房屋过户的诉讼时效探究
房屋过户的诉讼时效探究
案例一：原、被告在1996年12月16日签订《房屋产权转让协议》，约定被告将其位于察镇火车站北的房屋（房屋所有权证编号：呼字第000854号；国有土地使用证编号：土左国用土字第003761号）出售给原告，在协议生效当日，被告在原告付清房款后即将房屋一切手续（《房屋所有权证》、《国有土地使用证》）和钥匙交付原告，同时承诺：在其有时间的时候协助原告至相关部门办理房屋所有权及土地使用权过户手续。之后的几年，原告多次要求被告协助办理过户，但被告均以各种理由推托，原告于2008年5月6日将被告诉之法院，要求：1、判令被告协助原告办理房产、土地的过户手续。2、判令被告承担本案诉讼费用。
一审判决：原、被告双方签订了《房屋产权转让协议书》故房屋买卖合同关系成立。被告交付原告房屋以及《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，已经按照约定履行了自己在房屋转让协议中的合同义务。原告提起诉讼，要求被告协助其办理房屋产权过户手续的主张，在双方签订的协议书中没有约定，故被告没有义务为其过户，其次，原告的诉讼请求超出了法律规定的诉讼时效期间，且就本案的诉讼时效问题未向本院提供证据加以证明，就承担举证不能的法律后果，故其诉讼请求本院依法不予支持。驳回原告诉讼请求。
析：一审法院认为合同没有约定被告就没有义务过户的认定系适用法律条款错误。已生效合同，合同双方的权利义务，除在合同中双方约定的内容外，还有合同约定之外的附随义务，而被上诉人协助上诉人办理所售房屋的过户手续，正是已生效合同的附随义务！即使双方未在合同中约定，协助办理房产过户口也是法律所赋予房屋出售者应尽的义务！《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、一审法院认定原告的起诉超过诉讼时效同样系适用法律条款错误。出卖人已将房屋交付于买受人、买受人亦已实现对房屋的占有，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。如上诉人请求交付房屋，其请求权属于债权请求权时，才应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定！很明显，本案中的房产已交付，虽然售房合同签订于1996年，原告关于协助办理过户之请求权仍不适用诉讼时效规定。
案例二：2006年10月19日业主吴小姐与买方陈先生签订《二手房买卖合同》，将深圳市罗湖区某房屋卖予陈先生，合同约定吴小姐于签约后30日内赎楼，双方于赎楼后60日内共同向房地产权登记机关申请办理转移登记（过户）手续。合同签订后，陈先生如约支付了房款，吴小姐亦将房屋交付给陈先生居住使用，但直到2007年10月19日才赎楼，并拒绝办理过户手续。2009年8月陈先生向罗湖区法院提起诉讼，要求吴小姐履行产权转移登记义务，将涉案房屋过户于其名下。吴小姐辩称：根据合同约定，其赎楼期为30日，双方应予赎楼后60日内即2006年12月底之前办理过户手续，陈先生于2009年8月起诉已超过2年的诉讼时效，诉讼请求应予驳回。
析：1、《民法通则》虽然没有对诉讼时效的适用范围予以规定，但结合最高人民法院的司法解释可以认定诉讼时效仅适用于债权（请求权）不适用于物权；
2、吴小姐已经将房屋交付陈先生，陈先生也已实际占有使用至今，卖方的房屋交付义务已经完成，现陈先生要求其配合办理过户手续的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定；
3、从合同的主从义务来看，在主给付义务已经履行完毕的情况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效。房屋买卖合同中，业主的主给付义务是交房，过户仅是对买方物权的确认，在房屋已交付的情况下，业主不能再适用诉讼时效对过户义务抗辩；
4、本案即使存在诉讼时效，其起算日期也只是赎楼后60日届满之日，而不是合同约定的签约后90日（30日赎楼期加60日过户期）。由于吴小姐迟延到2007年10月19日才赎楼，从此再过60日起算陈先生的诉讼并未超过时效。
归纳观点：1、房屋的过户系法律规定的义务，是一种附随义务，不管买卖合同规定与否；2、二手房买卖中，出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定；3、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：即房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
相关法律依据：
[问题] 商品房买卖合同（包括预售合同）对出卖人向买受人交付房屋及办理所有权登让（俗称交房和办证）的期限作出约定。如果买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房或者出卖人虽已交付房屋，但未在合同约定的期限内办理忘记到所有权变更登记，买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，其诉讼请求是否超过诉讼时效期间？此问题涉及买受人实体请求权成立与否，实务及理论界亦争议颇多。
[最高人民法院民一庭倾向性意见] 倾向性意见： 一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。
