房地产交易中的违约责任与赔偿责任 最近一段时间以来，北京房地产市场上纠纷频发，有关房屋交付延期。面积差异，质量问题、配套设施问题。物业管理的质量与收费等的争议时有发生，有些问题因不能得到及时，有效的解决，而愈演愈烈，甚至发展到购房者砸展台、围攻售楼处直至发生流血事件。一时间，人们对北京房地产市场迷惑不解：这是怎么啦? 其实，问题的根源在于某些房地产市场参与者信守合同的意识不强，不履行合同义务或不严格履行合同义务，又企图逃避由此产生的责任；而合法权益受到侵害的一方自然要求对方承担责任，纠纷由此而生。商品交易中，不履行或不严格履行义务，理所当然应承担相应的违约责任或赔偿责任。房产交易由于其交易物的价格昂贵、工程复杂、涉及部门众多等特点，交易方承担违约责任或赔偿责任的可能性更大，因而，我们有必要掌握房产交易中存在哪些违约责任与赔偿责任，以及如何避免承担违约责任与赔偿责任。 一、什么是违约责任与赔偿责任 广义而言，违约责任应当包括赔偿责任，指一切不履行或不严格履行合同义务，即违反合同之约定所应承担的责任，具体方式包括继续履行义务。采取补救措施或者赔偿损失等。本文阐述的违约责任与赔偿责任是两个平行的概念，《中华人民共和国合同法》第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”；第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。根据该规定，违约责任指一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定时，应当承担继续履行，采取补救措施(包括修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等)或支付一定数额的违约金；赔偿责任则是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，应赔偿对方所遭受的经济损失。一般而言，该损失应当包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 二、房产交易中的违约责任 (一)销售之房屋不具备销售条件 商品房是一种特殊的商品，其销售(或预售)必须具备一定的条件，如已取得国有土地使用权，获得政府各相关部门的审批，各种手续，证件齐全等等。就北京而言，期房销售要五证齐全，即国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，施工许可证、销售许可证缺一不可。如果缺少其中一项或数项，手续不齐备，当然构成了对购房者的重大违约，应当承担违约责任。不具备销售条件销售房屋应承担的违约责任，有退房、返还已付房款并支付违约金，或在一定时期内完善有关手续并支付违约金。 销售不具备条件的房屋，在房产交易中属于根本性的违约，所以也应承担相对较重的违约责任。1998年6月，北京某郊县某乡A农工商公司用该乡集体所有的土地开发了一个房产项目，声称该项目获得了政府批准，手续合法。因其位置距市区较远，价格相对低廉，因此不少人购买了该房产。然而2000年5月交房以后，购房者们发现，原来所谓的“已获政府批准”仅是获得该乡乡政府的批准，而该项目的用地及规划均未报北京市有关部门审批，根本办不下产权证，而只能获得所谓的“乡产权”。大呼上当的购房者诉诸法院，法院判决认定开发商违约，应予退房，返还购房者已付房款并按已付房款的10％支付违约金。 销售这种不具备条件房屋的开发公司，一般是缺少资金、技术，经验的企业，一般而言，也无力承担由此带来的违约责任，事实上，上述案例中由于A公司资金不足，法院的判决最终未得到实际履行。这就要求一方面政府有关部门应加强对房地产市场的监管，严防非法项目流入市场，另一方面购房者自己要擦亮眼睛，一定要在购买前了解该项目的基本情况，确认手续齐备后方才购买。 (二)逾期付款与逾期交房 房屋买卖合同中，对于购房者交付房款与开发商交付房屋的日期都有明确的约定，双方均应按约定的期限履行义务，否则应承担一定的违约责任。在北京市国土资源与房屋管理局监制的《商品房买卖合同》中，对于这种违约行为都有明确的约定：“购房者逾期付款在日以内的，每逾期一日，应按应付款的万分之______支付违约金；超过______日的，开发商有权解除合同，购房者应按已付房款的________％支付违约金。开发商逾期交房在________日以内的，每逾期一日，应按已付房款的万分之______支付违约金；超过________日的，购房者有权解除合同，开发商应退还已付房款并按已付房款的______％支付违约金。” (三)退房 购房者交纳了全部或部分房款，并与开发商签订了买卖合同以后，尽管房产可能尚未交付，但该买卖合同已经生效。这时如果购房者因出国、离婚、出现经济问题或发现新的投资渠道而想退房，购房者就构成了违约，应承担一定的违约责任。也有些开发商承诺购房者可以无条件退房，并返还全部已付房款，某些开发商甚至除返还全部房款外，还可以按已付房款的一定比例的金额返还购房者。但大部分情况下，购房者要按已付房款或总房款的一定比例，支付违约金。 (四)交付房屋不符合约定 房屋交付之日历来是矛盾与纠纷最集中、最激烈的时候。交房时，许多购房者发现自己的房屋与原来的设想和合同的约定根本不是一回事，如水、电、气、热不具备，没有停车位或虽有停车位但费用大幅度上涨，绿地、保安、公共配套建筑跟不上，环境及周边设施与开发商当初的承诺不一致等等。这种情况下，开发商应当承担在规定日期内达到使用条件或提供替代服务并支付违约金的责任。 三、房产交易中的赔偿责任 (一)房屋不具备销售条件 销售不具备销售条件的房产，开发商不但应承担上述的违约责任，如果给购房者造成经济损失的，还应赔偿其损失，如购房者因购房及办理退房手续所损失的误工费，交通费、已付房款的银行利息等。如购房者所受损失不太好计算时，也可以约定按总房款或已付房款的一定比例支付赔偿金。 (二)房屋存在质量问题 房屋质量问题是购房者最关注的问题之一，房屋质量的高低，不仅直接影响其住用的安全、舒适，也影响其投资的收益。有些房产交付后，墙皮脱落、门窗开裂、地板渗水、排污设施毁损甚至墙体歪斜等，这样的房产具有质量上的瑕疵，不能满足购房者的住用需求。开发商对这些质量问题，除进行必要的修理、重做外，还应根据质量问题存在的严重程度支付赔偿金。 (三)房屋装饰、设备标准与约定不符 开发商在与购房者签订买卖合同时，一般都对装饰、设备标准做出一定的承诺。但交房以后，某些承诺并没有兑现，如高级进口浴缸变成了普通国产浴缸，能收看国外有线电视的电视系统变成只能收看国内有线电视的电视系统，全封闭式双层玻璃变成单层玻璃等。开发商出现这些违反合同的情况，一般而言，应赔偿双倍的装饰、设备差价或按原约定的标准重做。 (四)开发商不能按约定时间办理产权证 购房者入住后，一般都希望尽快办理产权证，这样，就可以将房产出卖、出租、抵押或用于其他用途，同时购房者对该房产的权利也就真正明确下来。开发商办理产权证要向房管部门提交该房产的所有立项、用地、规划、开工、销售的审批文件，房屋实测面积，房屋验收合格的证明文件，以及购房者购买该房产的有关文件等。一般而言，办下产权证需要一年左右的时间，但有些开发商因为各种原因，如尚未交清土地出让金、项目审批手续不齐或该房产已被抵押给银行尚未解除抵押，迟迟不能办下产权证，有些甚至根本就办理不了产权证，这样就给购房者造成了损失。这种情况下，购房者一般有两种选择：一是退房，开发商退还已付房款，并按已付房款的一定比例赔偿购房者的损失；二是不退房，开发商按已付房款的一定比例支付违约金。 四、违约责任与赔偿责任的关系 房产交易中，一方未履行或未严格履行义务导致承担违约责任与赔偿责任，这两种责任相互关联，许多违反合同的行为既要承担违约责任，又要承担赔偿责任，如前面所述开发商销售不具备销售条件的房产、未在约定的时间内办理下产权证。违约责任与赔偿责任的承担，其根本目的是一致的，即惩罚违背义务方、补偿守约方，并最终减少违约行为，促使合同的严格履行。 五、如何避免承担违约责任与赔偿责任 房产交易行为，从交付购房定金、签订买卖合同，入住直到办理下产权证，时间跨度很大，如果采取银行按揭方式付款，房产交易的法律关系还要延续到付清银行贷款为止，其间要面临很多法律问题与风险。无论是购房者还是开发商，银行和其他中介机构，都要充分考虑到自己与对方可能会出现的违约责任与赔偿责任，并进行必要的评估。 要避免承担违约责任与赔偿责任，最根本的一条就是严格信守合同，履行自己的每一项义务，也就避免了自己的违约责任与赔偿责任，促使交易顺利进行，这一点对于在房产交易中拥有更多义务的开发商尤其重要。目前我国房地产市场信用度普遍不高，市场参与者出尔反尔，导致房产交易充满暗礁与陷阱，普通购房者望而却步。因而，急需各方严格履行合同义务，建立一个公正，诚信的市场环境。同时，市场的管理者与执法者对违约行为的管理与处罚不能隔靴搔痒，而要加大力度，对于严重的违约行为，不但应让违约者承担违约责任与赔偿责任，还要进行更严厉的处罚，从而警示其他市场参与者，净化市场环境，促进房地产业的健康发展。 （中伦金通律师事务所 闵敏）