的，法院不予受理。
